Основным и практически единственным элементом жизни населения в крупнейших городах РФ является квартира в многоквартирном и многоэтажном доме от 2 до 16 и более этажей различной комнатности: 1, 2, 3, 4 и более комнат в различном соотношении. Соотношение квартир и домов находится в постоянном развитии. Происходит общее снижение доли 4-комнатных квартир.

Формирование современной структуры квартирного фонда многоквартирных типов домов началось с конца 20-х годов прошлого столетия и продолжает своё развитие сегодня многоэтажным типом дома. Изменения социально-экономических возможностей страны корректировали процесс формирования структуры жилищного фонда города и любого населенного места. Немаловажное значение для понимания происходящих процессов формирования структуры жилищного фонда города имеет оценка параметров структуры по типам домов, квартир по общей площади, количеству комнат, их соотношению и уровню комфорта квартир.

Анализ города через архитектуру жилых зданий различных периодов строительства, через типы жилых домов, через соотношение квартир по количеству комнат, через плотность заселения квартиры и в соотнесении с демографической структурой населения, проживающего в этих зданиях, выявляет особенности социальных процессов в развитии города, возникающие проблемы. Определяет общий уровень и состояние развития городской системы.

Выявление параметров и закономерных особенностей процесса формирования и развития структуры жилищного фонда города является важной составляющей оценки комфорта жилища, определения перспектив дальнейшего повышения уровня комфорта жилища и условий жизни населения.

Комфорт жилища и комфорт проживания населения тесно связаны с уровнем экономического развития государства. Интенсивное повышение экономического потенциала страны требовало изменений нормативных параметров уровня жилищной обеспеченности населения страны. Время на осознание проблемы, на предпроектные исследования, проектирование и строительство принятых к внедрению типов жилых домов растягивалось на целое десятилетие. Строительство жилых зданий по новым типовым проектам начиналось с очередной пятилетки. Принятый в исследованиях принцип распределения основных типов массового жилья по десятилетним интервалам, по мнению автора, позволяет выделить основные черты и особенности формирования структуры жилищного фонда города. Жилищный фонд городов Урала складывался в течение многих десятилетий и стоять ему еще не один век. За основу классификации жилищного фонда принята стратификация по времени строительства жилых зданий в 10-летних интервалах: до 1917 года, 20-е годы; 30-е годы; 40-е годы (выделяется период строительства во время войны 1941-1945 годы, с 1946 началось массовое строительство в первой послевоенной пятилетке); 50-е годы; 60-е годы; 70-е годы; 80-е годы; 90-е годы  и 2000-е годы строительства [1]. Закончится кризис, и начнется новый этап в массовом жилищном строительстве страны.

Жилые дома 20-х годов (1920-1929)

Дома 1920-х гг. Комплекс Гинзбурга, Екатеринбург (фото автора)

В 1917 году в Екатеринбурге насчитывалось 71,5 тысяча жителей, без Верх-Исетского завода. Жилищный фонд составлял около 500 тыс. кв. метров жилья. В 1923 году в Екатеринбурге проживало 75 тыс. человек. К началу 1929 года население города, уже Свердловска (переименован из Екатеринбурга в 1924 году), достигло почти 150 тысяч жителей [2].

Первые опыты строительства экспериментальных типов домов и квартир в конце 20-х и начале 30-х годов прошлого века были направлены на поиск рациональных параметров жизни человека, на развитие вопросов типизации и индустриализации строительства, на выявление архитектурно-конструктивных и социально-гигиенических основ массового жилищного строительства.

Основная задача заключалась в проработке архитектурных, конструктивных и социально-бытовых решений жилого дома и различных типов жилых квартир, которые бы дали максимальное снижение капитальных затрат при строительстве для миллионов трудящихся.

В целом структура нового квартирного фонда планировалась для покомнатного расселения семей ввиду общего дефицита жилища и низкого уровня обеспеченности жильём трудящихся масс.

Например, на территории жилой застройки Верх-Исетского завода Екатеринбурга размер жилой площади на одного человека в 1926 году составлял 2,8 кв.м. (это даже меньше, чем в избе сельского крестьянина XIX века). Основная доля – 39,2% семей рабочих завода – проживала в своих домах. В комнатах коммунальных квартир проживало 37,6% семей, 18% имели отдельное жильё на одну семью и остальные снимали жилье [3]. По данным исследований 1926 года Н.Л. Пенко [7], средний размер семьи составлял 4,1 человека. На члена рабочей семьи в городах Уральской области приходилось в среднем 4,8 кв.м. жилой площади и на одинокого рабочего – 5,8 кв.м. жилой площади. В рабочих семьях плотность на одну комнату составляла 3,9 человека. Для Екатеринбурга (Свердловска) обеспеченность жильём одного члена семьи составляла 5,5 кв.м. жилой площади на человека. Одиночки имели преимущество – 8,7 кв. м жилой площади на человека [цит. по 3].

