Theory of architecture

В последние десятилетия в мире наблюдается интенсивная территориально-пространственная экспансия второго жилища: дома и квартиры для временного пребывания с целью отдыха и получения продуктов питания, занятий садоводством, огородничеством [1].

Для описания количественного развития вторых жилищ исследователи используют такие эпитеты, как «взрывоподобный рост численности» [2], «лавинообразное нарастание количества» [3], «дачный бум» [4], «чрезвычайное распространение» [5], «революция» [6], и т. д. При этом в научных публикациях отсутствуют систематизированные сведения по количеству и темпам развития второго жилища.

Количество – фундаментальная научная категория, отражающая масштаб и динамику развития изучаемого явления и возможность его качественных трансформаций в соответствии с количественными изменениями. Поэтому одна из главных задач научного исследования – определение численных параметров явлений и процессов, получение ответов на вопросы «сколько», «каковы темпы изменений».

Проблема изучения динамики абсолютного и относительного количества вторых жилищ в работах отечественных и зарубежных исследователей рассматривалась недостаточно и требует изучения.

Методика исследований включает: 
1. Систематизацию касающихся развития второго жилища данных в официальных статистических документах, научно-исследовательских работах отдельных авторов и коллективов, аналитических отчетах риэлтерских фирм. 
2. Графоаналитическое рассмотрение проектных и картографических материалов. 
3. Анкетный опрос населения – для определения количества и темпов и периодов развития тех видов второго жилища, по которым отсутствуют опубликованные данные.

Дефиниции. В понятийный аппарат исследования введен термин «второе жилище» и даны его развернутое и краткое определения [7].

Развернутое определение: второе жилище – это жилая единица (ячейка) (в виде односемейного дома или квартиры в многоквартирном доме), которая расположена (в большинстве случаев, за пределами обычной среды проживания) в городском или сельском поселении или вне поселения и принадлежит наряду с основным жилищем (в виде дома или квартиры в городе или сельском поселении) на правах частичной или полной собственности или аренды одной и той же семье (или нескольким семьям, у каждой из которых имеется основное жилище) и используется членами семьи (или семей) временно, в течение года менее продолжительно, чем основное жилище.

Краткое определение: второе жилище – все жилые ячейки в собственности одной семьи, не являющиеся ее первым, основным, жилищем, где семья проживает более половины дней в течение года.

Методологические аспекты

Фиксация количества вторых жилищ, как отмечается в ряде научных публикаций зарубежных ученых, является сложной самостоятельной проблемой, обусловленной рядом причин. Отсутствует общепринятое определение второго жилища, и в разных странах к нему относят объекты недвижимости в соответствии с различными характеристиками. Исследователи Храка (A. Chraca) и Маркулинер (D. Marcouiller) отмечают, что в Европе, в отличие от США, мобильные (передвижные моторизированные) дома рассматриваются официальными статистическими службами в качестве вторых жилищ, а в США их учитывают как первое основное жилище [8]. Английские ученые Оксли (M. Oxley) и Браун (T. Brown) выявили 6 различных определений, применяемых в Соединенном Королевстве. Одно из них является официальным, но и оно меняется при каждой новой переписи через десятилетний интервал [9].

В разных странах по-разному регистрируются вторые жилища нерезидентов. Так, по данным шведского исследователя Петерсона (R. Pettersson), в Швеции отсутствует реестр иностранных владельцев вторых жилищ, и расположенная на территории Швеции вторая жилая недвижимость нерезидентов не учитывается [10].

Многие вторые и первые жилища трансформируются друг в друга, например, после выхода на пенсию семья может проводить во втором жилище больше времени, чем в первом, – это затрудняет учет вторых жилищ [11].

Со временем возникают новые виды второго жилища (плавучие дома, автокараванинги, минидома (Tiny House), мобильные сборно-разборные постройки, и др.), статистический учет которых «запаздывает» ввиду необходимости законодательного оформления новых видов имущества [12].

Динамика численности вторых жилищ

Показатели количества вторых жилищ в ряде стран с 1970 по 2017 г. представлены в табл. 1, 2 с разделением стран по числу вторых жилищ – до и более 3 млн единиц.

