В последние десятилетия в России наблюдается интенсивное развитие второго жилища: более 70% семей страны обладают садово-дачными домами и используемыми для временного пребывания односемейными домами в сельских поселениях [1].

Территориальные размеры некоторых садоводческих массивов достигают 2,5–3 и более тыс. га; число участков в них составляет 20 и более тыс. Например, в Ленинградской области 60 садоводческих товариществ близ железнодорожной станции Мшинская образовали на территории 2,2 тыс. га поселок, насчитывающий более 25 000 участков. Массив садоводческих товариществ под названием «Дунай» под Санкт-Петербургом насчитывает около 50 000 садовых участков [2]. В Московской области «…на стыке Пушкинского и Щелковского районов между городами Королев, Пушкино, Ивантеевка и Щелково они формируют огромные сплошные массивы, псевдогорода, по площади куда большие, чем ближайшие к ним города областного подчинения» [3] (рис. 1).

В период с апреля по ноябрь по выходным дням численность единовременно пребывающих в некоторых поселках вторых жилищ горожан может превышать 100 тыс. человек, а в целом по стране она составляет до 30 млн. человек [4].

Развитие второго жилища оказывает активное влияние на формирование архитектурно-планировочных структур градостроительных систем разных уровней: трансформируется структура системы расселения в связи с появлением поселений сезонного характера – поселков вторых жилищ [5]; развивается транспортная инфраструктура из-за появления трафика ко вторым жилищам и обратно [6]; переформатируется система обслуживания ввиду ее частичной передислокации на территории вторых домохозяйств горожан [7;8; 9]; меняются приоритеты среди компонентов рекреационных систем в связи с предпочтением многих горожан проводить отдых во втором жилище [10; 11]; снижается степень компактности генпланов городов из-за включения в их структуру садоводческих товариществ и дачных поселков [12]; и т.д.

Рис. 1. Город Котовск Тамбовской области. Видно, что площадь садоводческих массивов кратно больше зоны жилой территории и многократно больше площади многоквартирной застройки города

При массовом характере явления «второе жилище» отечественными и зарубежными исследователями оно рассматривалось вне взаимосвязей с формированием жилой застройки городских и сельских поселений: не определена доля владельцев вторых жилищ в зависимости от типа жилой застройки, не выявлено соотношение площадей земель под многоквартирными домами и вторыми жилищами их жителей, не определены затратывремени на передвижения от вторых жилищ (где наблюдается перманентный рост числа и доли владельцев вторых жилищ, проживающих в них круглогодично [13]) до мест приложения труда.

Методика исследований включает:

– графоаналитическое рассмотрение (сопоставление изображений, измерение расстояний, построение изохрон и определение времени доступности маркируемых территорий и расчеты их площадей, получение численно-текстовых статистических данных) картографических материалов поисковых интернет-систем Yandex и Google («Openstreetmap», «Спутник»), информационного сайта «Северный дачник», публичной кадастровой карты России, графических и текстовых материалов генеральных планов в Федеральной информационной системе территориального планирования (ФГИС ТП), схем расположения садово-дачных поселков в системах расселения разных уровней и схем отдельных садоводческих товариществ и их массивов;

– статистический анализ данных по развитию второго жилища и формированию жилой застройки: агрегирование, расчет средневзвешенных и медианных величин, расчет коэффициентов корреляции, аппроксимация и построение графиков регрессий;

– интервьюирование председателей садоводческих товариществ, а также главных архитекторов регионов РФ и их столиц во время проведения Советов главных архитекторов в городах Одинцово Московской области и Москве в 2016 году, в Чебоксарах, Йошкар-Оле и Москве в 2017 году.

Предмет исследования – система архитектурно-планировочных и функциональных взаимосвязей между городскими и сельскими поселениями и садоводческими товариществами в системах расселения разных уровней.

Объект исследования:

1. Сельские населенные места и города: малые, средние, большие, крупные и крупнейшие. Обследовано по 9 поселений каждой группы, а также Москва и Санкт-Петербург. Всего расчеты выполнены для 65 поселений.

2. Вторые жилища и их поселки. При обследовании учитывались типы второго жилища с приусадебным участком: садовые дома; дачи; принадлежащие горожанам реконструированные или заново построенные односемейные дома с приусадебными участками в сельских поселениях; коттеджи в дачных поселках современной России, резиденции [14]. Не учитывались вторые жилища, расположенные за рубежом, а также вторые жилища типа «квартира в многоквартирном доме» [15; 16; 17; 18].

Территориальные границы исследования включают районы с благоприятными для развития второго жилища природно-климатическими условиями: продолжительность дачного сезона не менее 5 – 6 месяцев, с апреля-мая по сентябрь-октябрь, достаточно теплый и дождливый климат. Сельские поселения отобраны с учетом высокой доли многоквартирного жилья.

