№3(59)
Сентябрь 2017
ISSN
1990-4126

English

«Архитектон: известия вузов» № 30 - Приложение Июль 2010

Урбанистика


 Марварова Ирина Вилевна

аспирант УрФУ Научный руководитель: кандидат архитектуры, доцент Лыжин С. М. Уральский федеральный университет им. Б.Н. Ельцина, г. Екатеринбург, Россия

ЖИЛЬЕ В СОЦИАЛЬНОМ ФОРМАТЕ


УДК: 728.1

В статье указаны основные проблемы формирования социального жилища, даны понятия комфорта проживания, договора социального найма, социальной и коммерческой доступности жилища, охарактеризованы некоторые направления решения жилищной проблемы за рубежом.

Ключевые слова: социальное жилье, комфорт, доступное жилье


Жилище, с его культурой и комфортом – это чрезвычайно емкий символ, который может выступать уменьшенной моделью, отражающей социальное устройство общества, уровень экономического развития страны, а также достигнутый уровень общественной культуры.

«Социальность» это устойчивое и многоаспектное понимание общественного блага, признанная норма отношений в культурно развитом обществе. Первое условие "социальности" – бережное отношение к человеческой личности, ее достоинству и свободе. Социальность есть состояние духа и порядок духовной жизни.

Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации, под социальным жильем понимается способ обеспечения жильем граждан, при котором право собственности на домовладение принадлежит центральным или местным органам власти, и предоставлено оно может быть малоимущим и нуждающимся гражданам на основе договора «социального найма жилого помещения». Размеры такого жилья, соответствующего минимально приемлемым современным представлениям о комфортности, ограничиваются нормами жилого кодекса РФ и региональными нормативами. Таким образом, то, что в России принято называть «социальным жильем» – это лишь муниципальное жилье, предоставляемое по договору социального найма, уступающее по качеству и уровню комфорта рыночному жилью. [1] Договоры, подобные российским договорам социального найма, в развитых странах отсутствуют, хотя объемы социальной поддержки нуждающихся в жилье в этих странах весьма разнообразны и значительны.

В то же время за рубежом используется такое понятие как «социальная доступность жилища», характеризующее возможность приобретения либо аренды жилья малообеспеченными гражданами. Такое жилье «по площади, вместимости, физическому состоянию и оборудованию отвечает стандарту приличного жилья, принятому в обществе для хозяйств данного состава и для данного времени, при этом ежемесячные расходы на жилье составляют такую долю ежемесячного дохода домохозяйства, которая рассматривается как возможная и справедливая». [2] Это может быть не только жилье из фондов социального использования, но любое арендное жилье, распределяемое государством и муниципалитетами на условиях, учитывающих возможности тех граждан, которые не в состоянии по своим доходам стать собственниками жилья, ни его нанимателями на рыночных условиях.

Во многих странах именно такое жилье принято называть социальным. Современное социальное жилье не отличается по качеству от рыночных мерок. При этом стандарт качества такого жилища постоянно растет. В комплексе с затратами на освоение и благоустройство новых территорий социальное жилье может быть даже не самым дешевым на коммерческом рынке.

Принципиальное отличие социального жилья в странах Европы и США состоит в том, что оно адресовано той части населения, которая не в состоянии позволить себе приобретение жилья по рыночной стоимости. Следует отметить, что социальное жилье в европейских странах с развитой экономикой сегодня составляет значительную долю в существующем жилом фонде: во Франции эта доля составляет 18%, в Германии – 20%, в Великобритании – 21%, в Австрии – 23%, в Дании – 27%, а в Голландии – 36% [3]. Все это также свидетельствует о том, что социальное жилье сегодня вовсе не является жильем для «бедных», т.к. было бы абсолютно не логично отнести 36% населения Голландии к их числу. К сожалению, в России подобного социального жилья сегодня не существует.

Чтобы создать современное высококачественное жилище, необходимо понимать, что такое социальное жилье. Нужны четкие, понятные, узаконенные стандарты, а также полное представление о том, каким оно должно быть и для кого предназначено. «Очевидно, что социальная доступность жилья определяется его уровнем комфорта»[4]. «Комфорт проживания – условия проживания населения, при которых созданы минимальные параметры жизнедеятельности человека на единице территории для различных уровней потребности и возможностей различных слоёв населения: инсоляция, аэрация, озеленение, свободная территория, условия для пребывания детей, размещение в планировочной системе города, уровень обеспеченности элементами социальной и инженерной инфраструктуры, транспортное обслуживание, система связи и хранение автотранспорта»[5]. Однако единой общепринятой универсальной шкалы, комплексно определяющей уровень комфорта конкретно взятого жилья, в частности и социального, в России сегодня не существует.

