№58
Июнь 2017
ISSN
1990-4126

English

«Архитектон: известия вузов» № 34 - Приложение Июль 2011

Архитектура


 Лесникова Юлия Николаевна

студент ВоГТУ Научный руководитель: доктор архитектуры, профессор К.В. Кияненко ГОУ ВПО "Вологодский Государственный Технический Университет", г. Вологда, Россия

ДОХОДНЫЙ ДОМ КАК СРЕДА, НЕДВИЖИМОСТЬ И АРХИТЕКТУРНЫЙ ЖАНР


УДК: 728.1

В статье затрагивается проблема такой перспективной сегодня формы жилища как аренда. Доходный дом рассматривается с трех позиций: как контекст обитания семьи и общества, как сегмент недвижимости – с точки зрения спроса и предложения – и как архитектурный объект. Выясняется потребность в такой форме предоставления, изучаются типы доходных домов, предлагаются приёмы адаптации доходного дома с учётом фактора времени как тема, актуальная для проектирования такого рода жилища.

Ключевые слова: доходный дом, аренда жилья, рынок недвижимости


С начала рыночных реформ и до сих пор в нашей стране основное внимание уделяется собственному жилищу, а арендуемое незаслуженно отодвигается на второй план. Между тем, арендуемая форма обладает рядом преимуществ. Интересы общества и государства в современных условиях требуют резкого повышения мобильности населения. Сейчас эта мобильность во многом сдерживается отсутствием качественного, доступного жилья в месте предполагаемой работы. Им не может стать собственное из-за ряда экономических и социальных причин. А существующий «серый» арендный рынок жилья не только не защищает мигрантов от махинаций риэлторов и арендодателей, но и предлагает, как правило, жилье крайне низкого качества по неадекватно высокой цене [1].

По данным исследования, проведенного в рамках программы «Доступное жилье», было определено, что больше половины российских семей нуждаются в улучшении жилищных условий [2]. Решить проблему приобретения жилья в собственность, даже с привлечением ипотечного кредита, в состоянии лишь около 11 % российского населения.

Характерной чертой современного состояния и тенденций развития семьи является институциональная дестабилизация. В условиях роста разводов супруги не спешат обзаводиться общей недвижимостью, а предпочитают арендовать жилище. Постоянно растет число домохозяйств вне брака и родственных связей. Молодёжь предпочитает не регистрировать свои отношения. Появляется еще один вид семейного союза, который можно назвать «старческой коммуной» — групповое домохозяйство пожилых людей, объединившихся для общения и взаимной поддержки [3]. Все эти типы домохозяйств также предпочитают арендовать, а не покупать жилище, да и получить ипотечный кредит им намного труднее или просто невозможно. Эти и многие другие причины повышают роль арендуемого жилища и актуальность его исследования.

ЦЕЛЬЮ данной работы является предложить – на основе исследования вологодского, дореволюционного российского, современного зарубежного и отечественного опыта доходных домов и анализа спроса на арендуемое жилище на рынке – концепцию проектирования доходного дома в нынешних условиях. Были поставлены ЗАДАЧИ изучить арендуемое жилье в трёх аспектах: как контекст обитания семьи и общества, как сегмент недвижимости и как архитектурную тему.

Арендуемое жилье как контекст обитания семьи и общества. Не все люди готовы снимать жилье, а некоторые категорически предпочитают его приобретение в собственность. Поэтому важно выявить потенциальных арендаторов, т.е. категории людей, которым необходима такая форма, проблемы решаемые с её помощью, и особенности жизни здесь. Как установлено автором, арендуемое жилище актуально для следующих обитателей:

