В современной России городское жилищное строительство ориентировано в основном на многоквартирную застройку, оцениваемую как наиболее экономичную относительно коттеджно-усадебных домов [1; 2; 3; 4].

При оценке эффективности жилой застройки не учитывалось, что возведение многоквартирных зданий вызывает развитие садоводческих товариществ и, тем самым, значительные дополнительные затраты земельно-территориальных и финансовых ресурсов [5; 6; 7; 8]. Планирование многоквартирного жилья объективно предполагает две стройплощадки: одну – в границах города, где расположен многоквартирный дом, другую, которая неизбежно появляется в результате его возведения, – на месте расположения садовых участков его жителей. Поэтому целесообразно рассматривать многоэтажную застройку во взаимосвязи с загородными вторыми жилищами ее жителей, а обоснование типов и этажности жилой застройки выполнять с учетом развития второго жилища [4; 9].

Необходимо провести сравнительный анализ альтернативных вариантов жилой застройки: с одной стороны – усадебная застройка, не вызывающая развитие второго жилища, с другой – многоквартирная застройка и садовые дома ее жителей. Такой анализ актуален для городов с населением до 250 тыс. человек, где от 70 до 85% семей многоквартирных домов приобретают второе жилище, что на 25–35% больше относительно крупных и крупнейших городов [4; 9; 10; 11;12].

Сравнительный анализ ведется по трем группам показателей: 1) единовременные затраты; 2) эксплуатационные расходы; 3) социальные результаты. Расчеты по каждой группе показателей являются самостоятельным законченным результатом исследования. Результаты расчетов по первой группе опубликованы в [4; 6; 9]. В настоящей статье представлены выводы расчетов по эксплуатационным расходам.

Приводимые ниже расчеты основаны на ранее выполненных исследованиях, результаты которых сводятся к следующему:

– в понятийный аппарат исследования введены термины «поселок вторых жилищ» и «второе жилище», обоснование необходимости указанных терминов и их определения опубликованы в [13];

– выявлена прямая тесная корреляционная зависимость между объемами развития второго жилища и объемами строительства многоквартирной жилой застройки [14];

– исследованы объемы и темпы развития второго жилища в России и за рубежом [9];

– на основе анализа существующих классификаций вторых жилищ и их поселков (классификации разрабатывались специалистами разных областей знания: экологи, юристы, риэлторы, историки, географы и т.д.), а также на основе выявленных градостроительных тенденций развития вторых домохозяйств предложены градостроительные классификации вторых жилищ [15] и поселков вторых жилищ [11].

Выполнен сравнительный анализ эксплуатационных затрат альтернативных вариантов жилой застройки для городов с населением 100 и 250 тысяч жителей.

1. Расчеты выполняются для городов с населением 100 и 250 тыс. человек, где средние затраты времени на передвижения из вторых жилищ до мест приложения труда не превышают 35 мин. [4; 14].

2. Расчеты выполнены для районов средней полосы Европейской части России, где имеются благоприятные для развития второго жилища природно-климатические условия: продолжительность дачного сезона не менее 5–6 месяцев, с апреля–мая по сентябрь–октябрь, достаточно теплый с умеренным количеством атмосферных осадков климат [6; 9].

3. При обследовании учитывались вторые жилища типа «садовый дом» – наиболее массовый тип второго жилища в нашей стране [9; 11; 15].

4. Доля семей, имеющих садовые дома в составе садоводческих товариществ, принята равной 80% от числа семей многоквартирной застройки [6; 14].

5. Площадь участка при втором жилище принята 1000 м² с учетом выделения зоны посадки картофеля, места для выращивания овощей, ягод, плодовых кустарников и сада [4; 16; 17].

6. Количество семей рассчитано с учетом коэффициента рождаемости (среднее число детей, рожденных женщиной) для разных типов застройки. Среднее число членов семьи многоквартирной застройки принято 3 чел., усадебной застройки малых и средних городов – 4,5 чел., усадебной застройки больших городов – 4,4 чел. [3; 18].

