Актуальность темы связана с возрастающей скоростью урбанизации. На сегодняшний день на территории крупнейших отечественных городов практически не осталось территориальных ресурсов для развития, что служит импульсом активизации процессов реорганизации и комплексного развития неэффективно используемых земельных участков и пришедших в запустение промышленных зон. Метод комплексного освоения территории набирает популярность в силу своей экономичности и масштабности.

В отечественной практике вопросы комплексного развития территории исследовали: К.Н. Айнулла, А.В. Кряхтунов [1], С.В. Захаров [2], И.Е. Кузьма [3]. Под комплексным развитием территории понимается единовременное освоение фрагмента городской территории, предполагающее не только возведение архитектурных объектов, но и развитие транспортной, инженерной и социальной инфраструктур, необходимых для обеспечения устойчивого развития городской среды. В своих работах Д.А. Просвирнин и П.С. Большаков рассматривают актуальные аспекты и методы формирование эффективного механизма развития крупных городских территорий, основанные на взаимодействии частных и государственных секторов [4, 5]. Методика комплексного освоения городской территории на примере редевелопмента городских территорий г. Казани рассмотрены в работе А.А. Дембича и Ю.А. Закировой [6]. Актуальность исследования также подтверждает состоявшееся в 2018 г. Международная научно-практическая конференция «Правовое обеспечение комплексного развития территорий», организованная Институтом законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве Российской Федерации (ИЗиСП) совместно с Московским государственным университетом геодезии и картографии (МИИГАиК)[7].

Федеральным законом от 30.12.2020 № 494-ФЗ внесены поправки в Градостроительный кодекс Российской Федерации, утвердившие понятие и принцип регулирования комплексного развития территорий (КРТ). Предполагается разделение КРТ на 4 вида: комплексное развитие территории жилой застройки, комплексное развитие территории нежилой застройки, комплексное развитие незастроенной территории, комплексное развитие территории по инициативе правообладателей [8]. В соответствии с правками, строительство на территории должно происходить с учетом сложившегося функционального зонирования, инженерной, социальной и транспортной инфраструктур. В дальнейшем субъекты и регионы РФ должны разработать собственные нормативные акты. Для Казани тема исследования актуальна в связи тем, что в рамках апробации механизма работы КРТ выделены четыре основные нежилые территории: «Локомотив» (вдоль набережной), «Родина», «Портовая» и территория гаражно-кооперативных комплексов [9], являющиеся преимущественно производственными и коммунально-складскими территориями. Перед началом градостроительного проектирования для обеспечения эффективности реализации принимаемых проектных решений необходимо ознакомиться с программами комплексного развития городской территории, реализуемыми в крупнейших городах Европы.

Примером такой программы стали зоны согласованного планирования (Zones d'aménagement concerté, ZAC), они являются важным инструментом в управлении и реализации градостроительного развития Франции, с их помощью реализуются наиболее значимые проекты комплексной застройки, реконструкции городской среды или благоустройства. Зоны согласованного планирования – это государственная программа по планированию городского пространства, учрежденная законом «О земельной ориентации» (loi d’orientation foncière, LOF) и заменившая в 1967 г. программу «Зоны приоритетной урбанизации» (Zones à Urbaniser en Priorité (ZUP). В соответствии с Градостроительным кодексом Франции, «Зоны согласованного планирования – это зоны, в пределах которых государственный орган или государственное учреждение, имеющее к нему отношение, решают вмешаться в осуществление или обеспечение реализации проекта градостроительного планирования и благоустройства земельных участков, в том числе тех, которые этот государственный орган или государственное учреждение приобрели или приобретут с целью их передачи или последующего предоставления государственным или частным пользователям». Периметр и программа зоны согласованного планирования утверждаются решением муниципального совета или совещательного органа общественного учреждения межмуниципального сотрудничества или в соответствии с условиями, предусмотренными постановлением Государственного совета, в соответствии со статьей Л. 151-7-2 [10]. Зоны согласованного планирования позволяют муниципалитету контролировать урбанизацию территории, в особенности функциональное зонирование и морфологию застройки. Градостроительный проект, реализованный в зоне согласованного планирования, формируется с учетом экономического баланса на затраты для развития общественной инфраструктуры и дохода от продажи земельных участков, что позволяет соблюсти частные и общественные интересы [11].

