Architecton: Proceedings of Higher Education №3 (75) September, 2021

Тown planning

THEORETICAL AND PRACTICAL ASPECTS OF MODELING THE URBAN DEVELOPMENT OF THE PROJECTED INTERNATIONAL RESORT CITY OF BULJARICA (BUDVA RIVIERA, MONTENEGRO)

УДК: 711.1
DOI: 10.47055/1990-4126-2021-3(75)-22

Abstract

Введение

Булярица – один из самых грандиозных незастроенных курортных пляжей в мире. Данная территория неоднократно привлекала крупнейших инвесторов и международные проектные институты. Однако в связи с бюрократическими особенностями распада Югославии до сих пор нет единой комплексной концепции развития территории.

Среди проектных предложений по освоению бухты Булярица наиболее известными являются концепция швейцарского бюро IDCAG от 2003 г. и предложение Кристиана Юрвуа де Портзампарка (обладателя Притцкеровской премии 1994 г.), датированное 2007 г.

Однако в концепции IDCAG не учтены экологические и экономические факторы: проектируемый гольф-клуб (около 50% территории) при существующих ценах на недвижимость в Черногории, имеет малую инвестиционную привлекательность,

В представлении К. Ю. де Портзампарка не учтено существующее кадастровое разделение земельных участков Булярицы. Проект носит художественный характер, не отражает возможность комплексного освоения территории в существующих правовых (большое количество собственников земельных участков Булярицы) и финансовых ограничениях.

Общей особенностью двух проектных предложений является марина в южной части пляжа (из-за наличия заболоченной местности).

А. Булярица. 2003. Концептуальное функциональное зонирование. IDCAG. Lucern (Швейцария).	Б. Булярица. 2007. Концептуальное архитектурно-планировочное решение. К. Ю. де Портзампарк, Э. де Портзампарк, Н. Петрович [28]

Рис.1. Город-курорт Булярица. Концептуальные предложения

Методология

Территория идеально подходит для развития нового города-курорта. Учитывая принцип вертикальной зональности и панорамного восприятия застройки, задача проектирования территориальной схемы или генплана прибрежной зоны должна предусматривать размещение отелей и других строений в природном окружении с исключением диссонирующих элементов. Они должны вписываться в среду, не разрушая природного окружения. Авторами предлагается такое взаимодействие природных и градостроительных систем, которое позволит органично выстраивать планировочные и композиционные схемы, дополняя природное великолепие. Функциональное зонирование города предусматривает обширную озелененную набережную, насыщенную общественным обслуживанием с зелеными клиньями внутрь застройки [10–12].

Предусматриваются торговая и коммунальная зоны, зона для размещения автосервиса, подземные парковки.

В городе, учитывая жаркое лето, необходимо интенсивное озеленение, игровые комплексы с активным обводнением, фонтанами.

В художественном образе возможно привлечь стилистику бывших исторических крепостей, традиционные и современные формы и материалы. На набережной организовывается пристань для водного и морского транспорта [2; 9].

Территориальные аспекты

При определении конфигурации проектируемой территории выполнен комплексный градостроительный анализ.

В горном массиве вокруг Булярицы существует несколько источников грунтовых вод, объем которых увеличивается за счет попадания осадков в горные породы и неровности рельефа. По склонам рельефа грунтовые воды стекают в одну точку, где образуется зона затопления, так называемое болото Булярицы, которое образовалось из-за перечисленных факторов. Для дальнейшего строительства нужно провести анализ вод на загрязнение химическими веществами с целью возможного использования их в городской среде будущего города-курорта. Перед началом работ требуются инженерно-геологические изыскания, которые дадут информацию о геологических разрезах, глубине заболачиваемости местности. При проектировании нужно учитывать, что на территории жилых микрорайонов из-за дренирующих воздействий инженерных коммуникаций, утечек из трубопроводов, ливневых канализаций и т.д., значительно увеличивается уровень грунтовых вод. Следует составить прогноз подтопления территории и возможных изменений физико-механических свойств грунта. Одно из решений проблемы заболоченности местности – ее осушение с помощью специально созданных сетей. Искусственные и естественные водоемы также включаются в общую осушительную систему территории.