Первое научное осмысление жилищных условий пролетариата относится к концу 20-х и началу 30-х годов. Изучение обеспеченности трудящихся жильем было положено в Свердловске в 1934 году В.И. Величкиным [6], Н.Л.Пенко, затем они были повторены в 1967 и 1977 годах И.П. Мокеровым и А.И. Кузьминым, в 1986 г. автором этой работы.

В период с 1928 по 1935 годы Международный конгресс современной архитектуры (СIАМ) не посчитал многоэтажный жилой дом единственно возможной формой жилья, но отметил перспективность решения проблемы минимализированного типа квартиры.

Рис.1. Типы жилых домов, структура квартир, демографическая структура и комфорт проживания в домах 1920-1930 гг. строительства в Екатеринбурге

 Дома 1930-х гг., Городок Чекистов, Екатеринбург (фото автора)

С 1932 года каждому архитектору, конструктору, строителю были даны чёткие указания и руководство к действию: какое, сколько и как строить жилище для пролетариата.

В 1939 году население города составляло 423 тысячи человек [2]. Жилой фонд составлял 2,8 миллиона кв. м общей площади.

Начиная с 1934 года, нормировались все типы квартир по числу в них комнат. Набор этих типов постоянно расширялся. Самые низкие показатели жилой площади квартиры отмечались в нормах 1944 и 1957 годов.

В 1934 году жилая площадь на семью составляла 25,3 кв. м, на одного члена семьи в том же поселке ВИЗ составляла 5,6 кв. м. Количество комнат на одну семью составляло 1,4. В одной комнате проживало 3,2 человека. В то же время средний состав семьи составлял 4,5 человека.

С 1932 года в Свердловске начинается формирование «элитных» жилых комплексов по отраслевому признаку. Первыми заказчиками выступил Наркомат Внутренних Дел (НКВД). По его заданию был выстроен жилой квартал с первым высотным жилым домом – «Дом чекистов», затем «Городок чекистов» на проспекте Ленина [4].

Квартиры планировались с минимальной жилой площадью, с кухней-нишей площадью от 1,4 кв.м. до 3,8 кв.м. В небольших квартирах ванные комнаты заменялись душевыми. Норма жилищной обеспеченности равнялась 9 кв. м жилой площади на 1 человека. Основные типы квартир, применяемые в домах 1930-х годов, были 2- и 3-комнатные. Однокомнатный тип квартиры был экономически не выгоден, так как размер комнаты позволял расселить не более 3-4-х человек, и комфорт был выше для семьи, чем в 2-комнатной для двух семей.

Жилой фонд Екатеринбурга (Свердловска) вырос с 1917 года в 5,6 раза, а численность населения выросла в 6 раз. Площади и структура квартир жилых домов 1930-х годов:

Таблица 2. Площади и структура квартир жилых домов 1930-х годов

Жилые дома 40-х годов (1940-1949)

Дома 40-х гг. пер. Ученический,  Екатеринбург (фото автора)

На начало 1943 года в городе уже проживало 548 тыс. человек [2]. На формирование структуры квартирного фонда города 40-х годов большое влияние оказало жилищное строительство периода Великой Отечественной войны. За четыре года было построено 284 тыс. кв. м общей площади одно-, двухэтажных жилых домов и общежитий. К данному периоду жилищного строительства относятся в основном 2-этажные типы жилых домов на два подъезда и дома барачного типа. Это коридорный тип дома на 8, 12 и 24 квартиры и обычный 2-подъездный на 4 квартиры в подъезде, в зависимости от типа квартиры. Конструкция стен дома, как правило, из бруса хвойных пород, с оштукатуриванием стен или с облицовкой мелкой доской, типа «вагонки».

Резкое уплотнение существующего жилого фонда города произошло в начале Великой Отечественной войны, когда в течение нескольких месяцев в город прибыло большое количество людей, эвакуированных из западных районов страны.