Терминологическая путаница, подмена понятий «доступное» и «социальное» жильё, находясь в основе государственных жилищных программ, обещает людям под именем «социального» жилье далеко не социального формата. Как среди рядовых граждан, так и среди государственных деятелей существует мнение, что социальное жилье – это муниципальное дешевое либо вообще бесплатное жилье. Но социальное жилье не может и не должно быть бесплатным. Следует выделять коммерческую доступность жилища.

«Коммерческая доступность» – это такое соотношение цены жилища, условий предоставления кредита и дохода домохозяйства, когда оно ежемесячно выделяет не более 25-35% своего дохода на обслуживание кредита»[2].

В экономически развитых странах социальное жилье является собственностью муниципалитета либо специальных частных бесприбыльных организаций, создаваемых по инициативе государства. Такие организации за умеренную фиксированную плату предоставляют жилье, обеспечивают его ремонт и эксплуатацию в зависимости от степени доходов домохозяйств. Так, в США «выделяют пять типов домохозяйств, отличных по уровню доходности: крайне низкий доход – менее 30% MMI, очень низкий доход – от 30% до 50% MMI, низкий доход – от 50% до 80% MMI, умеренный доход – от 80% до 100% MMI. Metropolitan Median Income (MMI) – средний медианный доход, определяемый для «статистической зоны обследования»[6]. При проведении исследований он разделяет все население зоны обследования на две равные по размерам группы – с доходами выше и ниже этого показателя. Каждое из вышеперечисленных домохозяйств вправе рассчитывать на социальное жилье по доступной арендной стоимости, размер которой определяется как 30% дохода домохозяйства, а значит, размер предоставляемых жилищных субсидий, направленный на погашение разницы между фактической и доступной стоимостью жилища, варьируется в зависимости от уровня доходности домохозяйства.

В нашей стране к доступному типу жилья принято относить жилье, построенное на государственные субсидии, ипотечные кредиты под «льготные» проценты и предоставленное очередникам при условии уплаты первого взноса с последующей выплатой стоимости квартиры на период от 20 до 50 лет.

Доступно ли то жилье, которое строится сегодня? Теоретически да, т.к. спрос на него стабилен и продажи также существенны. Вот только — кому? Семья со средним уровнем доходов (не говоря о менее состоятельных) может сегодня позволить себе квартиру путем ипотечного займа. Это значит, что в течение 15 — 20 лет она должна будет оплатить две квартиры. Такое жилье не может отражать справедливость и развитость социального подхода в решении жилищной проблемы. Вот, к примеру, по американским стандартам жилье считается доступным, если оно стоит 3-4 годовых оклада, труднодоступным – если 5-7 годовых доходов, а недоступным, если его стоимость превышает суммарный доход за 7-8 лет.

При сложившейся ситуации в жилищной сфере необходимо развивать не только строительство доступного жилья, но и, возможно, в первую очередь социального. При этом социальное жилье не должно уничижать достоинство человека, ограничивая его свободу, способность к полноценному отдыху и безопасность проживания в нем. В 1998 году Европейский комитет по вопросам социального жилья (CECODHAS) предложил такое определение: "Понятие социального жилья охватывает строительство, предоставление, обновление и реконструкцию социальной жилой площади, т.е. жилья, доступ к которому контролируется на основании правил распределения, учитывающих потребности граждан, испытывающих трудности в поиске жилья"[7]. Это норма для всех государств, которые заботятся о своих гражданах. Доля социального жилища в новом строительстве европейских стран также значительна: в Германии объём нового социального строительства поддерживается на уровне 20%, в Австрии – 34%, в Дании – 38%, во Франции же в последние годы наблюдается резкое увеличение его до 43% от общего ввода жилья [2]. При этом проблема нехватки жилья в них стоит гораздо менее остро, чем в России. Коэффициент «человек на комнату», используемый в Европе для характеристики комфортности заселения жилого фонда, составляет: для Голландии – 0,5 чел./комнату, для США – 0,5 чел./комнату, для Германии – 0,5 чел./комнату, для Франции – 0,7 чел./комнату, для Финляндии – 0,7 чел./комнату, для Польши – 1,0 чел./комнату, тогда как для России – это уже 1,4-1,6 чел./комнату [2].