Анализ территории по уклонам и затоплению показывает, что малоблагоприятными для курортного строительства являются подножия гор у границ населенного пункта. На исследуемой территории протекают несколько ключей и две небольшие реки, большинство из них сливаются в центре пляжа и впадают в Адриатическое море. Соответственно, в этом районе возможно переувлажнение и заболачивание почв. Поэтому необходим дренаж, насыпка грунта и удаление построек от берега.

Для строительства центральной части города необходим отвод ключей и рек. Ключи, идущие через Булярицу, возможно направить в море и в их русле обустроить бульвары с водоемами. Бульвары отделят старую Булярицу от новой и могут стать пешеходными путями до пляжа и набережной.

Анализ территории по благоприятности склона показывает, что в южной части Булярицы горы имеют неблагоприятный уклон, поэтому на юге у подножия гор возможно размещение спортивного парка. На юго-востоке, где протекает река Порубица, территория также является неблагоприятной по экспозиции склонов. Так как на реке расположены мельницы и кузница, возможно обустроить этническую деревню и конный парк с конным маршрутом до крепости Хай-Нехай (5 км). При ландшафтно-визуальном анализе территории определены планировочные узлы, оси и главные видовые точки проектируемого курортного города.

Рис. 2. Проектируемый город-курорт Булярица. Планировочные ограничения, концептуальное функциональное зонирование

Произведен расчет населения города по длине пляжа и количеству отдыхающих, определены площади учреждений и количество курортных комплексов.

Таблица 1
Проектируемый город-курорт Булярица. Технико-экономические показатели. Сост. авт. по [3-4]

Рис. 3. Город-курорт Булярица (Будванская ривьера, Черногория).
Концептуальное архитектурно-планировочное обустройство (сост. авторами)

Художественные аспекты

При комплексном архитектурно-планировочного обустройстве города-курорта возможна трансляция мотивов традиционной архитектуры. Во времена османского господства здания в городах и селах бывшей Югославии строились под влиянием исламской архитектуры. Из общественных сооружений возводились мечети, суды, медресе и т. д. Жилые дома, как правило, представляли собой отдельные постройки с садами. Они имели подвалы, построенные из камня, немного выступающий первый этаж и слегка крутую крышу, покрытую черепицей. После Первого и Второго сербских восстаний Сербия добилась автономии и в Белграде начали работать многочисленные специалисты из европейских стран, в том числе и архитекторы. Общими усилиями город существенно преобразился. Среди множества новых сооружений выделяются Конак княгини Любицы, Соборная церковь, дворцовый комплекс в Топчидере. Новые здания строились в стилистике классицизма, романтизма и сентиментального историзма. Собственно, сербские архитекторы начали работу в городе в конце 1860-х гг.

Объектом средневековой эпохи является Смедеревская крепость, которая была возведена в 1430 г. В плане крепость напоминает неправильный треугольник. Крепость состоит из двух частей – Малого Града (цитадели) и Великого Града (внешних крепостных стен). Построена крепость деспотом Джураджем Бранковичем.

Среди объектов XIX в. можно выделить резиденцию принцессы Любицы. Невысокий дом традиционного для Белграда белого цвета был возведен в 1830 г. по указу князя Милоша Обреновича на месте их старого жилища.

Старый дворец в Белграде построен с 1881 по 1884 гг. на месте бывшего Малого дворца Михаила на углу улиц короля Милана и Дворцовой (ныне Драгослава Йовановича).

Облик сербских городов ХХ в. характерен большим количеством жилых панельных домов. В период коммунистического правления жилье быстро и дешево строилось для размещения огромного притока людей из сельской местности после Второй мировой войны, что сформировало бруталистскую архитектуру районов Нового Белграда. Архитектура социалистического модернизма встречается и в центральной части сербской столицы. 