7. Предполагается, что каждая семья проживает в отдельной жилой ячейке.

8. Удельная площадь жилища в расчете на 1 чел. определена равной 31,5 м² как средневзвешенный показатель дифференциации жилищ по уровню комфорта из табл. 2 пункта 5.6 СП 42.13330.2016.

9. Площадь придомовых участков усадебной застройки принята для города с населением 100 тыс. чел. – 1200 м², для города с населением 250 тыс. чел. – 1000 м². Такая величина площади приусадебного надела в средних и больших городах исключает потребность семей усадебной застройки в приобретении садовых участков [14; 15; 19; 20]. Садовые участки приобретаются семьями усадебных домов в случаях, когда площадь приусадебного участка при первом (основном) жилище ментально оценивается как недостаточная. Минимальная величина площади, при которой не возникает потребности в садовом участке, возрастает обратно пропорционально численности населения поселений от 550–600 м² в крупнейших городах до 1500–2000 м² в сельских поселениях. В малых и средних городах эта площадь составляет 1200 м², в крупных – 1000 м² [14; 15; 19; 20].

10. Площадь территории города определена с учетом зон жилой, общественно-деловой и смешанной застройки, вместимости и территорий учреждений и предприятий обслуживания, территорий общего пользования в соответствии с нормативными показателями СП 42.13330.2016.

11. В расчетах форма территории города назначена прямоугольная с соотношением сторон 1 : 2, для города со 100-тысячным населением 5 х 9,7 км, с 250-тысячным – 7 х 13 км. Вдоль длинной стороны прямоугольника расположены зоны производственной застройки, крупных объектов инженерной инфраструктуры, зоны объектов внешнего транспорта, зоны сельскохозяйственного использования, зоны специального назначения, в том числе зоны размещения военных и иных режимных объектов, кладбищ, прочие зоны специального назначения.

12. Общая сметная стоимость строительства жилых зданий и садовых домов посчитана по методике, описанной в [11; 14; 15], в ценах II квартала 2018 г. на примере Пензенской области, определена с учетом комплексного освоения жилой территории и включает стоимость возведения зданий, инженерного обеспечения, формирования транспортной инфраструктуры, благоустройства и озеленения территории.

13. Средневзвешенные затраты времени на трудовые передвижения определены из условий: утренний час пик в летний период (апрель–октябрь включительно); cредневзвешенная скорость пассажироперевозок (с учетом долей пассажиров на личном и общественном видах транспорта) в часы пик 23–24 км/час [14; 21]; время подхода к остановкам общественного транспорта и время его ожидания в условиях многоквартирной и/или усадебной застройки 5 и 5 мин., в условиях садоводческих товариществ 7 и 7 мин.; удаленность вторых жилищ в км принята по табл. 1. и по [транспорт, классиф. специфика – 14; 21].

При определении трудности сообщений от мест проживания к местам работы учтена доля владельцев вторых жилищ, совершающих трудовые передвижения непосредственно из вторых жилищ, в которых проживают постоянно в течение года или в период с апреля–мая по сентябрь–октябрь [22; 23; 24].

14. Значения стоимостных показателей определены по ценам 2-го квартала 2018 г. и объемам потребленных ресурсов за период с 01.01.2017 по 01.01.2018 г. на примере Пензенской области.

15. Величины показателей для вариантов А и В (многоквартирная застройка) вычислены с учетом содержания помещений и придомовых территорий общего пользования: внеквартирные коридоры, лестнично-лифтовые помещения, чердачное пространство, техподполье или подвал, придомовая территория. Оплата парковки личных автомобилей на открытых стоянках и в паркингах определена с условием платной парковки для 30% семей многоквартирной застройки.