Успешный пример реализации зоны согласованного планирования – планировочный район Клиши-Батиньоль (Clichy-Batignolles), один из крупнейших проектов редевелопмента городской среды, воплощаемых ныне в Париже. Проект начат в 2002 г. властями города и включает преобразование бездействующей территории бывшей сортировочной станции Французских железных дорог (SNCF), построенной в 1970-х гг. на северо-западе в 17-м округе Парижа (рис. 1). В 2003 г. Городской совет объявил конкурс на реконструкцию территории площадью 54 Га. Первоначальный вариант проекта предполагал реорганизовать территорию в деревню спортсменов в рамках попытки Парижа провести летние Олимпийские игры 2012 г. Несмотря на то, что столицей проведения Олимпиады был выбран Лондон, власти Парижа продолжили реализовывать план по превращению Клиши-Батиньоль из логистического центра в экспериментальный планировочный район – образец устойчивого развития. Первая очередь строительства была завершена в 2007 г. В новом районе уже проживает более 4000 жителей, работает почти 3000 сотрудников различных организаций, полное завершение проекта предполагается к 2023 г. К этому периоду площадь жилой застройки должна составить 200 тыс. м², площадь офисных помещений – 140 тыс. м², коммерческих помещений и общественных и социально-досуговых объектов – около 60 тыс. м².

Целью данного исследования является изучение опыта Франции, выявление современных принципов и тенденций комплексного развития и реорганизации городской среды в крупных градостроительных проектах.

Рис. 1. Территория до и после реализации программы ZAC Клиши-Батиньоль. Источник: https://www.parisetmetropole-amenagement.fr/en/clichy-batignolles-paris-17th 

В процессе исследования проведен комплексный анализ территории района ZAC Клиши-Батиньоль в Парижe. В рамках анализа приняты следующие границы территории: бульвар Периферик, Авеню де Клиши, ул. Кардине, на юге территория ограничена железнодорожными путями. Для оценки текущего состояния территории были использованы методы сопоставления и фактического наблюдения, включающие: натурное обследование, фотофиксацию, изучение аэрофотосьемок территории. Проведенный градостроительный анализ позволил получить данные о структурно-планировочной организации, площади и разнообразии застройки территории, процентном соотношении функциональных зон и зон озеленения, наличии социально-культурных, административных и офисных учреждений, связанности территории с остальными районами города. Общенаучный метод представляет собой сбор, систематизацию и анализ научных и проектных источников.

Результаты и обсуждение

Основные задачи реорганизации территории зоны согласованного планирования Клиши-Батиньоль:

– Развитие зоны смешанного использования путем формирования жилой застройки, коммерческих, общественных и административных объектов, мест приложения труда на территории ЗАК. – Повышение проницаемости городской ткани посредством создания системы открытых общественных пространств и пешеходных связей. - Формирование связности проектной территории с соседними территориями. – Улучшение обслуживания общественного транспорта, расширение линии метро. – Повышение привлекательности и престижности района. – Создание «образцового экорайона», поиск нулевого баланса выбросов углекислого газа в атмосферу.

Рассмотрим подробнее ключевые принципы комплексного проектирования применяемые в рамках модели зон согласованного планирования и реализованные в Клиши-Батильоль.

Координация архитектурных и градостроительных решений. Работа над комплексным развитием территории Клиши-Батиньоль началась с объявленного в 2003 г. конкурса на реконструкцию территории, в результате которого к разработке концепции развития территории в качестве основных координирующих архитекторов-градостроителей были привлечены архитектурное бюро OGI во главе с Франсуа Гретер и Жаклин Ости. В их обязанности входило: разработка единого генерального плана с выделением макролотов под застройку, корректировка морфологических параметров застройки в местном градостроительном регламенте (Plan local d'urbanisme, PLU), разработка архитектурно-градостроительных предписаний (CPAU), определение морфологических и эстетических параметров проектируемой застройки. В рамках модели Зон согласованного планирования по каждому макролоту координирующий архитектор составляет регламент (fichedelot), определяющий плотность, габариты и этажность застройки, отступы от красных линий и т. д. Координирующие архитекторы, кроме того, обеспечивали мониторинг, координацию и архитектурное консультирование каждого объекта на территории [11].