А. Смедеревская крепость. Белград, Сербия [21]	Б. Дворец княгини Любицы. Белград, Сербия [17]

В. Старый дворец. Белград, Сербия [29]	Г. Павильон «Югославия»,1929 [24]

Рис. 4. Художественные аналоги (мотивы традиционной архитектуры в странах бывшей Югославии в ретроспективе

При большой площади (более 200 га) проектируемого города-курорта Булярица и существующем кадастровом делении территории (участки различных геометрических фигур, в том числе малопригодные для строительства) маловероятно использование единой стилистики в формировании зданий жилого и общественного назначений. Курортные комплексы, расположенные у береговой линии, могут отражать исторические стили. Здания и сооружения второй и третьей береговых линий могут быть выполнены в бруталисткой архитектуре, модернизме, функционализме. В результате, проектируемый город-курорт способен отражать всю ретроспективу исторических и современных стилей городов и сёл бывшей Югославии [12, 16].

Объемно-планировочные аспекты

Вопросам объемно-планировочных аспектов обустройства курортных комплексов посвящены труды С.Б. Поморова, В.И. Крушлинского, П.В. Скрябина, Е.Н. Ладик, В.А. Антюфеева и др. [3–8].

Сомасштабность, ранжирование зданий и сооружений должны определяться градостроительным и ландшафтно-визуальным анализами. Точечный тип застройки будет способствовать ухудшению ландшафтно-визуальных качеств территории [3].

При дальнейшей работе над генеральным планом г. Булярица необходима детализация поэтапного развития территории: от узловых структур к общей градостроительной ткани проектируемого города-курорта. Концентрация отдыхающих в крупных курортно-рекреационных центрах положительно скажется на концентрации капитала, на увеличение стоимости земли и комплексной застройке территории. Сохранение озелененных территорий возможно при введение принципов дисперсно-модульного функционального зонирования [3, 4, 7].

Перспективным направлением (в связи с относительно низкой стоимостью земельных участков и великолепными видами на Адриатическое море) является строительство на горных склонах Булярицы. У горного массива три наиболее высокие вершины: 760 м, 800 м и 900 м. Возможна дифференциация режимов градостроительного освоения горных склонов [6, 8].

В неблагоприятных по экспозиции склонах Булярицы возможно строительство крытых спортивных комплексов круглогодичного использования (зданий, не требующих высоких показателей освещенности).

А. Многофункциональный комплекс TQ Plaza. Будва, Будванская ривьерв, Черногория [23]	Б. Жилой комплекс Monte Dreams Royal, п. Бечичи, Будванская ривьера. Черногория [27]

В. Жилой комплекс Casa Montenegro. Тиват, община Котор. Черногория [25]	Г. Курортный комплекс Punta Scala, п. Петрчане, Задарская жупания. Хорватия [26]

Рис. 5. Архитектурно-пространственные аналоги (курортные комплексы Адриатического моря)

Многофункциональный комплекс TQ Plaza (Будва, Будванская ривьерв, Черногория) Жилой комплекс Monte Dreams Royal (п. Бечичи, Будванская ривьера. Черногория) Жилой комплекс Casa Montenegro (Тиват, община Котор. Черногория) Курортный комплекс PuntaScala (п. Петрчане, Задарская жупания. Хорватия)

Конструктивно-технологические аспекты

В начале ХХ в. новые взгляды на необходимость подчеркнуть функциональность здания, а также наглядную демонстрацию характеристик строительных материалов (железа и бетона) потеснили стиль историзма в облике городов бывшей Югославии. Кроме функционализма предвоенный период характеризуется также строительством в стиле модернизма.

Не каждая страна имеет возможность производить свои строительные материалы. Так, например, Черногория производит только щебень, который добывается и дробится в специальных карьерах. Остальные строительные материалы импортируются из России, Сербии, США, Китая и др. В Черногории существовал цементный завод в Плевле (закрыт 1987 г.) и кирпичный завод в Беране, который находится в разваленном состоянии. Страна импортирует даже известь.

В настоящее время Черногория переживает строительный бум. Едва ли не на всей территории страны, а особенно на побережье, полным ходом идут строительные работы. Черногория занимает первое место в Европе по объему иностранных инвестиций на душу населения. Британские инвестиционные фонды скупают даже не подлежащие застройке холмы и долины, так как стоимость земельных участков невысокая [13; 14; 19; 20; 22].

