Тown planning

CLUB HOUSES IN A MAJOR CITY: DEFINITION, PHILOSOPHY, REASONS

УДК: 711.4:728.84(035)
DOI: 10.47055/1990-4126-2022-4(80)-22

Abstract

В последнее десятилетие в России городская многоквартирная жилая застройка обогащается новым морфологическим типом: клубный жилой дом. Тенденция особенно актуальна для крупных городов, где она развивается позднее относительно крупнейших городов, начиная, ориентировочно, после 2013 г, и где появление каждого типологически нового здания представляет собой заметное явление, вызывающее значительные архитектурно-градостроительные резонансы [1–3]. Понимание истоков зарождения и специфики жилья клубного типа позволит сбалансировать градорегулирование развития крупных городов с учетом современных градостроительных реалий. Экспансия строительства клубных домов в крупных городских округах России до настоящего времени в научных трудах отечественных и зарубежных авторов рассматривалась недостаточно и требует изучения.

Методика исследований включает:
– натурные обследования многоквартирных жилых домов клубного типа и рекогносцировочное обследование прилегающих к ним территорий в границах крупного города;
– графоаналитическое рассмотрение проектной документации жилых зданий клубного типа;
– интервьюирование жителей клубных домов, а также экспертов, в качестве которых выступили представители организаций-девелоперов, главные архитекторы и инженеры проектов, риэлторы, сотрудники управления архитектуры и градостроительства городской администрации.

Исследование выполняется на примере Пензы – города с населением 520 тыс. жителей, являющегося во многом типичным крупным городом для РФ, который расположен в средней полосе европейской части страны и для которого величины основных показателей социально-экономического развития имеют средние значения по большинству крупных городов России.

Дефиниции

В настоящее время термин «клубный дом» достаточно широко используется в практике архитектурно-градостроительного проектирования, а также в обиходе городских жителей и деятельности риэлторов, при этом он не имеет однозначного определения. На основе выполненных исследований авторами предлагается следующая формулировка понятия «клубный дом»в крупном городе.

Клубный дом – относящийся к классу элитной недвижимости многоквартирный жилой комплекс, который отличается одновременным наличием следующих характеристик:

а) присутствие наряду с жилыми квартирами общественных клубных помещений закрытого типа, т. е. рассчитанных на обслуживание жильцов данного дома и посетителей по приглашениям; расположение клубных пространств – в цокольном и/или первом, чердачном этажах, а также на эксплуатируемой кровле;

б) компактное размещение жилых ячеек: в одной, максимум двух, секциях этажностью до 7–8 этажей; расположение на одной площадке – не более 2–3-х квартир; общая площадь квартиры – в основном от 100 м²;

в) локации городских районах, наиболее престижных по критериям экологичности окружающей среды и наличия широкого набора объектов соцкультбыта в пределах ментально приемлемой временной доступности;

г) расположение клубного дома в пределах ментально приемлемой пешеходной доступности (до 15 мин.) крупного ландшафтно-природного аттрактора: река с благоустроенной набережной, городской лес, парк, парадная пешеходная улица с условиями для отдыха и художественным оформлением (арт-объекты, фонтаны и т.д.).

Функциональная программа клубного дома

Интервьюирование экспертов и жителей клубных домов показало, что основными приобретателями жилья клубного типа являются предприниматели, имеющие наиболее высокий уровень доходов, позволяющий приобрести несколько жилищ. Большинство из них проживают в односемейных домах класса «премиум», расположенных за городом на территориях с хорошими экологическими качествами и аттрактивными ландшафтами. Длительность поездок из пригородов в город с каждым годом увеличивается [4; 5], что связано со стремительным ростом уровня автомобилизации населения и возникновением в часы пик транспортных пробок на вылетных городских магистралях. Отсюда первая функция квартиры в клубном доме – устранение затрат времени на передвижения в загородный коттедж, предоставление городского убежища, позволяющего ранним утром следующего дня быть мобилизованным для мероприятий в городе.

Другая функция – рост разнообразия жилой среды посредством приобретения городской квартиры, принадлежащей семье наряду с коттеджем: появляется возможность периодически менять среду обитания с поселково-пригородного пространства на городское урбанизированное [6; 7]; по выражению интервьюируемых, проживание в одном доме «наскучивает».

Следующая функция – предоставление детям владельцев квартир возможности жить отдельно по достижении ими совершеннолетия.

Еще одна функция – деловое и/или светское общение с коллегами близкого социального статуса, возможность провести деловую встречу в охраняемых помещениях дома проживания с контролируемым доступом в них [9].