Формирование частно-государственого партнерства. В соответствии с преимущественным правом города (Droit depréemption urbaine, DPU) [11], предполагающим приоритетное право выкупа земельных участков или недвижимости муниципалитетом, после завершения разработки градостроительного проекта было заключено соглашение о продаже земельного участка, принадлежащего Национальной компании французских железных дорог (SNCF) и Французской сети железных дорог (RFF) в собственность мэрии Парижа. В 2010 г. властями Парижа для координации проекта развития района Клиши-Батиньоль был создан Paris et Metropole Aménagement (P&Ma) – орган по планированию и реализации зон согласованного планирования в Париже. Эта местная компания, находящаяся в собственности города и округа Париж, отвечает за покупку и продажу земельных участков, выдачу разрешения на строительство застройщикам, координацию всех заинтересованных сторон. С 2015 г. сфера деятельности P&Ma была расширена и в настоящее время компания участвует еще в шести проектах в Париже [12].

Права на строительство в макролотах распределяется между разными подрядчиками в соответствии со спецификой строительства (социальное или коммерческое жилье, офисы, объекты социальной инфраструктуры). Одновременно на территории макролота может быть задействовано несколько подрядчиков, один из которых – генеральный, он руководит процессом реализации плана. В подавляющем большинстве случаев подрядчиками являются дочерние компании банков, занимающиеся недвижимостью (BNP, Société Generale и т.д.) или крупные строительные компании (Vinci, Eiffage, Bouygues и т.д.). Все процессы на территории макролота выполняются в одинаковой временной последовательности (подача разрешения на строительство, начало торгов и т.д.).

Мастер-план определяет морфологию застройки. На первоначальном этапе территория района Клиши-Батиньоль имела две основные характеристики: высокую плотность застройки исторически сложившегося морфотипа застройки XIX в. (287 жителей на гектар) и отсутствие связи между разными зонами района, разделенными путями железнодорожного узла. Одной из ключевых задач проекта стало устранение разрыва в масштабе застройки и формирование новых пешеходных связей.

В соответствии с местными градостроительными нормами, базовым элементом планировочной организации территории является макролот (le macrolot), в объемно-планировочном отношении соответствующий нашему понятию «квартала». Концепция макролотов предполагает формирование функционального и социального смешивания как на территории района, так и в отдельном здании. Вертикальное зонирование макролота предполагает размещение общественных, социальных и коммерческих функции на первых этажах зданий, а офисную и жилую на верхних. В целях оптимизации землепользования было принято решение поднять предельную высоту построек, установленную в городе, с 37 метров до 50 м, а Дворец правосудия по проекту Ренцо Пьяно стал новой градостроительной доминантой (160 м высотой) не только района, но и города. Фасадные материалы новой застройки были определены с учетом морфотипа застройки XIX в.

Рис. 2. Мастер-план Клиши-Батиньоль. Источник: https://www.pss-archi.eu/forum/viewtopic.php?id=26172&p=3  

Архитектурное и типологическое разнообразие застройки. В последние десятилетия в градостроительстве Парижа активно применяется практика архитектурных конкурсов с целью формирования типологического и визуального разнообразия застройки в зонах согласованного планирования. Архитектурные и градостроительные решения каждого макролота определяются и реализовываются разными компаниями-застройщиками в соответствии с учетом регламента, составленного архитекторами-координаторами проекта, что позволяет сформировать уникальный облик городской среды без использования типовых проектом. P&Ma так же проводило сложную процедуру архитектурных конкурсов для Клиши-Батильоль, определивших более 20 застройщиков, земля которым продавалась с сохранением координации архитектурно-градостроительных решений. В результате в реализации первой очереди строительства приняли участие такие команды как MAD, French Brisac и Gonzalez и т.д.