А. Гостиница класса люкс. Концептуальное объемно-пространственное решение

Б. Гостиница класса люкс. Концептуальное объемно-пространственное решение

Рис. 6. Концептуальные объемно-пространственные решения гостиничных комплексов в Булярице. Сост. авт.

Каркасно-панельное домостроение

Многие здания Черногории раньше строились из неармированного кирпича, который производился на кирпичном заводе в Беране. В настоящее время преобладающей строительной системой в стране является монолитный железобетонный каркас с наружными стенами из и теплоизоляционной прослойкой. Дома, выполненные по данной технологии, обладают повышенной прочностью, что очень важно в сейсмически опасной зоне, к которой относится Черногория. Стены почти не имеют швов, не возникает проблем со стыками и их термо- и гидроизоляцией. Внутренние перегородки выполняются из кирпича, газобетона, гипсовых плит и т.д., так как в стране отсутствует производство цемента, его импортируют из Европы, Китая, США.

Также в Черногорию экспортируют цемент из Индии, которая занимает второе место в мире по его производству. Производятся различные виды цементов, такие как пуццолановый цемент, шлакопортландцемент и обычный портландцемент различных классов – 33, 43,53 и 53S (специальный сорт цемента, применяемый для строительства индийских железных дорог). Портландцемент из Индии тщательно смешивают с пуццолановыми материалами, такими как летучая зола, кальцинированная глина, зола рисовой шелухи и т. д. Пуццоланы сами по себе не обладают цементирующими свойствами, но реагируют с гидроксидом кальция в присутствии влаги при нормальной температуре с образованием соединений, обладающих цементирующими свойствами. Бетон, произведенный с использованием портландцемента Pozzolana, обладает высоким пределом прочности, более долговечен, устойчив к мокрому растрескиванию, термическому растрескиванию и имеет высокую степень сцепления и обрабатываемости в бетоне и строительном растворе.

Для наружных стен используют в основном кирпич, редко газоблоки, которые также экспортируют из-за границы. В основном кирпич в Черногорию постaвляют из России, так как большинство строительных компaний в стране – российские инвесторы [19–20].

Газоблоки в основном поступают из России и Сербии. В Сербии производством материала занимается фирма Ytong (во всем мире признан экологическим чистым, нетоксичным строительным материалом). Стеновой блок Ytong– это материал с низкой массой, высокой прочностью и превосходной способностью сохранять тепло. Полимеризация бетона происходит при температуре 180 градусов и давлении 14 атмосфер. В таких условиях бетон получает однородную пористую структуру с прочными ячейками, заполненными воздухом. Структура материала подходит для постройки несущих стен. Низкий вес оказывает незначительное влияние на основу здания и фундамент. Теплоизоляция газобетона основывается на его низкой плотности. Различные марки газобетона подходят для возведения разных типов зданий (сезонное, круглогодичное проживание), а также для строительства энергоэффективных коттеджей.

Газоблок Ytong не меняет своих свойств с течением времени: материал не подвержен старению, не гниет, не горит. Дом из газобетона Ytong успешно эксплуатируется десятки лет.

Монолитное домостроение

Недавно в Черногории был изобретен новый термоизоляционный блок GS–produktСавоИлинчич (г. Колашин). Его толщина всего 12,5 см, однако теплоизоляция такая же, как у семидесятисантиметровой кирпичной стены. Преимущество этого блока состоит в том, что его габариты и число изоляционных слоев будет определять сам покупатель. GS–produktСавоИлинчичу спешно представил в австрийском г. Грац свою продукцию (термоизоляционные блоки, термоизоляционные плиты и термоизоляционные полы для деревянных домиков), основывающуюся на оригинальной термической изоляции деревянных материалов [19; 20; 22].

Также в Черногории недавно открылись два завода по производству декоративного камня. В ближайшее время планируется добыча песка и гравия в черногорских водах и открытие кирпичного завода.

Деревянное домостроение

В Черногории деревянные дома встречаются крайне редко, но власти страны задумываются о таком типе строительства, так как оно является быстрым и эффективным. Деревянное домостроение планируется вести по американским стандартам. На рынке есть американская компания, которая предлагает свои проекты и готова инвестировать их в Черногории.