Расчеты, результаты которых приводятся ниже, выполнены в 2014–2017 гг. Для каждого из обследованных поселений определены: 1) доли семей, имеющих второе жилище с приусадебным участком, от числа семей многоквартирной застройки, усадебной застройки, от всего населения города; 2) площади территорий, занятых многоквартирными и усадебными домами, вторыми жилищами; 3) средневзвешенные затраты времени на передвижения к местам приложения труда от многоквартирных домов и от вторых жилищ.

Сводные результаты обследования и расчетов для всех рассмотренных поселений сведены в таблицу.

1. В графе 1 таблицы обозначены: МКД – многоквартирные дома; ИЖС – усадебные односемейные дома с приусадебными участками; ВЖ – вторые жилища;Примечания к таблице:

2. Показатели трудности сообщений до мест приложения труда в графах 9, 10 даны расчетные средневзвешенные с учетом долей пассажиров, совершающих передвижения с трудовыми целями на общественном и личном легковом транспорте, с учетом времени подхода к остановочным пунктам общественного транспорта 5 мин., времени ожидания транспорта 5 мин., движения со средневзвешенной скоростью 23,24 км/час [19];

3. В таблице учтены вторые жилища следующих типов: садовые дома; дачи; принадлежащие горожанам реконструированные или заново построенные односемейные дома с приусадебными участками в сельских поселениях; коттеджи в дачных поселках современной России.

4. В 10-й графе показатели доли владельцев ВЖ от семей МКД и от семей поселения составляют 133 и 121%, т.е. более 100%, – что объясняется наличием у ряда семей более одного второго жилища.

Исследована корреляционная зависимость между двумя величинами (переменными): 1) число жителей данного поселения, 2) доля дачников от всех семей многоквартирной застройки данного поселения. Рассчитан линейный коэффициент корреляции, составляющий – 0.73, что, согласно шкале Чеддока, отражает достаточно высокую силу связи между рассматриваемыми переменными. Отрицательный знак значения показывает, что при увеличении численности населения уменьшается доля семей-владельцев вторых жилищ от семей многоквартирных домов.

Для получения математической модели зависимости исследуемых переменных выполнены аппроксимации по 7-ми функциям доли владельцев вторых жилищ от семей многоквартирной застройки в городах с разной численностью населения (рис. 2). На рис. 2 изображено белым фоном поле рассеивания значений доли владельцев вторых жилищ от всех семей многоквартирной застройки для конкретного города. Наиболее близкая траектория зависимости получена на графике степенной функции.

Рис. 2. Графики регрессий по семи функциям. На оси X указана – численность жителей обследованных поселений, на оси Y – доля владельцев вторых жилищ от жителей многоквартирной застройки

По данным таблицы и графиков на рис. 2 видно следующее:

1. В целом имеется обратно пропорциональная зависимость между численностью жителей поселения и средневзвешенной долей семей-владельцев вторых жилищ с приусадебными участками от всех семей его многоквартирной застройки: чем крупнее город, тем меньше доля садоводов среди жильцов многоэтажных домов. В крупнейших городах доля владельцев вторых домохозяйств меньше сравнительно с малыми городами и селами соответственно на 30,7 и 42,9%. При этом с уменьшением размера поселений увеличивается доля семей, приобретающих более одного садового участка.

Рост доли владельцев садовых участков среди жителей многоэтажных жилых домов с уменьшением численности населения поселений объясняется тем, что в целом в более мелких поселениях, во-первых, ниже уровень доходов жителей и выше их потребность в продовольственном самообеспечении; во-вторых, меньше затраты времени на трудовые и культурно-бытовые передвижения, то есть больше времени для пребывания во втором жилище.

С ростом численности населения городов увеличивается число видов вторых жилищ при снижении доли садовых домов [13; 14]. Так, в Москве доля обладателей вторых жилищ с приусадебными участками среди жильцов МКД составляет 38,9%, что меньше сравнительно со многими другими городами России. Однако при этом в столице отмечается интенсивное распространение других типов второго жилища: более 50% семей имеют второе жилище в виде дополнительной квартиры, расположенной в границах Москвы [20]; высокая доля обладателей жилищ вне региона основного проживания, например, на черноморском побережье и/или за рубежом [14; 21; 12].

2. Диапазон (вариационный размах) доли владельцев вторых жилищ от семей многоквартирной застройки поселения в целом обратно пропорционален численности жителей населенных мест: возрастает с уменьшением количества жителей поселения и изменяется соответственно от 23% в крупнейших городах до 52% в сельских поселениях. Данную зависимость можно объяснить большим разнообразием форм и условий малых населенных мест сравнительно с крупными и крупнейшими городами.

3. Диапазон доли владельцев вторых жилищ от всех семей поселения в целом обратно пропорционален численности жителей населенных мест: возрастает с уменьшением количества жителей поселения и изменяется соответственно от 23,5% в крупнейших городах до 121% в сельских населенных местах, где выше доля семей, приобретающих несколько садово-дачных участков.

4. Показатель «Средневзвешенная трудность сообщений от вторых жилищ до мест приложения труда» введен в связи с постоянным ростом числа и доли семей, проживающих во втором жилище круглогодично и оттуда совершающих поездки на работу.