  • домохозяйства, состоящие из одного человека. В современном мире деловой человек вынужден менять место жительства для достижения наилучшего результата в карьере. Такое жилье должно быть временным, с наличием сервиса и обслуживания. В Европе оно, как правило, сдаётся с мебелью. Существуют дома-офисы, где происходит совмещения функций работы и жилья. Многие рассматривают доходные дома как альтернативу гостиницам. Эта форма жилья может избавить человека от массы бытовых проблем;
  • домохозяйства, состоящие из родителя-одиночки; из одной супружеской пары без детей, одной супружеской пары с детьми. Молодые семьи нуждаются в арендуемом жилье, пока они находятся на пути к приобретению дома или квартиры в собственность, по мере роста доходов. При наличии легального арендуемого жилья домохозяйства, состоящие из родителя-одиночки («осколочные семьи») и из одной супружеской пары с детьми, смогут с его помощью компенсировать нехватку качественного жилья и недоступность ипотеки. Эти домохозяйства характеризуются устойчивым образом жизни, им необходима долгосрочная гарантированная аренда защищенного и легального жилья по разумным ценам, стабильность, максимальная прозрачность взаимоотношений с арендодателем, набор сопутствующих сервисов, который предлагает управляющая компания;
  • домохозяйства, состоящие из лиц, не связанных родством. Сегодня большинство студентов вынуждены снимать жилье в месте учебы. Обычно оно дорогое и некачественное, не отвечает требованиям современных молодых людей, которые также нуждаются в легальном и дешевом жилье. В основном они ведут активный образ жизни, такое жилье должно быть с пространствами для общения и часто приобретает вид современной коммуны. В последнее время в мире активно развивается еще один вид объединений неродственников, который можно назвать «старческой коммуной». Это пожилые люди, которые объединяются для взаимной поддержки и общения, чтобы не чувствовать себя одинокими. Они нуждаются в защищенном, легальном жилище, им необходимо медицинское обслуживание, уход, внимание, чувство стабильности, но они не хотят жить в домах для престарелых.

Приведённый список претендентов на арендуемое жилище не исчерпывающий, но и он показывает, что для одних это может быть временный вариант, для других – образ жизни, для третьих – вынужденная форма существования, а для остальных – лишь шаг на пути к приобретению дома или квартиры в собственность.

Что может предложить рынок сегодня для этих категорий граждан в России и в Европе, какова потребность в таком виде жилья в Вологде?

Арендуемое жилище как сегмент недвижимости: спрос и предложение. Опыт целого ряда развитых стран (в частности, западноевропейских) демонстрирует важность института аренды. Во многих развитых странах доля жилья, находящегося в личной собственности, приблизительно равна доле арендуемого [4] (рис. 1). В Европе в таких домах живут поколениями, не задумываясь, что им делать в случае развода или в случае, когда дети хотят создать свою семью. Основная часть арендаторов - молодые люди. Обычно они снимают квартиры в многоквартирных домах, а более зрелые и более обеспеченные граждане живут в собственных домах.

Структура фонда по формам предоставления в России и в Западной Европе выглядит по-разному (рис. 2). В современной России частный доходный дом, как устойчивый тип, отсутствует, хотя он занимал до 40% рынка и был распространён в широком спектре разновидностей до революции. В Европе такая форма предоставления составляет сегодня до половины от всех категорий жилищ.

lesn1.jpg

Рис.1 Соотношение собственного и арендуемого жилища в некоторых странах (составлено автором по [10, 11])

Анализ современного вологодского жилищного рынка показывает, что однокомнатные квартиры хотят чаще арендовать, а не приобретать в собственность. В основном, желающие снять квартиру это молодые люди и семьи с детьми и без детей. Существует потребность в так называемых «меблированных комнатах». В Вологде предпочитают снимать однокомнатную квартиру – 41%, комнату – 37%, двухкомнатную квартиру – 17%, а трехкомнатную всего лишь 5% клиентов рынка, разместивших объявления на страницах местных изданий по недвижимости (рис. 3). Типология жилищ в сегменте арендуемого жилища Вологды не развита, в то время как социально-демографическая ситуация требует изменений в этой сфере, то есть спрос на аренду существует, а предложение практически отсутствует (исключение составляют «серый» и «чёрный» сегменты нелегальной сдачи в аренду комнат и квартир).

lesn2.jpg

Рис. 2 Структура жилищного фонда России и Западной Европы по формам предоставления (составлено автором по [12])

lesn3.jpg

Рис. 3 Спрос на арендуемое жилище на вологодском рынке

Автор попытался выяснить, какое предложение будет отвечать сложившемуся спросу, какие виды и категории доходных домов уже существовали в России и в Вологде в дореволюционный период, какие имеются в наличии на современном рынке в Европе, какой доходный дом нужен сегодня в России, каким качествам и требованиям он должен отвечать.