Кроме того, клубные дома выполняют философско-аксиологическую функцию презентации современной высококачественной городской среды, неприятия массовой многоквартирной застройки, отказ от так называемых «человейников». Развитие клубных домов является реакцией на новую социальную потребность в жилище высшего стандарта [10–13].

По ряду критериев условия проживания в клубном доме могут быть лучше относительно пригородной жилой недвижимости. Внутри и в окружении городского дома имеется инфраструктура для отдыха, присутствуют развитые условия для занятий физкультурой и спортом. Въезд в дом и выезд из него – через подземный паркинг. Дома располагаются с учетом хорошей транспортной доступности всех зон города, в его центре. Степень включенности в социум здесь выше, чем в пригородном коттеджном поселке [12].

Язык архитектуры клубного дома

Клубный дом имеет высокую степень узнаваемости: большинство горожан безошибочно определяют его морфотип. Трансляция клубных характеристик здания обеспечивается взаимодействием в объеме здания ячейковой структуры квартир с зальной композицией клубных пространств. Высокий цоколь-стилобат заявляет об освоенности подземных уровней (рис. 1, 2).

Сообщение о принадлежности к клубному морфотипу посылают параметры помещений, которые существенно больше относительно жилья эконом, стандарт и бизнес классов: высота этажа, площади и состав комнат, ширина оконных проемов, панорамное остекление.

Рис. 1. Клубный «Дом на Набережной». На верхнем и первом этажах – клубные помещения. Фото авторов	Рис. 2. Клубный «Дом на Набережной». Вид со стороны набережной р. Суры. Фото авторов

Рис. 3. Клубный дом «Капитал» в историческом центре Пензы. В нижних этажах – клубные помещения. В цокольном этаже – паркинг. Фото авторов	Рис. 4. Клубный дом «Бартон хаус». Первый этаж отведен под клубные функции. Видны автомобильные ворота в цокольном этаже. Фото авторов

«Одежда» клубного здания задает меседж о стремлении не к экономии, а к роскоши: высокая стоимость и богатством форм – отделка из гранита, мрамора, металла; богатство форм в виде сфер (купола), цилиндров и сложных многогранников; скульптуры в виде объемных форм, барельефов и горельефов; отсутствие стандартных типовых решений в объеме и на придомовой территории: каждая деталь решается как самостоятельная дизайнерская задача. Кованая решетка ограждения клубных зданий, высокохудожественная вечерняя архитектурная подсветка, системы видеонаблюдения и ограничения доступа, усиленная охрана территории, куда попадают через контрольно-пропускной пункт, – подчеркивают высокий социальный статус и наибольший среди горожан уровень доходов жильцов.

Рис. 5. Клубный дом «Эфир» в существующей застройке исторического центра. Рядом с домом – полный набор объектов соцкультбыта, включая спортивные здания и сооружения, пешеходную зону, парки, скверы, храм, фонтан. Фото авторов	Рис. 6. Клубный «Новый дом» в историческом центре. В зоне 10-минутной пешеходной доступности расположены стадионы, центральный городской парк, набережная р. Суры, Солдатское озеро, «Олимпийская аллея», объекты соцкультбыта. Фото авторов

Градостроительные решения

На сегодняшний день в Пензе построено 5 клубных домов (рис. 7, 8). Участки их строительства размещаются в центральной части города, что обеспечивает, во-первых, равномерную доступность основных районов города и, во-вторых, наличие широкого набора объектов соцкультбыта в пределах пешеходной доступности клубного жилого здания (рис. 9, 10). Обязательными требованиями являются наличие крупного ландшафтно-природного объекта (река, лес, озеро, парк и т.д.) в зоне пешеходной доступности здания (рис. 8, 9, 10), а также благоприятные экологические условия придомовой территории: высокая доля озеленения, отсутствие вблизи участка транспортных магистралей с высоким шумовым давлением, относительно чистый атмосферный воздух, достаточная аэрация и инсоляция участка.

Рис. 7. Красной линией показана административная граница городского округа. Красно-розовая фигура – зона локаций клубных домов в г. Пензе. Рис. авторов	Рис. 8. Первые 5 клубных домов, построенных к 2022 г. в центре Пензы. Рис. авторов

Рис. 9. «Дом на Набережной», поз. 1 на рис. 8. Рис. авторов	Рис. 10. Клубный дом «Капитал»на ул. К. Маркса, поз. 4 на рис. 8. Поблизости от дома расположены стадион и центральный парк им. В.Г. Белинского. Рис. авторов

Вместимость парковки клубного дома рассчитана с учетом обеспечения каждой проживающей в нем семьи не менее, чем двумя машино-местами.