Выявлено следующее:

– обратно пропорциональная зависимость времени передвижений из вторых жилищ до работы от числа жителей поселения;

– затраты времени на сообщения от вторых жилищ до работы в целом превышают в среднем в 2 раза длительность передвижений от многоквартирного жилья до работы;

– средневзвешенная трудность сообщений от вторых жилищ (круглогодичных, доля которых перманентно возрастает [23; 24; 25]) до мест приложения труда не превышает 30 минут для городов с населением до 250 тыс. жителей.

5. Суммарная площадь многоквартирной застройки кратно, в среднем в 4–6 раз, меньше земель вторых жилищ ее жителей.

Отношение площади земель под вторыми жилищами к площади территории многоквартирной застройки в целом обратно пропорционально населению поселений и зависит от размеров участков при вторых жилищах, от этажности и плотности многоквартирной застройки, от доли владельцев вторых жилищ среди жителей многоэтажного жилья.

В сельских поселениях диапазон отношения площади под вторыми жилищами к площади МКД больше сравнительно с городами.

6. Средневзвешенная доля владельцев вторых жилищ среди семей усадебной застройки возрастает с уменьшением числа жителей поселений: от 0% в Москве до 20,7% в сельских поселках.

Садовые участки приобретаются семьями усадебных домов в случаях, когда площадь приусадебного участка при первом (основном) жилище ментально оценивается как недостаточная. Минимальная величина площади, при которой не возникает потребности в садовом участке, возрастает обратно пропорционально численности населения поселений и составляет: 1500–2000 кв. м в сельских поселениях; в городах: вмалых и средних – около 1200 кв. м, в крупных – близко к 1000 кв. м, в крупнейших 550–600 кв. м[13; 26; 27].

1. Выявлены следующие численные значения градостроительных параметров развития и функционирования садоводческих массивов:

1.1. доля владельцев садовых участков среди жителей (семей) многоквартирных домов возрастает с уменьшением численности населения поселений и составляет от 39–54% в крупнейших городах до 85% в малых городах и 97% в сельских поселениях;

1.2. доля владельцев садовых участков среди жителей усадебной застройки возрастает с уменьшением численности населения поселений и составляет от 0–6% в крупнейших до 20,6% в малых городах и 20,7% в сельских поселениях;

1.3. диапазон доли владельцев вторых жилищ среди жителей многоквартирной застройки возрастает с уменьшением численности населения поселений и составляет 43–66% в крупнейших городах, 68–94% в малых городах, 81–133% в сельских поселках (с учетом наличия у ряда семей более оного садового участка);

1.4. диапазон доли владельцев вторых жилищ среди жителей усадебной застройки возрастает с уменьшением численности населения поселений и составляет 0–11% в крупнейших городах, 10–55% в малых городах, 0–69% в сельских поселках;

1.5. диапазон доли владельцев вторых жилищ от жителей (семей) поселения возрастает с уменьшением численности населения поселений и составляет 38,8–61,8% в крупнейших городах, 27,2–93,4% в малых городах, 0–121% в сельских поселках;

1.6. площади земель садово-дачных массивов кратно превышают площади территорий многоквартирной застройки: в 1,98–4,6 раз для крупнейших и в 1,98–9,69 раз для малых городов, в 2,2–13,77 для сельских поселений;

1.7. средневзвешенная трудность сообщений жителей, проживающих во вторых жилищах постоянно в течение года или в период дачного сезона, в сельских поселениях, малых, средних и больших городах составляет менее 30 минут, и в целом возрастает с ростом числа жителей города.

2. Многоэтажная жилая застройка детерминирует массовое распространение второго жилища, в отличие от усадебной застройки, не вызывающей массовой потребности во втором жилище.

Планирование многоквартирного дома объективно задает две стройплощадки: одну – на месте расположения многоквартирного дома, другую, которая неизбежно возникает в результате его строительства, – на месте локаций садоводческих товариществ. Поэтому представляется необходимым рассматривать многоэтажные дома в комплексе с загородными вторыми жилищами их жителей, а обоснование типов и этажности жилой застройки выполнять с учетом развития второго жилища.

Для определения оптимального типа жилой застройки необходимо рассмотреть альтернативные ее варианты: 1. Многоквартирные дома со вторыми жилищами их жителей, 2. Усадебная застройка без вторых жилищ. Сравнительный анализ проводится по трем группам технико-экономических показателей: А – единовременные затраты; Б – эксплуатационные расходы; В – социальные результаты. Такой подход актуален для поселений с населением до 250 тысяч жителей, где от 71 до 97% семей многоквартирных домов приобретают вторые жилища и где затраты времени на передвижения из вторых жилищ до мест приложения труда находятся всреднем в пределах 35 минут.

Зиятдинов З.З. ЗАВИСИМОСТЬ РАЗВИТИЯ ВТОРОГО ЖИЛИЩА ОТ ТИПОВ ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКИ [Электронный ресурс] / З.З. Зиятдинов //Архитектон: известия вузов. — 2018. — №3(63). — URL: ссылка