mar1.jpg

Рис. 1. Социальное жилье в Словении

Как уже было отмечено, современное социальное жилье не отличается по качеству от рыночных мерок. При этом стандарт качества такого жилища постоянно растет. В комплексе с затратами на освоение и благоустройство новых территорий социальное жилье может стать даже не самым дешевым на коммерческом рынке. Дешевым для населения социальное жилище делают дотации, а значит и его количество – это не столько экономическая, сколько политическая задача. Опыт зарубежного строительства доказывает, что социальные жилые дома могут быть красивыми, удобными и неординарными по своей архитектуре (рис.1, 2, 3) и при этом весьма приемлемыми по стоимости строительства. Во многом это является результатом грамотного подхода к проектированию жилища, научно обоснованных концепций развития жилищного строительства, основанных на глубоком изучении и анализе влияющих на это факторов.

mar2.jpg

Рис. 2. Социальное жилье в Италии

При отсутствии четкого определения понятия и параметров социального жилья у нас в отчеты по его строительству в регионах зачисляют все что угодно: жилье, которое предоставляется населению по так называемой социальной ипотеке, жилищным сертификатам, программам расселения «хрущевок». Но на самом деле объемы строительства социального жилья ничтожно малы. Для решения проблемы доступности жилья не следует оперировать категориями «жилье вообще» и абстрактными демографическими характеристиками. Необходимо создание модели, четко определяющей основные критерии социального жилища как такового и специализированный подход к конкретной категории граждан. Для формирования полного представления о качестве жилища в целом должна быть разработана и принята комплексная методология оценки комфортности жилища, которая бы включила в себя различные показатели и оценочные критерии, учитывающие социально-экономические, функциональные, технологические, технические, экологические и эстетические аспекты, а также требования безопасности и здоровья человека, необходимые для анализа и оценки качества жилья с учетом требований демографии, гигиены, эргономики, экономики и экологии.

mar3.jpg

Рис. 3. Социальное жилье в Нидерландах

Сложившаяся ситуация такова, что потребность в социальном жилье в России существует, а социального жилья в жилищном фонде нет, как нет и четкого определения: что есть социальное жилье, каким критериям оно должно соответствовать, для кого и в каком количестве должно стоиться. Социальный формат жилища предполагает жилье надлежащего качества и уровня комфорта, не принижающих достоинства человека, предоставляемого нуждающимся гражданам по доступной цене в рамках социально ориентированных жилищных программ. Разработка методологии оценки комфортности жилища позволит четко определить требуемые характеристики жилья в зависимости от уровня комфортности, а значит создаст предпосылки для осознанного и обоснованного с научной точки зрения развития строительства жилья, в том числе и социального формата.


Библиография

  1. Широков А.В. Возможно ли «социальное жилье» в России / А.В. Широков // Конституционное и муниципальное право №11 – 2008. – С.27-32.
  2. Кияненко К.В. Введение в проблематику современного рыночного жилища / К.В. Кияненко. – Вологда: ВоГТУ, 2002 – 159 с.
  3. Кияненко К.В. Предназначено для бедных / К.В. Кияненко // Архитектурный Вестник – 2005. – №6 (87)
  4. Лыжин С.М. Проблемы научного обеспечения доступности жилья / С.М. Лыжин // Одиннадцатые уральские академические чтения. – Екатеринбург: РААСН Уральское отделение, 2006. – С.57-68
  5. Лыжин С.М Архитектура и структура жилищного фонда города (на примере городов Урала): автореф. дис. … д-ра архитектуры: 18.00.02 /С.М.Лыжин. – М.: МАРХИ, 2006. – 65с.: ил.
  6. Miller N.A. The Face of Affordable Housing, Part I /N. A. Miller, Design Center Research Associate // Design Brief, 2002. – №1. – rev. June 2003
  7. Невинная И. Не исключено, что социальное жилье будет предоставляться по новым более жестким нормам [Электронный ресурс] / И. Невинная // Российская газета. Режим доступа: http://www.realprice.ru/SYSTEM/ART_PAGE/icdd.htm


ISSN 1990-4126  Регистрация СМИ эл. № ФС 77-70832 от 30.08.2017 © УрГАХУ, 2004-2017  © Архитектон, 2004-2017