16. Отопление и горячее водоснабжение (ГВС) и отопление (ОВ) односемейных домов усадебно-коттеджной застройки принято автономное от бытовых газовых двухконтурных настенных котлов, поэтому затраты на ГВС и ОВ здесь отсутствуют, что компенсируется ростом расходов природного газа. Водоотведение хозяйственно-бытовых стоков (ВО) усадебно-коттеджной застройки рассчитано с учетом автономной канализации в локальные очистные сооружения.

17. Затраты на проживание в садовых домах и их содержание рассчитаны с учетом уровня их инженерно-технического оснащения и режима их эксплуатации в разное время года с учетом доли садовых домов, используемых для постоянного проживания.

Показатели односемейных домов с приусадебными участками застройки сопоставлены с аналогичными показателями для многоквартирного жилья и садовых домов его жителей.

Рассмотрено 4 варианта:

А – 5-этажная многоквартирная жилая застройка, 80% семей которой приобретают садовые участки;

Б – усадебная застройка с площадью приусадебных участков при односемейных жилых домах по 1200 м², что исключает массовое приобретение садовых участков жителями усадебной застройки средних городов [14; 15; 19; 20].

В – 5–9-этажная 4–6-секционные многоквартирная жилая застройка, 80% семей которой приобретают садовые участки;

Г – усадебная застройка с площадью приусадебных участков при односемейных жилых домах по 1000 м² что исключает массовое приобретение садовых участков жителями усадебной застройки больших городов [14; 15; 19; 20].

Варианты А и Б рассмотрены для среднего города, В и Г– для большого города.

Виды затрат на обслуживание жилых и садовых домов

Тип жилой застройки города с населением

100 тыс. жителей

Разница

А–Б

250 тыс.жителей

Разница

В–Г

А

Б

В

Г

1

2

3

4

5

6

7

Электроснабжение (ЭС)

467,13 585,57

529,35

56,22 (9,6%)

1172,8 1489,9

1389,5

100,4 (6,7%)

Газоснабжение (ГС)

20,15 26,63

477,49

-450,86 (-94,6%)

50,37 63,19

1193,7

-1130,5 (-94,7%)

Холодное водоснабжение (ХВС)

121,78 147,03

193,36

-46,33 (-31,5%)

302,84 369,71

483,4

-113,69 (-23,5%)

Горячее водоснабжение (ГВС)

448,11 448,11

–

448,11 (100%)

1195,6 1195,6

–

1195,6 (100%)

Водоотведение хоз-бытовых стоков (ВО)

132,77 132,77

21,93

110,84 (83,5%)

334,3 334,3

55,19

279,11 (83,5%)

Отопление (ТС)

466,89 524,91

–

524,91 (100%)

1159,7 1309,1

–

1309,1 (100%)

Парковка личных автомобилей

990,0 990,0

–

990,0 (100%)

2490,0 2503,0

–

2503,0 (100%)

Капитальный ремонт жилья

227,04 227,04

188,41

38,63 (15,9%)

557,51 557,51

440,43

117,08 (21%)

Членские взносы в СНТ

0,0 87

–

87 (100%)

0,0 233,0

–

233,0 (100%)

ИТОГО

2873,87 3169,06

1410,54

1758,52 (55,5%)

7263,12 8055,31

3562,22

4493,09 (56,3%)

Примечания:

1. Прописными буквами курсивом в колонтитуле таблицы обозначены варианты застройки:

А – 5-этажная многоквартирная жилая застройка, 80% семей которой приобретают садовые участки;

Б – усадебная застройка с площадью приусадебных участков при односемейных жилых домах по 1200 м²;

В – 5–9-этажная 4–6-секционные многоквартирная жилая застройка, 80% семей которой приобретают садовые участки;

Г – усадебная застройка с площадью приусадебных участков при односемейных жилых домах по 1000 м².

2. Показатели даны: в числителе дроби – без учета садовых участков жителей города, в знаменателе дроби – с учетом садовых участков жителей города.