Арендуемое жилище как архитектурная тема. Рыночная типология форм арендного жилья очень разнообразна и рассчитана на разные категории арендаторов. Анализ планировки квартир в доходных домах показал их большую вариабельность и наличие некоторой гибкости, способности адаптироваться в связи с меняющимися условиями жизни и конъюнктуры рынка.

Дореволюционная Россия. Россия имеет значительный исторический опыт функционирования рынка арендного жилья [1]. Анализ показывает широкое разнообразие существовавших форм, особенно на рынках крупных городов – Москвы, Санкт-Петербурга и др.: от «богатых квартир» до домов «бесплатных квартир» (рис. 4).

lesn4.jpg

Рис.4. Категории арендуемых жилищ в дореволюционной Москве

«Богатые квартиры» появились в конце 19 века. Арендаторами были в основном врачи и адвокаты. Для таких квартир характерна сложная конфигурация плана. Располагались они в центральных районах города, где земля была наиболее дорогой. Главной особенностью стало наличие композиционного центра квартиры (парадный зал). К нему примыкала анфилада, что позволяло использовать эти помещения с большей гибкостью. Четкое деление на жилую и парадную зоны стало характерной планировочной чертой квартир в доходных домах для состоятельных людей. Богатые квартиры имели переднюю, в которую вел парадный вход. Второй, «черный», находился в районе кухни и соединялся с хозяйственной лестницей, по которой доставляли продукты, дрова и прочее. Обычно этим входом пользовалась только прислуга. Наличие нескольких входов предполагает гибкость использования этих помещений. Из передней можно попасть в гардеробную, специальное помещение для верхней одежды, в жилую и парадную части квартиры. В парадной части располагались зал, женский кабинет (будуар), столовая и кабинет хозяина, который мог иметь отдельный вход прямо из передней (прием, характерный для квартир, снимаемых адвокатами, врачами, то есть теми, кому нужно было принимать посетителей) [5].

Квартиры «средней руки» снимали чиновники и служащие. От богатых квартир они отличались длиной анфилады, размером комнат, архитектурным убранством интерьеров, т.е. количеством и качеством. Но существовал и другой тип квартир «средней руки» – это планировка арбатского дома. Одна большая квартира размещалась на каждом этаже. Жилая зона выходила окнами во двор, а большая гостиная, зал площадью около 50 м2, имел несколько окон, выходящих на улицу. Широкий коридор служил одновременно и передней, и связующим звеном между всеми помещениями квартиры [5].

Дома «дешевых квартир» появились в Москве в начале ХХ века как особый вид жилья. Предназначались для малообеспеченных слоев населения. Например, для холостяка, девицы-курсистки, одиноких служащих, деловых людей, маленьких семей. Такое жилье могло быть построено крупным ведомством для своих работников. В них был заложен минимум жилого пространства, который требовался человеку, не ведущему хозяйства. За основу были взяты гигиенические нормы проживания с учетом инсоляции и проветривания квартир. Дома могли группироваться по составу квартир: для семейных и для одиноких.

Планировка корпусов для одиноких имела коридорную систему, куда выходили комнаты жильцов. Комнаты были оборудованы столом, табуретом и складной железной кроватью, которая поднималась к стене, чтобы освободить место в дневное время, что говорит о гибкости использования пространства в течение дня. Плата за комнату с мебелью составляла 5 рублей в месяц или 4 рубля, если она была расположена на первом этаже. Минимальное жилое пространство отчасти компенсировалось наличием в доме общественных помещений. Для жильцов были оборудованы: баня, прачечная, летний душ, амбулатория, библиотека. Дом для одиноких мог вместить 1155 жильцов. В 1913 году в нем жили 1134 человека — 635 мужчин и 499 женщин [5].

В особом ряду стоит еще один тип московского жилья рубежа XIX–XX веков. Это «бесплатные квартиры», которые сдавались бедным вдовам с детьми и девицам, обучающимся в высших учебных заведениях. Квартиры имели одну комнату. Для проживающих в доме располагалось два лазарета, две аптеки, два детских сада, две амбулатории и особое помещение было отведено под ремесленное училище и общежитие для тех, кто в нем учился. Такие дома содержались за счет городского управления [5].