Таблица 1.  Количество вторых жилищ в странах с числом вторых жилищ менее 1 млн*

*Примечания: 1) в круглых скобках указан год фиксации показателя; 2) в квадратных скобках указан источник по списку литературы; 3) «с» – «семей»

Таблица 2 Количество вторых жилищ в странах с числом вторых жилищ более 1 млн*

*Примечания: 1) в круглых скобках указан год фиксации показателя; 2) в квадратных скобках указан источник по списку литературы; 3) «с» – «семей»

На рис. 1 и 2 представлены графики роста количества вторых жилищ в ряде стран с 1970 по 2017 г. с разделением стран по числу вторых жилищ – до и более 3 млн единиц.

Рис. 1. Динамика роста численности вторых домохозяйств в ряде стран с числом вторых жилищ менее 1 млн ед.

Рис. 2. Динамика роста численности вторых домохозяйств в ряде стран с числом вторых жилищ менее 1 млн ед.

Информация об относительном количестве вторых жилищ (доля в процентах) по состоянию на 2017 г. представлена на рис. 3.

Рис. 3. Доля семей – владельцев вторых жилищ от всех семей данной страны

Количество вторых жилищ в мире по данным Всемирной туристской организации в 2010 г. составила 420 млн ед. [26]. Экстраполируя данное число с учетом ежегодного прироста численности вторых жилищ в 5 – 10%, можно дать прогноз о его величине в 2017-2018 г.: от 450 до 470 млн ед.

Тенденции роста количества вторых жилищ В результате исследования выявлены следующие тренды численного увеличения вторых жилищ.

1. Перманентный рост численности вторых домохозяйств как в отдельных государствах, так и в целом по рассматриваемым странам (рис. 4, 2). В крупнейших экономиках мира – США и КНР – также наблюдается рост численности вторых жилищ [14; 17; 25; 26] (рис. 2, 3, 4, 5).

Рис. 4. Интенсивность развития второго жилища в США

По рисунку видно, что доля вторых жилищ во всех районах США больше 5% от совокупного числа первых и вторых жилищ, в половине всех районов – от 5,1 до 15%, а в ряде районов – свыше 35%. Кроме того, граждане США активно приобретают вторые жилища вне США, в том числе в странах Центральной Америки (Мексика, Доминикана), Европы и Азии. Источник: Resort and Second Home Rebound – Market Overview. RCLCO. June 21, 2016. 11 p.

Рис. 5. Структура владения  вторым домом (с учетом первичного) в городах Китая. Источник: Huang Y., Yi C. Second Home Ownership in Transitional Urban China. Housing Studies. 2011. Vol. 26. No. 3. P. 31

2. Постоянное расширение ареалов распространения второго жилища. Примером может служить Австрия – рис. 1А, Б.

А.

Б.

Рис. 6. Плотность и ареалы распространения вторых жилищ, построенных за период с 1919 по 1944 – 1А и с 1945 по 1981 г. – 1Б, на территории Австрии. Схемы 1А и 1Б доработаны нами из источника: Zeidler S. Zweitwohnungen und Ferienhäuser in Österreich. Berichte zur Raumforschung und Raumplanung. 1986.No 1-3. S.65.

3. Неравномерность темпов роста численности вторых домохозяйств как в отдельных странах, так и в целом, это видно на графиках (рис. 1, 2). Немецкие исследователи приводят статистику строительства вторых жилищ по десятилетиям в Финляндии, где также отмечается неравномерный характер численного увеличения односемейных домов для временного пребывания (рис. 7).

Рис. 7. Статистика строительства вторых жилищ в Финляндии. Источник: Finnland. Land der Inseln und Gewässer. Beratender Ausschuss für Inselangelegenheiten, Ministerium für Arbeit und Wirtschaft, Postfach 32,  FI-00023 Regierung, Finnland. 2017. 44 S.