Норма жилой площади доходила до 6,7 кв. м на 1 человека. Общая структура строящихся квартир в 2-х этажных типах домов состояла из 2 и 3-комнатных квартир, отсутствовал 4-комнатный тип квартиры.

Средняя обеспеченность жилищами составляла 7 кв. м. В 1948 году происходит увеличение жилищных норм в обеспечении до 6 квадратных метров жилья.

В нашей стране плотность жителей, согласно действовавших нормативов 1958 года, для 2- этажной застройки не допускалась ниже 315 чел/га при 2-этажных типах жилых домов и планировочных решениях в виде кварталов.

Таблица 3. Площади и структура квартир жилых домов 1940-х годов

Жилые дома 50-х годов (1950-1959)

Дома 50-х гг., ул. Виз-бульвар, Екатеринбург (фото автора)

Численность жителей города составляла 540 тыс. человек [2]. В эти годы 70% квартир заселялось покомнатно и лишь 30% – посемейно. В 1955-1956 гг. на основе унифицированной серии секций было разработаны проекты 2-3 и 4-5- этажных жилых домов серии 1-260 и 1-418. Только с 1958 года начинается этап подготовки массового строительства по типовым проектам индустриальных типов жилых домов с экономичными квартирами.

Строительство жилых домов этого времени характеризуется повышением уровня комфорта и качества жилых квартир за счёт повышения высоты этажа (от пола до пола высота составляла от 2,8 до 3,3 метра), увеличения размеров санитарных узлов и подсобных помещений. Площадь кухни для всех типов квартир была принята 8,7 кв.м. Появляются встроенные шкафы для вещей, но не решатся вопрос сушки белья.

Соотношение типов квартир в планируемых сериях жилых домов до 3 этажей  составляла: 1 комн. – 16%, 2 комн. – 76% и 3 комн. – 8%. В типовых проектах 4 и 5-этажных типов зданий структура квартир распределялась только в соотношении: 1-комнатных квартир – 25% и 2-комнатных квартир – 75%. В серии 1-447 нет 3 и 4-комнатных типов квартир. В рекомендациях для посемейного заселения планировалось до 30% 3-комнатных квартир.

Здания 4-5 этажей строились на самых важных улицах города, в центре крупных планировочных районов. В зданиях, расположенных вдоль магистралей с общественным транспортом, предусматривалось размещение в первых этажах домов магазинов, столовых и других элементов системы обслуживания. В планировочной структуре 4-5-этажных домов этого периода строительства отсутствует однокомнатный тип квартиры.

Таблица 4. Площади и структура квартир жилых домов 1950-х годов

Жилые дома 60-х годов (1960-1969)

Дома 60-х гг., ул. Пальмира Тольятти, Екатеринбург (фото автора)

В городе проживало 777 тыс. жителей [2]. Жилой фонд города составлял 7100 тысяч квадратных метров общей площади.

В середине 50-х годов в городе строилось около 3500 квартир в год. В 60-е годы в Екатеринбурге (Свердловске) строилось уже около 12 тысяч квартир в год.

С 1965 года в общем объеме строительства доля жилых домов более пяти этажей с лифтом постепенно возрастает до 36,0%, а в 1961 году эта доля составляла всего 2,1%.

К 1970 году структура жилого фонда по этажности имела следующее соотношение: 1-этажные дома  – 19%; 2 – 3-этажные дома – 19% 5 – этажные дома – 58% 9 – 16- этажные дома – 3%

Строительство отдельных квартир для семьи – это такой огромный скачок в повышении комфорта проживания населения всего Советского Союза, который не может сравниться ни с одним периодом развития жилищного домостроения. На территории всей страны развернулось массовое строительство жилья. Минимальные комфортные условия получало огромное количество населения страны. Только за одну пятилетку, с 1966 по 1970 гг. в стране построены жилые дома общей площадью 518 млн. кв. метров и улучшены жилищные условия почти у 55 млн. человек [4].

Первые индустриальные типы жилых домов строились в основном в Верх-Исетском районе – 185 домов для рабочих Верх-Исетского металлургического завода, в Чкаловском районе – 141 дом, в том числе для рабочих завода «Уралхиммаш» – 82 дома, в Кировском районе для рабочих заводов оборонной промышленности – 80 домов. В Октябрьском районе города – 55 домов. Всего было построено 622 дома, в которых проживают более 160 тыс. человек. По всей России в таких домах проживает 5,3 млн.