Построенное в городе клубное жилье локализуется не в районах-новостройках, а в существующей обжитой центрально-городской среде, что приводит к уплотнению существующей застройки, росту нагрузки на функционирующие системы инженерно-технического снабжения.

Жильцы прилегающих многоквартирных зданий выступают против уплотнения застройки, поэтому проектирование клубного жилья связано с расширенными объемами расчетов и обоснований возможности его размещения в центре города. Проводятся публичные слушания, на которые приглашаются заинтересованные жители города: жильцы близлежащих к плошадке строительства домов, представители прессы. Территория центра насыщена объектами культурного наследия, для которых разрабатываются проекты охранных зон.

Рис. 11. Клубные дома: «Бартон хаус» – поз. 3 и «Новый дом» – поз. 2 на рис. 8. Дома расположены в существующей застройке. Рис. авторов.	Рис. 12. Клубный дом «Эфир», поз. 5 на рис. 8. Восточнее дома пролегает с севера на юг пешеходная улица со скверами и фонтаном, объектами соцкультбыта. Рис. авторов

Потенциальные объемы строительства

По оценкам экспертов, на сегодняшний день приобрести клубное жилье могут позволить себе не более 1% пензенских семей, причем половина из них не нуждается в дополнительной жилой площади. Контингент проживающих определяется естественным образом – по уровню доходов, поэтому в клубных домах социально-профессиональный состав жителей представлен в основном предпринимателями.

Стоимость 1 м² общей площади жилья стартует от 180–200 тыс. руб., что в 4–6 раз больше средней рыночной стоимости жилья в городских новостройках. Для сравнения в Москве вилка цен на квартиры в клубных домах начинается от 0,5 млн руб.за 1 м², а верхняя граница превышает 2 млн руб. Таким образом, приобретение квартиры в клубном доме Пензы требует от 10 до 40 млн. руб. Согласно ежегодно подаваемым декларациям о доходах местных и региональных депутатов (многие из которых являются владельцами крупного бизнеса) и чиновников, возможности приобретения клубного жилья возрастают из года в год.

Всего в Пензе проживают 160 тыс. семей, полпроцента из которых представляют потенциальных покупателей квартиры в клубном доме. Таким образом, совокупное количество квартир в клубных домах города определяется 812 единицами. Учитывая среднее количество квартир в одном доме – 30 единиц, рассчитаем возможное число клубных домов: 812 : 30 = 27. Их суммарная общая площадь с учетом средней площади одной квартиры в 200 м² ориентировочно составит: 200 х 812 = 162 400 м².

Выводы

1. Появление клубного дома как жилья нового морфологического типа отражает трансформацию аксиологии степени комфортности жилища и городской жилой среды: отторжение многоквартирного дома-«человейника», протест против начавшейся на рубеже веков «человейникоизации» города, формирование социального заказа на более камерную гуманную среду с меньшими нагрузками  на урбоэкосистемы, рост спроса на уникальную архитектуру с синтезом искусств, потребность горожан в новых стандартах качества жилья: с достаточным количеством машино-мест, с внедрением технических и архитектурно-градостроительных инноваций [9; 14].

2. В широком смысле клубные здания являются материальным выражением востребованности социумом новейшей градостроительной политики жилищного строительства, основным маркером которой является экологизация среды обитания: относительно малая плотность населения и застройки, ограничение этажности зданий, увеличение площади озелененных площадей в балансе территорий жилой группы, «привязка» каждой градо-структурно-планировочной единицы (квартал, микрорайон) к крупному ландшафтно-природному объекту-аттрактанту.

3. Развитие клубных домов – часть процесса джентрификации: переселение наиболее состоятельных граждан в центральные районы города, где выполняется модернизация среды под высокие доходы приобретателей жилья, а также отражение тенденции развития многожилищности семьи, когда один и тот же правообладатель может иметь более одного-двух-трех жилищ: в том числе в разных районах города, в пригородной зоне, в Москве и/или Санкт-Петербурге, и, вероятно, за рубежом.

4. Дома клубного типа обогащают архитектурно-художественный образ города, наполняя его новыми архитектурно-социально-культурными смыслами, идеями и содержаниями, дополняя традиционную жилую застройку высоким качеством архитектуры (с разнообразными наборами форм и их сочетаний), которая вызывает глубокие эмоциональные впечатления и транслирует информацию о новых жилищных стандартах, которые в среднесрочной перспективе экспансируются на массовое жилищное строительство.