В основном планируют использовать белую канадскую сосну. Канадская белая сосна имеет легкий вес, уникальную мягкость и приятную текстуру, она наименее смолиста из всех видов сосен, что обеспечивает ее долговечность и прочность.

Экономико-организационные аспекты

Более 50% всего частного капитала, который сейчас задействован в Черногории, инвестируется в сектор недвижимости и строительные проекты, как государственные, так и частные. Россия является одним из крупнейших глобальных инвесторов в черногорскую экономику.

До начала строительства в Черногории нужно подготовить следующие документы:

1) подбор и оформление купли-продажи земельного участка, уплата государственного налога на покупку земельного участка – 3%;
2) получение технических условий в кадастре на строительство объектов недвижимости на данном земельном участке (20–30 дней);
3) для получения разрешения на строительство готовится проектная документация на объект недвижимости;
4) утверждение проекта согласно техническим условиям в кадастре;
5) получение разрешения на строительство (građevinska dozvola).

Вывод

В последнее время в Черногории строится большое количество моно- и многофункциональних комплексов, курортно-рекреационных центров и, в целом, мест для привлечения туристов. Государство пытается избежать распространения нелегального строительства частных жилых домов. Территория Булярицы не застроена, имеет большой потенциал для развития. Национальные традиции и приемы строительства должны определять форму и цветовую палитру зданий. Малоэтажный тип строительства меньше изменяет визуальные характеристики ландшафта, чем многоэтажный. На комплексное проектирование курортного города в Черногории влияют территориальные, художественные, объемно-планировочные, конструктивно-технологические и экономико-организационные аспекты.

References

1. Antyufeev, V.A. (2007) Architectural and spatial organization of recreation and tourism facilities in floodplain-delta formations: on the example of the Volga-Akhtuba floodplain. Summary of PhD diss. (Architecture). Moscow. (in Russian)

2. Dobrovolskaya, E.S. (2009) Spatial and Temporal Aspects of International Tourism in the Mediterranean Countries. Summary of PhD dissertation (Geography) 25.00.24. Moscow. (in Russian)

3. Krushlinsky, V.I. (1978) Architectural and planning techniques for designing areas of suburban mass recreation of large city residents taking into account the recreational stability of the landscape. Summary of PhD diss. (Architecture). Leningrad. (in Russian)

4. Krushlinsky, V.I. (1985) Architectural and planning principles of organic interaction between natural and urban planning systems in Siberia: Summary of Doctor of Science dissertation (Architecture). Leningrad. (in Russian)

5. Ladik, E.I. (2017) Regional features of the architectural and planning structure of tourism and recreation areas in Belgorod region: Abstract of PhD diss. (Architecture). Saint-Petersburg. (in Russian)

6. Morozova, N.V. (2012) Principles and techniques of architectural formation of coastal recreational complexes in mountain landscapes: on the example of the Altai Mountains. Abstract of PhD diss. (Architecture). Yekaterinburg. (in Russian)

7. Pomorov, S.B. (1983) Architectural and typological patterns in the development of sports and recreational complexes in parks: on the example of multifunctional parks in largest cities. Summary of PhD diss. (Architecture). Moscow. (in Russian)

8. Scryabin, P.V. (2013) Principles and methods of recreational environment planning, on the example of the Altai Mountains. Summary of PhD diss. (Architecture). Saint-Petersburg. (in Russian)

9. Sokolova, M.V. (2007) Tourism as a Cultural Historical Phenomenon. Summary of Doctor of Science dissertation (Cultural Studies). 24.00.01. Moscow. (in Russian)

10. Astanin, D.M., Dorofeeva, E.A. (2020) A spatial modeling for a resort city in Montenegro with reference to Buljarica. Architecton: Proceedings of Higher Education, No.1 (69).  Available from: http://archvuz.ru/en/en/2020_1/16 (in Russian)

11. Astanin D.M., Plotnichenko, O.V., Dorofeeva, E.A. (2020) Buljarica – a resort town in Montenegro. Correlation analysis of the density of service objects of nodal structures. Contemporary Building Construction and Architecture, No.1 (17), pp. 15–28. (in Russian)