Вологодский дореволюционный опыт доходных домов. Существовавшие в Вологде доходные дома были со своей характерной планировочной структурой. Востребованность их была достаточно высока. Предлагались разнообразные квартиры: от тесных и душных «углов», до светлых и уютных комнат с хорошей мебелью и с обедом («столом»). Из путевых записок Л. Александрова можно узнать, что за 10 рублей в месяц можно было найти отличную большую квартиру, в то время как «домашней прислуге не было платы дороже 1-2 рублей в месяц», а «наивысшая плата извозчикам была 20 копеек за любой конец в городе» [6].

Исследование вологодского рынка арендуемого жилья, в частности доходного дома купца Самарина, говорит об эксплуатационной гибкости как отличительной особенности этой формы. Она осуществляется за счёт возможности объединения структурных элементов дома (квартир) между собой и организации входов в каждую часть с уровня земли, что позволяло использовать дом или как одну большую, или как несколько небольших квартир. Этот остроумный приём резко повышает рыночную эффективность недвижимости. Двухэтажный дом купца Малофеева (г. Кадников, Вологодская обл.) даёт другой пример гибкости и рыночной эффективности [7]. В нём на протяжении долгих десятилетий этажи использовались и как меблированные комнаты, и как обслуживание (чайная), в качестве общественного здания и вновь жилища. Это один из примеров впечатляющей адаптивности грамотно спроектированного доходного дома.

lesn5.jpg

Рис.5 Формы арендуемого и собственного жилища в Европе (схема составлена автором по материалам [8])

 Современный европейский опыт. В мире существует много форм арендуемого жилища (рис. 5). В Европе можно встретить большое разнообразие квартир сдаваемых в аренду: это и меблированные комнаты, и комнаты без мебели; для студентов; пожилых людей, женщин, подвергающихся грубому обращению в семье и т. д. Все они со своими особенностями, рассчитанные на разных арендаторов, с разными доходами, формами обслуживания и т.п.

Выделяют особые типы квартир, преимущественно сдаваемые в аренду. Это квартиры-студии, где одна комната является и гостиной, и столовой, и спальней. Для нее характерна низкая арендная плата. Ее предпочитают снимать студенты и молодые люди – одиночки. Однокомнатные квартиры – со спальней отделённой от кухни. Двухкомнатные и трехкомнатные квартиры могут иметь по два входа, обеспечивая автономность жильцов [9].

Существует деление квартир по классам.

Класс Люкс. К ним относятся дома не старше 10 лет, с высокой арендной платой, располагаются они в комфортабельных районах. Их предпочитают снимать «белые воротнички» и арендаторы по выбору. Класс B. Дома от 10 до 25 лет, в хорошем состоянии, для среднего класса арендаторов. Снимают такие квартиры «белые воротнички» и рабочие. Арендаторы по выбору и по принуждению. Класс C это дома от 30 до 40 лет, с арендной платой ниже средней рыночной. Арендаторы с низким и средним уровнем доходов, «синие воротнички» и рабочие. Арендаторы «на всю жизнь» и которые только начинают свою деятельность. Класс D. Аренда жилья, субсидируемая государством. [9].

В целом, учитывая российский и современный европейский опыт, можно сказать, что планировочные решения арендуемых жилищ, во-первых, очень разнообразны, а во-вторых, обладают определённой гибкостью. Даже сегодня дома, построенные в XIX веке, продолжают жить и функционировать, адаптируясь к современным условиям. Арендная форма жилья предполагает частую смену обитателя. Это означает изменение сценария проживания и потребность в разных пространствах. Поэтому, способность адаптироваться – это важный фактор, который нужно учитывать при проектировании доходного дома. Гибкость предоставляет владельцу возможность изменения планировки квартиры с учетом меняющихся потребностей существующих арендаторов.