References

1. Ziyatdinov, Т.Z. (2021). Methodological prerequisites for urban planning response to global challenges. Architecton: Proceedings of Higher Education, [Online] No. 1(73). Available from: http://archvuz.ru/en/2021_1/12/  – doi: 10.47055/1990-4126-2021-1(73)-12 [Accessed 1 Apr. 2021]. (in Russian)

2. Ziyatdinov, Z.Z., Mikhalcheva, S.G., Kheruvimova, I.A., Ziyatdinov, Т.Z. (2020). Morphotypes of residential development in the structure of a large city. Architecton: Proceedings of Higher Education, [Online] No. 2(70). Available from: http://archvuz.ru/en/2020_2/10  [Accessed 1 July 2020]. (in Russian)

3. Zeiler, W. (2018). Morphology in conceptual building design. Technological Forecasting and Social Change, V. 126, pp. 102-115.

4. Ziyatdinov, Z.Z., Ziyatdinov, Т.Z. (2018). Development of the Penza transport system in the 21st century. Architecton: Proceedings of Higher Education, [Online] No. 3(63). Available from: http://archvuz.ru/en/2018_3/6  [Accessed 1 October 2018]. (in Russian)

5. Stadnikov, V.E. (2019). Historical territories. Normative and non-normative approaches to renovation (Hard & Soft). Architecton: Proceedings of Higher Education, [Online] No. 2(66). Available from: http://archvuz.ru/en/2019_2/13/  [Accessed 1 Apr. 2019]. (in Russian)

6. Kholodova, L.P. (2019). From "urban reserves" to the managed development of the historical urban environment. Architecton: Proceedings of Higher Education, [Online] No. 4(68). Available from: http://archvuz.ru/en/2019_4/23  [Accessed 1 January 2020]. (in Russian)

7. Salman, A., Li, B. (2018). Evaluating the Impact of the Morphological Transformation of Urban Sites on the Urban Thermal Microenvironment. Buildings, V. 8, pp. 182-197.

8. Kholodova, L.P., Titov, S.S. (2018). Manhattan Code. Architecton: Proceedings of Higher Education, [Online] No. 4(64). Available from: http://archvuz.ru/en/2018_4/8  [Accessed 1 January 2019]. (in Russian)

9. Bokov, A.V. (2018). About spatial development strategy. Architecture and Modern Information Technologies, [Online] No. 4(45). Available from: http://marhi.ru/AMIT/2018/4kvart18/01_bokov/index.php  [Accessed 1 January 2019]. (in Russian)

10. Moisseev, Yu.M. (2019). Managing the future: the context of urban planning perspectives. Architecture and Construction in Russia. No. 1(229), pp. 10-17.

11. Moisseev, Yu.M. (2022). Challenges of development and evolution of urban planning cultures. Architecture and Construction in Russia. No. 1(241), pp. 98-105.

12. Moisseev, Yu.M. (2021). Spatial metamorphoses in the formats of urban policy. Architecture and Construction in Russia. No. 3(239), pp. 50-57.

13. Shubenkov, M.V., Shubenkova, M.Yu. (2021). The search for a balanced interaction of urbanized and natural territories: the concept of urban-biocenosis zoning. Architecture and Modern Information Technologies, [Online] No. 4(57), pp. 296-312. Available from: https://marhi.ru/AMIT/2021/4kvart21/PDF/18_shubenkov.pdf  [Accessed 1 January 2022]. (in Russian)

14. Krasheninnikov А.V. (2018). Social integration in urban environment models. Architecture and Modern Information Technologies, [Online] No. 4(45), pp. 329-338. Available from: http://marhi.ru/AMIT/2018/4kvart18/23_krasheninnikov/index.php  [Accessed 1 January 2029]. (in Russian)

Citation link

Ziyatdinov, Z.Z., Mihalcheva S.G. CLUB HOUSES IN A MAJOR CITY: DEFINITION, PHILOSOPHY, REASONS [Online] //Architecton: Proceedings of Higher Education. – 2022. – №4(80). – URL: http://archvuz.ru/en/2022_4/22/  – doi: 10.47055/1990-4126-2022-4(80)-22

Лицензия Creative Commons
Это произведение доступно по лицензии Creative Commons "Attrubution-ShareALike" ("Атрибуция - на тех же условиях"). 4.0 Всемирная