Формирование функциональной смешанности территории. Для самодостаточного функционирования в Клиши-Батиньоль предусмотрены все необходимые функции городского пространства: жилая застройка, рассчитанная на разные категории граждан (3400 квартир, из которых 1700 – социальное жилье), офисные комплексы (140 000м²), торговый центр, кинотеатр. В большинстве нижних этажей расположены магазины и широкий спектр социальных объектов: четыре школы, медицинские службы, детские сады, спортивные залы и центр деятельности для подростков. Помимо прочего, на территории располагаются знаковые городские объекты, такие как Дворец правосудия и региональное Управление судебной полиции (площадью 120 000 м²), исторический театр «Одеон», Инновационный центр утилизации бытовых отходов и производство бетона, что способствует не только созданию комфортной городской среды, формирует рабочие места, но повышает престижность территории (рис. 3).

Рис. 3. Функциональное зонирование территории Клиши-Батиньоль. Источник: https://www.parisetmetropole-amenagement.fr/en/clichy-batignolles-paris-17th 

Формирование социальной смешанности жилой застройки. Социальная смешанность является одним из приоритетов проекта, и обеспечивается разнообразием предложенных типов жилья: 50% – это социальное жилье, 30% – жилье, предназначенное для приобретения в собственность, 20% – арендуемое социальное жилье с ограниченной арендной ставкой [12]. Жилые единицы комплекса включают жилье для покупателей с различным уровнем дохода, а также единицы с фиксированной арендной платой. Эти различные категории равномерно распределены по всему району, причем в каждом подсекторе или в макролоте есть как государственное, так и частное жилье. В то же время программа социального смешения направлена в первую очередь на молодежь, пожилых людей и семей, для которых предусмотрены квартиры разных площадей. Из 3400 квартир 500 квартир предусмотрены для студентов и молодых работников, из них 400 квартир – социальные, 200 квартир для престарелых, находящихся на иждивении, в том числе 100, имеющих право на социальную помощь. При этом независимо от того, к какому типу относится жилая застройка, архитектурное решение соответствует высоким стандартам комфорта.

Соучаствующее проектирование. Одним из ключевых методов в работе над проектом зон согласованного планирования в соответствии со ст. Л. 300-2 Градостроительного кодекса являются публичные слушания и вовлечение будущих жильцов в проектирование. Начиная с 2007 г. в Клиши-Батиньоль активно проводились семинары и практикумы, направленные на первоначальном этапе на анализ стратегических предложений по развитию территории, в последующем – на обсуждение проектных предложений. В этом процессе приняли участие более 3000 будущих жителей. Подобный подход позволил сформировать продуктивный диалог между всеми вовлеченными в проектную деятельность сторонами (городские власти, частные и государственные застройщик, архитекторы, эксперты и т. д.), а фактор коллективного интеллекта способствовал принятию качественных и оригинальных решений [13]. При таком подходе роль информации и коммуникации имела важное значение в развитии проекта. Вся информация о событиях, проектах, инициативах и целях была обнародована и распространена через средства массовой информации и Информационный центр проекта (Maison du Projet), в который входят местные некоммерческие ассоциации, чья задача, помимо функции вовлечения граждан – просвещение по таким темам, как климат, окружающая среда, энергосбережение и биоразнообразие [14]. В настоящее время P&MA применяет аналогичные подходы в каждом своем проекте, привлекая общественность к проектированию общественных пространств и планированию культурных и развлекательных объектов.

Формирование системы открытых общественных пространств. Ответом на проблему высокой плотности застройки, усугубляющей нехватку зеленых насаждений на территории (в среднем 1 м² на жителя вместо 2,3 м²), стало создание системы открытых общественных пространств, развивающейся по принципу зеленой сети. Ядром ладшафтно-рекреационного каркаса района является центральный парк Мартина Лютера Кинга, заложенный на месте железнодорожных путей и складских объектов (рис. 4). Парк площадью в 10 Га (примерно 1/5 от общей площади района) является не только местом отдыха, но и ключевым элементом стратегии адаптации к изменению климата. Ландшафтный дизайнер проекта Жаклин Ости сформулировала идею проекта как экологического парка, оснащенного автономными системами энерго- и водопотребления. Заложенная система сбора дождевой воды в подземных резервуарах благодаря ветроэнергетическому насосу повторно используется для полива и хозяйственных нужд. С целью поддержания Парижского плана сохранения биоразнообразия [15] в парке посажено около 500 видов растений, а искусственный пруд является средой обитания водоплавающих птиц и других диких животных. От парка формируется единая система ландшафтных и пешеходных связей, включающая зоны общественного пространства по внешнему периметру макралотов и полуприватной дворовой территории, что способствует пешеходной проницаемости района. Помимо парка зеленая инфраструктура района дополнена частными или полуприватными территориями (6 500 м²) и зелеными крышамми (16 000 м²), которые предлагают дополнительные возможности для отдыха на свежем воздухе, формируют общественные огороды и сохраняют места обитания животных.