3. Величины показателей в графах (столбцах) 4 и 7 равны разнице величин показателей граф А знаменатель и Б, В знаменатель Г. Положительная разница указывает на выигрыш (выгоду, преимущество) величин показателей застройки по вариантам Б и Г относительно А и В

Из данных таблицы видно, что по расходам природного газа и холодной воды коттеджно-усадебная застройка (варианты Б и Г) проигрывает двум жилищам: многоквартирным зданиям и садовым домам их жителей (знаменатель вариантов А и В).

По остальным показателям одноквартирные дома с приусадебными участками оказываются более предпочтительными сравнительно с 5–9-этажной жилой застройкой и вторыми жилищами их населения.

Отопление и горячее водоснабжение односемейного жилья предусмотрено автономное от монтируемых на кухнях бытовых двухконтурных газовых котлов, поэтому затраты на ГВС и ТС для вариантов Б и Г равны нулю. Не требуются наружные тепловые сети и сети горячего водоснабжения, тепловые пункты и насосные станции, ЦТП и котельные. Отсутствуют затраты на содержание соответствующих эксплуатирующих служб.

Расходы на отопление и горячее водоснабжение для вариантов многоквартирной застройки А и Г со временем увеличиваются в силу тенденции перманентного роста числа и доли всесезонных вторых жилищ, где пребывают и в зимнее время. Скачкообразный рост расходов отмечен после введения в 2005 г. продолжительных новогодних зимних праздничных нерабочих дней (8–10 дней) [XX].

В расчетах не рассматривался вариант энергоснабжения усадебной застройки от солнечных батарей ввиду малого их распространения в настоящее время. Такой вариант в перспективе может усилить преимущества малоэтажной усадебной застройки по затратам на энергоснабжение в сравнении с многоквартирной застройкой, где использование солнечной энергии менее распространено.

В сумме рассмотренные эксплуатационные расходы усадебной застройки в 2,2 раза меньше сравнительно с эксплуатационными затратами двух жилищ: многоквартирной застройки и вторых жилищ ее жителей.

1. В малых, средних и крупных городах годовые эксплуатационные затраты коттеджно-усадебной застройки в 2,2 раза меньше эксплуатационных затрат многоквартирных домов вкупе с садоводческими товариществами их жителей. В денежном выражении выгода составляет (в ценах для Пензенской области во II квартале 2018 г.) для города с населением 100 и 250 тыс. жителей соответственно 1,75852 и 4,49309 млрд руб./год. или в расчете на 1 жителя 17–18 тыс. руб./год.

2. Результаты сравнительного анализа эксплуатационных расходов коттеджно-усадебного строительства против многоквартирной застройки показывают, что доминирующее возведение многоквартирного жилья в городах до 250 тыс. жителей является расточительным и обременительным для социума и государства. Необходимо переориентировать градостроительную жилищную политику в малых, средних и больших городах на строительство большей частью односемейных домов с приусадебными участками.

В крупных и крупнейших городах положительный эффект от перехода к односемейным домам нивелируется за счет чрезмерного территориального роста городов и неприемлемых затрат на трудовые передвижения жителей.

3. Оптимально-расчетная величина малоэтажной коттеджно-усадебной застройки в городах до 250 тыс. жителей составляет не менее 70–85% жилых ячеек города и должна определяться при разработке документов территориального планирования субъектов и муниципальных образований Российской Федерации с учетом планировочных условий размещения и развития поселений и городских округов в структуре агломерации и региональной системе расселения: перспективы роста численности населения; плотность поселений; наличие земель для территориального развития города; пояс областной системы расселения; численность населения рассматриваемого города и агломерации; наличие в нем жителей – маятниковых мигрантов в город – региональный центр; средневзвешенная трудность сообщений жителей города к местам приложения труда; природно-экологические и климатические характеристики территории.

Зиятдинов, З.З. ВЛИЯНИЕ ВТОРОГО ЖИЛИЩА НА ЭФФЕКТИВНОСТЬ ЭКСПЛУАТАЦИИ ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКИ[Электронный ресурс] / З.З. Зиятдинов //Архитектон: известия вузов. — 2019. — №1(65). — URL: ссылка