К основным недостаткам квартир в домах 60-х годов относятся размеры кухонь, прихожих и совмещённых санузлов. Площадь кухни составляет от 4 до 6 кв. м., прихожей – 5 кв. м, общая площадь этих помещений, как правило, не превышает 11 – 13 кв. м. Высота помещений в доме данного типа от пола до потолка составляет 2,5 метра. Основная проблема – быстрое моральное старение.

Проблемы с конструктивной частью зданий и с полным износом всех инженерных сетей и систем застройки домов первых индустриальных серий требуют точных параметров состояния и чётких планов их осуществления. В массовой индустриальной жилой застройке проживает более 57% населения всей страны – это не менее 80 млн. человек.

серия №1-468 34%

Дома 70-х гг., ул. Сыромолотова, Екатеринбург (фото автора)

По переписи населения 1970 года численность жителей города составляла 1026 тыс. человек [2].

За десять лет численность населения города увеличилась почти на 249 тыс. человек. Основная доля населения увеличилась за счёт миграции из сельской местности. Жилой фонд составлял 14,4 миллиона квадратных метров общей площади.

С 1971 по 1978 годы было построено 4830 тыс. кв. м. общей площади. За десятилетний интервал средняя обеспеченность квадратными метрами жилой площади выросла с 10,9 до 13 квадратных метров на человека.

Плотность жилого фонда микрорайона при 9-этажной застройке должна была достигать не менее 550 человек на га, при застройке до 12 этажей допускалась не менее 577 человек на га. Норма обеспеченности жилой площадью в 1972 г. составляла в городе 11,6 кв.м.

Развитие индустриальной базы города позволило перейти от 5-этажных панельных зданий на новые типы жилых домов до 9 – 12 и даже 16 этажей.

Таблица 6  Площади и структура квартир жилых домов 1970-х годов

Жилые дома 80-х годов (1980-1989)

Дома 80-х гг., р-н ЖБИ, Екатеринбург (фото автора)

Период 80-х годов характеризуется повышением объемов строительства индустриальных жилых домов. Ежегодно в Екатеринбурге (Свердловске) возводилось более 600 тыс.кв.м общей площади жилья. Шло строительство крупных спальных районов на несколько десятков тысяч жителей в каждом районе. Жилой район «Комсомольский» на 68 тыс. человек был построен в период с 1980 по 1986 годы. Жилой район «Заречный» на 46 тыс. заселён в течение 5-6 лет, велось массовое строительство в жилых районах «Ботанический», «Синие Камни» и «Новая Сортировка». За весь период было сдано более 6 млн кв.м. жилья, в котором было расселено почти 450 тыс. человек. В СССР за период с 1986 по 1990 годы было построено 343 млн.кв.м. жилья.

Следует отметить, что средняя сметная стоимость в 9-этажном панельном доме 1-комнатной квартиры в 80-е годы составляла 6300 рублей (30 кв. м.) Стоимость одного квадратного метра равнялась 210 рублям. Стоимость 2-комнатной квартиры – 9000 рублей (43 кв. м.), 3-комнатной – 11700 рублей (60 кв.м.) и 4-комнатной квартиры – 14400 рублей (71 кв. м.). В пересчете на цены сегодняшнего дня цена квадратного метра 4-комнатной квартиры составляет 6500 рублей с отделкой, а продается 1 кв. метр такой квартиры на рынке вторичного жилья по цене 54500 рублей.

Таблица 7 Площади и структура квартир жилых домов 1980-х годов

Дома 1990-х гг., ул. Малышева, Екатеринбург (фото автора)

Численность населения города составляла 1310 тыс. человек [2].

Структура жилой застройки города по этажности составляла в 2003 году: -малоэтажная – один-два этажа –11% -средней этажности – три-пять этажей –36,6% -многоэтажная – девять-шестнадцать этажей –52,4%

Плотность населения на территории микрорайона рекомендовалось не менее 420 чел/га при норме расчетной жилищной обеспеченности 18 кв.м на человека, без ссылок на этажность (СНиП 2.07.01-89*).

Рекомендуемая ЦНИИЭП жилища плотность при смешанной этажности от 9 до16 этажей могла достигать 950 чел/га [5]. Объемы ввода жилья сократились в 90 годы до 200-250 тыс. кв. м общей площади в год. За 10 лет в Екатеринбурге было построено на 4 млн.кв.м жилья меньше, чем в предыдущее десятилетие.

В конце 90-х годов начинается строительство жилых домов по новым нормативам энергосбережения.