Рис. 4. Система открытых общественных пространств с центральным парком Мартина Лютера Кинга в Клиши-Батиньоль. Источник: https://www.urbidermis.com/fr/project/parc-martin-luther-king-paris/ 

Ограничение площади улично-дорожной инфраструктуры. С целью сокращения выбросов углекислого газа проектом предусмотрено ограничение пространства для автомобилей и улично-дорожной сети 12% общей площади, с преобладанием полос с низкой скоростью, что поощряет жителей отдавать предпочтение пешим прогулкам или использовать общественный транспорт. Новый район обслуживает узел общественного транспорта (две линии метро, шесть автобусных линий, трамвайная линия, транзитная линия и RER). В ближайшее время ожидается открытие в южном части парка Мартина Лютера Кинга новой станции метро Pont Cardinet [16]. Для дальнейшего улучшения качества воздуха предполагается развитие парка электромобилей.

Интеграция технологий эффективного энергопотребления. Клиши-Батиньоль является образцом воплощения политики устойчивого развития и амбициозных экологических требований, поставленных перед проектом мэрией Парижа. Концепция реорганизации района предполагает реализацию технологий эффективного энергопотребления: инженерные системы отопления и кондиционирования предусматривают использование до 65 % возобновляемых источников энергии (геотермальная энергия и энергия солнца).

• Энергоэффективные здания. Тепловые характеристики зданий позволяют снизить потребление энергии на отопление и кондиционирование воздуха с 50 кВтч/год до 15 кВтч/год, что соответствует стандарту Passiv Haus.

• Использование возобновляемых источников энергии. В ходе разработки проекта была использована система геотермального отопления, которая подключается к теплой грунтовой воде под парком, что на 85% снижает количество энергии, необходимой для отопления и водоснабжения района. Данный подход позволяет экономить 4 000 тонн CO² в год, что эквивалентно отоплению 3000 квартир.

• Фотоэлектрическая система: проектом предусмотрен монтаж солнечных панелей (35 000 м²) на крышах и фасадах зданий, которые позволяют производить около 4500 МВтч/год, что способно покрыть примерно 40% потребления электроэнергии в районе. Уличное освещение и лифты также работают от солнечной энергии.

Исследование направлено на проверку эффективности градостроительных решений, заложенных в модель зон согласованного планирования, распространенной во Франции. Рассмотренная модель демонстрирует ряд эффективных принципов реализации масштабных градостроительных проектов, отсутствующих в модели Комплексного развития территории (КРТ). Координация архитектурно-градостроительных решений и архитектурные конкурсы способствуют развитию архитектурно-пространственных и композиционных качеств застройки. Соучаствующее проектирование способствует сохранению общественных интересов в крупных проектах и формированию позитивного имиджа территории. Формирование функционального насыщения территории и социальной смешанности застройки, увеличение количества общественно-деловой застройки и объектов социального обслуживания, создание единого ландшафтно-рекреационного каркаса, ограничение площади УДС способствуют повышению уровня комфорта, удовлетворенности горожан городской средой и соответствуют целям устойчивого развития. Использование рассмотренных принципов в стратегии Комплексного развития территории (КРТ) на нежилых и незастроенных территориях даст возможность регионам РФ повысить инвестиционную привлекательность таких проектов и начать интенсивное освоение территорий.

Гафурова С.В. ПРИНЦИПЫ КОМПЛЕКСНОГО РАЗВИТИЯ СОВРЕМЕННЫХ ПЛАНИРОВОЧНЫХ РАЙОНОВ (НА ПРИМЕРЕ РАЙОНА КЛИШИ-БАТИНЬОЛЬ В ПАРИЖЕ)[Электронный ресурс] /С.В. Гафурова //Архитектон: известия вузов. — 2021. — №4(76). — URL: ссылка — doi: 10.47055/1990-4126-2021-4(76)-20