12. Astanin, D.M., Yudicheva, V.N., Dorofeeva, E.A. (2019) Buljarica, a Resort Town in Montenegro. Conceptual Solutions for the Finishing of Façades on the First Coastal Line. Contemporary Building Construction and Architecture, No.4 (16), pp. 19–24. (in Russian)

13. Djurovic, Т., Simovic, N. and Mijovic, J. (2017) The Characteristics of the Modern Tourism Market in Montenegro. In: Civilization of Knowledge: Russian Realities. Proceedings of the18th International Conference, pp. 380–383. (in Russian)

14. Cheglazova, М.Е., Molchanova, А.I. (2019) The Recreation Resources of Montenegro as a Factor of Tourism Development. In: Priority Areas and Issues in the Development of Domestic and International Tourism in Russia. Proceedings of the 2^nd Russian conference with international participation, pp. 433–438. (in Russian)

15. Architecture of the Socialist Federal Republic of Yugoslavia [Online]. Available from: http://totalarch.ru/general_history_architecture/foreign_socialist_countries/federal_republic_yugoslavia (in Russian)

16. Buljarica [Online]. Available at: https://womanadvice.ru/bulyarica_lc4184  (in Russian)

17. The Palace of Princess Lyubitsa [Online]. Available from: https://womanadvice.ru/dvorec-knyagini-lyubicy  (in Russian)

18. Meteorological conditions of the Adriatic Sea. [Online]. Available from: www.skipperguru.ru/Files/Adriatic_Weater_Last.pdf (in Russian)

19. External thermal insulation. [Online]. Available from: https://7lestnic.com/bez-rubriki/vse-uzlyrezultat-klasterizaciiutong.html (in Russian)

20. Panels made of autoclaved cellular concrete for the exterior walls of buildings. Technical requirements. [Online]. Available from: BookInfa.ru/raznovidnosti/stenovye-paneli-iz-gazobetona.html (in Russian)

21. Smederevskaya fortress in Serbia-photos, information, description [Online]. Available from: https://about-planet.ru/arhitektura-evopy/smederevskaya-krepost-v-serbii (in Russian)

22. Construction in Montenegro. [Online]. Available from: https://montebase.com/stroyka (in Russian)

23. Montenegro: the best places for active and beach holidays [Online]. Available from: https://touroko.com/chernogoriya/chernogoriya-luchshie-mesta-dlya-aktivnogo-i-plyazhnogo-otdyxa/  (in Russian)

24. Barcelona, 1929, Yugoslavia Pavilion, Milan Dragiša Brašovan [Online]. Available from: https://www.pinterest.ru/pin/333970128594212210/  (in Russian)

25. Casa Montenegro Complex [Online]. Available from: https://www.homesoverseas.ru/complex/Casa_Montenegro  (in Russian)

26. Falkensteiner premium apartments senia [Online]. Available from: https://www.hrvaska.net/ru/apartments/punta-skala/falkensteiner-premium-apartments-senia.htm

27. Monte Dreams Royal. [Online]. Available from: https://balkanpro.ru/complexes/23000/ 

28. Montenegro-Buljarica coastal development // Non construit. [Online]. Available from: https://www.christiandeportzamparc.com/fr/projects/montenegro-buljarica-coastal-development/ 

29. The Old Palace-Assembly of Belgrade [Online]. Available from: https://www.feelbelgrade.com/en/belgrade-attractions/belgarde-palaces/

Citation link

Astanin D.M., Evrich Đ., Daskal K.V., Dorofeeva E.A. THEORETICAL AND PRACTICAL ASPECTS OF MODELING THE URBAN DEVELOPMENT OF THE PROJECTED INTERNATIONAL RESORT CITY OF BULJARICA (BUDVA RIVIERA, MONTENEGRO)[Online] //Architecton: Proceedings of Higher Education. – 2021. – №3(75). – URL: http://archvuz.ru/en/2021_3/22/  – doi: 10.47055/1990-4126-2021-3(75)-22

Лицензия Creative Commons
Это произведение доступно по лицензии Creative Commons "Attrubution-ShareALike" ("Атрибуция - на тех же условиях"). 4.0 Всемирная