Индустриальное домостроение уже практически прекратило своё существование. На его место приходит технология монолитного домостроения, кирпичные дома составляют основную долю жилищного строительства.

Основная часть жилого фонда города Екатеринбурга состоит из домов типовых массовых серий, построенных за период с конца 1920 по 2009 годы и составляет жилой фонд около 26 млн. кв. м.общей площади. В целом жилищный фонд города, сложившийся за прошедшие 100 лет, распределился по времени строительства жилых домов квартирного типа и этажности в следующем соотношении: - период 1925–1929 гг. – 1% жилые дома кирпичные высотой от 2 до 5 этажей; - период 1930–1939 гг. – 6% жилые дома кирпичные высотой от 2 до 5 этажей; - период 1940–1949 гг. – 4% жилые дома из дерева и кирпича высотой от 2 до 5 этажей; - период 1950–1959 гг. – 5% жилые дома кирпичные высотой от 2 до 5 этажей; - период 1960–1969 гг. – 17% жилые индустриальные и кирпичные дома от 2 до 5 этажей; - период 1970–1979 гг. – 19% жилые индустриальные дома от 5 до 12 этажей; - период 1980–1989 гг. – 21% жилые индустриальные дома от 5 до 16 этажей; - период 1990–2005 гг. – 16% жилые дома кирпичные и монолитные до 25 этажей.

Рис. 2. Типы жилых домов, структура квартир, демографическая структура и комфорт проживания в домах 2000-х гг. строительства в Екатеринбурге

На долю дореволюционного жилища приходится не более 1%. Объём 1 – 2-этажных домов индивидуального типа в общей структуре составляет 10%.

 Дома 2000-х гг., ул. Шевелева, Екатеринбург (фото автора)

Анализ количественных показателей и соотношение планируемых и фактических объёмов квартирного фонда по основным типам жилых домов и квартир и по основным этапам жилищного строительства в СССР выявил:

1. Во все периоды массового жилищного строительства основную часть в общей структуре строящегося жилья составлял 2-комнатный тип квартиры.

2. За период массового строительства практически сравнялось количество 1 и 3-комнатных типов квартир в общей структуре жилья. Количество 1-комнатных квартир выросло практически в 3 раза по отношению к 1920 году, а количество многокомнатных квартир сократилось в 2-3 раза в общей структуре квартирного фонда, в сравнении с 20 годами, за счёт постоянного роста числа 2-комнатных квартир.

3. О расширении ассортимента говорит повышение доли и значимости 4-комнатных типов квартир.

4. В работе установлена взаимосвязь формирования структуры жилого фонда с уровнем жилищной обеспеченности, с принятыми нормами выделения жилья, с уровнем комфорта жилой ячейки, жилого комплекса и с социальными задачами развития общества.

5. Планируемая структура квартирного фонда города всегда рассчитывалась на основе среднестатистических данных демографической структуры населения (средний возраст, средний численный состав семьи, численность населения в возрасте до 15 лет, работающего населения и пенсионеров).

6. Фактическая структура квартирного фонда города не соответствует семейной структуре населения города.

7. Принцип заселения в квартиру обеспечивал постоянный дефицит комнат по количеству проживающих в них жителей.

8. Нормы обеспеченности квадратными метрами общей площади не могут быть равномерными в виду несоответствия количества строящихся и существующих типов квартир, постоянно изменяющейся численности, половозрастной и семейной структуры населения.

9. Типы квартир по количеству комнат, размерам кухни, прихожей, гостиной и спальных комнат сохранялись во все периоды развития жилища, оберегая принцип минимизации пространства, общей площади и комнатности квартиры.

Развитие жилищного строительства в последнее десятилетие выявило тенденцию повышения общей площади квартиры при сохранении минимизированных размеров жилых комнат. Общее соотношение малокомнатных квартир, пропорции жилых комнат и количество комнат в квартире сохранили структуру квартирного фонда 1960 годов, культуру и принципы формирования малокомнатных квартир периода 1960–1980-х годов строительства. В европейских странах за сопоставимый период времени строилось аналогичное количество квартир на 100 000 населения, но только 4-комнатных типов квартир за счет средств государства.

Лыжин С.М. ПРИНЦИПЫ И ОСОБЕННОСТИ ФОРМИРОВАНИЯ СТРУКТУРЫ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА КРУПНЕЙШЕГО ГОРОДА(на примере г. Екатеринбурга)[Электронный ресурс] /С.М. Лыжин //Архитектон: известия вузов. — 2010. — №4(32). — URL: ссылка