На основе анализа дореволюционного отечественного и современного зарубежного опыта разработано пять аспектов гибкости для адаптации доходного дома, которые необходимо учитывать при проектировании жилищ, которые будут сдаваться в аренду:

  • адаптация открытости и замкнутости пространства в квартире – создание различной степени открытости приватной среды жилища вовне, когда одну и ту же жилую ячейку могут снимать разные арендаторы, с разным образом жизни и нуждой в изоляции;
  • адаптация размеров квартир к требованиям рынка – возможность изменения количества и размеров квартир, предполагающее планировочные и функциональные приемы: деления на зоны, центральное расположение лестничных и санитарных узлов, анфиладные связи помещений, организацию нескольких входов, использование специальных конструктивных и технологических приемов;
  • трансформация квартир в элементы обслуживания и наоборот – с использованием проектных моделей типа «лофт», «каско» и т.п.;
  • адаптация обслуживающей инфраструктуры к изменению стоимости квартир – возможность переориентации обслуживающей инфраструктуры на доходный дом или на город при изменении рыночной конъюнктуры;
  • трансформация доходного дома в кондоминиум – можно предположить, что арендуемое жилье не всегда сможет отвечать запросам современного рынка, необходимо ещё сегодня задуматься о возможности таких изменений и заложить их в архитектуру для дальнейшего превращения доходного дома, например, в кондоминиум.

Предлагаемые меры помогут формировать архитектурные решения арендуемого жилища, которые позволят решить часть проблем семьи, общества и жилищного рынка.


Библиография

  1. Арендное жилье как необходимое условие модернизации России[Электронный ресурс] // federalbook.ru: Федеральный справочник . – Режим доступа: http://federalbook.ru/news/analitics/14.09.2010-2.html  (дата обращения 06.10.2010)
  2. Программа «Жилище» для россиян («Недвижимость & Цены» № 12 (2006 г.)) [Электронный ресурс] //prime-realty.ru: Недвижимость и юридические услуги . – Режим доступа: http://www.prime-realty.ru/new/nv29.htm  (дата обращения 15.03.2011)
  3. Тоффлер Э. Шок будущего /  Э. Тоффлер ; пер. с англ. – М.: ACT, 2002. – 557 с.
  4. Ноздрина Н.Н., Тореев В.Б., Шнейдерман И.М. Доходные дома: старый миф или реальный способ решения жилищной проблемы? [Электронный ресурс] / Н.Н. Ноздрина, В.Б. Тореев, И.М. Шнейдерман //ecfor.ru: «Российская академия наук. Институт народнохозяйственного прогнозирования» Систем. требования: Adobe Acrobat Reader . – Режим доступа: http://www.ecfor.ru/pdf.php?id=pub/noz06  (дата обращения 15.03.2011)
  5. Чередина И.С. Московское жилье конца 19-середины 20 века: учеб. пособие по спец. "Архитектура" /И.С. Чередина; Моск. архит. ин-т (Гос. акад.), – М.: Архитектура-С 2004, – 113 с.
  6. Александров Л. Д. Вологда в воспоминания и путевых записках. Внешняя жизнь в Вологде. (Из воспоминаний о 70-80 гг. в Вологде) /  Л.Д. Александров  – СДП, 1910 – № 3.
  7. Кадников / под редакцией А. В. Быкова, Художественно-полиграфический салон «На Дворянской», 2000 – 23 с.
  8. Кияненко К.В. Типология жилища: от проектной регламентации к стимулированию многообразия /  К.В. Кияненко  // Жилищное строительство. – 2005. – №7. – С.2-6.
  9. Apartment//en.wikipedia.org: «Wikipedia, the free encyclopedia» [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://en.wikipedia.org/wiki/Apartment  (дата обращения 02.02.2011).
  10. Арендное жилье. Историческая основа и опыт зарубежных стран [Электронный ресурс] // rusdb.ru: Россия на Всемирной выставке ЭКСПО 2010. Российский дом будущего . – Режим доступа: http://rusdb.ru/dom/zhilpolit/arenda/arendnoe_zhilie/  (дата обращения 19.01. 2011).
  11. Селянина Н. Структура вологодского жилищного рынка: дипломная работа / Н Селянина. – Вологда: ВоГТУ, 2005.
  12. Глазунов С. Доступное жилье: люди и национальный проект [Электронный ресурс] /  С.  Глазунов //bookz.ru: Электронная библиотека . – Режим доступа: http://bookz.ru/authors/sergei-glazunov/dostupno_263/1-dostupno_263.html  (дата обращения 19.01. 2011).

 


ISSN 1990-4126  Регистрация СМИ эл. № ФС 77-50147 от 06.06.2012 © УрГАХУ, 2004-2017  © Архитектон, 2004-2017