Architecton: Proceedings of Higher Education №2 (26) June, 2009

Architectural criticism

INFORMATION TECHNOLOGIES IN THE SOLUTION OF ISSUES IN PRE-SALE PREPARATION OF DOCUMENTATION FOR A PLOT OF LAND AREA

УДК: 711
Шифр научной специальности: 85.118

Abstract

В основе современной концепции регулирования градостроительной деятельности лежит принцип обеспечения прав собственника на обладание земельным участком. Порядок предоставления земельных участков под жилищное строительство определён Градостроительным, Земельным и Жилищным кодексами. Предоставление участков для строительства на землях, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется органами местного самоуправления, которые формируют документацию на участок. В дальнейшем проводится продажа участка с аукциона. Муниципалитет как собственник может провести тендер и выступить заказчиком услуг по подготовке земельных участков к аукциону.

Состав пакета документов на торгуемый участок устанавливается согласно постановлению Правительства РФ [1]. Для выставляемого на аукцион участка указывается только «пятно застройки» – область, в пределах которой инвестор может вести строительство, и условия подключения к инженерно-техническим сетям. Условия подключения к сетям регламентируются еще одним постановлением [2], в котором утверждается: «При подготовке градостроительного плана земельного участка, предназначенного для строительства (реконструкции) объектов капитального строительства, технические условия, предусматривающие максимальную нагрузку, подготавливает орган местного самоуправления на основании … предельных параметров разрешенного строительства (реконструкции) объектов капитального строительства, установленных в отношении данного земельного участка».

Предельные параметры застройки, которые можно получить из ПЗЗ (правил землепользования и застройки), не всегда позволяют сделать инженерный расчет. Как правило, в ПЗЗ заложены ограничения: по этажности или по проценту застройки территории, по расстоянию до соседнего участка и пр.

В результате орган местного самоуправления, который занимается подготовкой документации, должен провести предпродажную подготовку – выполнить анализ, на основе которого определить предельные параметры разрешенного строительства и провести инженерные расчеты. Орган местного самоуправления готовит эскизное предложение (градостроительное обоснование) – мини-проект, предназначенный для определения предельных параметров разрешенного строительства. Документ содержит: графическую часть, где приведено архитектурно-планировочное решение; аналитическую, где производится комплексная оценка территории по различным факторам, выявляются ограничения, влияющие на архитектурно-планировочную часть; и расчётную, где устанавливаются количественные параметры инженерно-технических ресурсов.

Подготовка подобного обоснования является задачей в большей степени аналитической, нежели архитектурной или градостроительной, т.к. не предъявляет высоких требований к подготовке архитектурно-планировочного решения, которое является скорее иллюстрацией, чем полноценным проектом, и наоборот, предъявляет повышенные требования к знанию нормативных документов, умению проводить инженерные расчеты и использовать информационные технологии [4-9].

Предположим, что необходимо определить предельные параметры застройки для строительства жилого дома. С математической точки зрения необходимо решить задачу оптимизации – определить максимально допустимые параметры жилого дома (число подъездов, количество этажей, площадь квартиры) при заданных ограничениях по проценту застройки территории, предельным характеристикам инженерных коммуникаций и пр.

Определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения связано с проведением расчётов по вычислению:

- ориентировочного числа жителей, которые могут проживать на данной территории, количества квадратных метров территорий, отводимых для различных потребностей (озеленения, транспорта …);

- водоснабжения;

- водоотведения;

- количества твёрдых бытовых отходов;

- определению удельной расчётной электрической нагрузки приборов жилых зданий;

- укрупнённых показателей максимального теплового потока на отопление жилых зданий и среднего теплового потока на горячее водоснабжение;

- газоснабжения.

Подобная задача требует проведения большого объема рутинных расчетов, но легко решается с использованием информационных технологий. Задача оптимизации расчётов была решена нами с помощью создания приложения в MS Exel, оно позволяет автоматизировать расчётную часть и является эффективным средством моделирования различных вариантов. Меняя значения исходных данных, можно следить за изменением получаемых результатов и из множества вариантов решения задачи выбрать наиболее приемлемый.

При использовании разработанной программы лицо, выполняющее подготовку документации, – аналитик в интерактивном режиме проводит необходимые расчеты до тех пор, пока не подберет оптимальные параметры строительства. Описание работы системы «аналитик – программа» в нотации UML [3] (диаграмма вариантов использования) показано на рис. 1.

Рис. 1. Диаграмма вариантов использования

Полностью схема взаимодействия аналитика с программой в нотации WorkFlow приведена на рис. 2. Образец получаемых отчетов показан на рис 3. Практика использования разработанного программного обеспечения показала, что оно полностью соответствует своему назначению, облегчает и ускоряет процесс принятия решения за счет автоматизации выполнения рутинных расчетов.

Рис. 2. Блок-схема работы аналитика при использовании программного обеспечения

References

1. Российская Федерация. Постановления Правительства. О форме градостроительного плана земельного участка: постановления правительства [принято 29.12.2005 №840] // Российская газета. Федеральный выпуск. – 2006. – №6. – 17 янв.

2. Правила определения и предоставления технических условий подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения: постановления правительства [принято от 13.02.2006 №83]. – [Электронный ресурс] / Интернет-портал Ваш дом.ru. – Режим доступа: http://www.vashdom.ru/snip/P10403-85/ 

3. Буч Г. UML. Классика CS. / Г. Буч, А. Якобсон, ДЖ. Рамбо: пер. с англ.; под общ. ред. проф. С. Орлова.– СПб.: Питер, 2006.– 736 с.

4. Строительные нормы и правила: СНиП 2.07.01-89*: Планировка и застройка городских сельских поселений: введ. 01.01.1990.– М.: Изд-во стандартов, 1994.

5. Санитарные правила и нормы: СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-01: Гигиенические требования к инсоляции солнцезащитных помещений жилых и общественных зданий и территорий: введ. 01.02.2002. – М.: Информ.-издат. центр Минздрава России, 2002.

6. Строительные нормы и правила: СНиП 2.08.01-89*: Жилые здания.– М.: ГП ЦПП, 1995.

7. Российская Федерация. Постановления Правительства. Правила установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг: постановление правительства [принято 23.05.2006 №306] // Российская газета. Федеральный выпуск.– 2006. – №4080. – 31 мая

8. Строительные нормы и правила: СНиП 2.04.01-85. Внутренний водопровод и канализация зданий: утвержден постановлением Государственного комитета СССР по делам строительства от 4.10.1985 № 189 [Электронный ресурс] / Интернет-портал Ваш дом.ru. – Режим доступа: http://www.vashdom.ru/snip/20401-85/ 

9. Строительные нормы и правила: СНиП 2.04.08-87*: Газоснабжение: по состоянию на 4.04.1995 [Электронный ресурс] / Интернет-портал Ваш дом.ru. – Режим доступа: http://www.vashdom.ru/snip/20408-87/ 

Citation link

Gushchin A.N., Saltykova L.S. INFORMATION TECHNOLOGIES IN THE SOLUTION OF ISSUES IN PRE-SALE PREPARATION OF DOCUMENTATION FOR A PLOT OF LAND AREA [Online] //Architecton: Proceedings of Higher Education. – 2009. – №2(26). – URL: http://archvuz.ru/en/2009_2/11 

Лицензия Creative Commons
Это произведение доступно по лицензии Creative Commons "Attrubution-ShareALike" ("Атрибуция - на тех же условиях"). 4.0 Всемирная