4. Цикличность темпов строительства вторых жилищ. Австрийский исследователь С. Цайдлер выделяет три основных периода, когда в Австрии наиболее быстро росло число вторых жилищ: I период – 1900–1918 гг., в это время было построено 35 000 загородных домов, II период – 1922–1941 гг. – 59 000 построек, III период – 60–70-е гг. – 178 000 вторых жилищ [13].

Немецкий исследователь М. Визенс (Vinzens M.) также отмечает «циклично-волновой» характер развития второго жилища: первая волна (erste Welle) строительства вторых жилищ наблюдалась в 60-х – начале 70-х гг., вторая – с середины 80-х гг. после стагнации, вызванной нефтяным кризисом 1973 и 1979/1980 гг. [27].

5. В развитых странах наблюдаются более высокие темпы увеличения количества вторых жилищ по сравнению с темпами роста населения [28], что можно проиллюстрировать на примере Финляндии (рис. 8).

Рис. 8. Сравнение темпов роста населения с темпами роста численности вторых жилищ в Финляндии с 1900 по 2000 гг. На рисунке видно, что в развитых странах темпы увеличения численности вторых жилищ опережают темпы роста численности населения. Источник: Hiltunen M.J. Second Housing in Finland – Perspective of Mobility. 13th Nordic Symposium in Tourism and Hospitality. Aalborg. 2004. Nov. 4-7. P. 1-10.

6. Опережающий характер во многих регионах темпов строительства вторых жилищ в определенные периоды сравнительно с темами строительства первых жилищ, как, например, в штате Вайоминг США в 2000 – 2010 гг. (рис. 9).

Рис. 9. Рост жилья в штате Вайоминг (Wyoming) США с 2000 по 2010 г. Источник: Taylor D. Second Home Growth in Wyoming, 2000-2010. WYOMING Open Spaces. November 2012. Pp. 1-8.

7. Развитие трансграничности второго жилища: граждане ряда стран приобретают меньше вторых жилищ на территории собственной страны, чем в зарубежных странах. Так, начиная с 90-х гг. ХХ в., англичане приобретают вторые жилища в основном вне Англии. Темпы приобретений зарубежных домохозяйств в 3–4 раза превышают темпы их роста внутри страны. Это привело к тому, что начиная с 2008–2009 гг. количество вторых жилищ за рубежом превышает их число в границах Англии и Великобритании [29] (рис. 10). Немецкий исследователь Д. Мюллер (D. Müller) отмечает, что в течение 5 лет число принадлежащих немцам вторых жилищ на территории Швеции возросло на 370%: с 1500 единиц в 1991 г. до 5500 в 1996 г. [17].

Рис. 10. Количество вторых жилищ на территории Соединенного Королевства и вне ее. Источник: Roca Z. Second Homes and Tourism in Europe: Lifestyle Options and Policy Implications. TERCUD - Territory, Culture and Development Research Center. Universidade Lusófona de Humanidades e Tecnologias Lisbon. 1st International Forum on Residential Tourism. Arcavacata di Rende / Amantea, Calabria – Italy, 14 – 15 December 2012. 71 p.

8. Опережение со второй половины ХХ в. во многих странах темпов роста количества койко-мест во вторых жилищах по сравнению с темпами роста аналогичного показателя для объектов коллективного размещения туристов (отели, гостиницы) (рис. 11). Происходит смена приоритетов среди компонентов рекреационных систем. На фоне роста численности вторых жилищ многие отели испытывают нехватку постояльцев и снижение уровня рентабельности. Второе жилище называют «убийцей отелей» [22] (рис. 12).

Начиная со второй половины ХХ в. происходит постоянное увеличение численности вторых жилищ, их количество растет как в отдельных странах, так и в мире в целом.

Темпы развития второго жилища неравномерны, а в ряде стран – цикличны. В развитых странах в последние 50 лет темпы развития второго жилища опережают темпы роста населения этих стран, а в ряде районов в отдельные периоды темпы строительства вторых жилищ опережают темпы строительства основных жилищ.

В ряде регионов доля вторых жилищ может доминировать в общем объеме жилого фонда, включающего и первые, и вторые жилища. Так, в Швейцарии во многих кантонах (например, в Валлис (Wallis), Граубюнден (Graubǘnden), Обвальден (Obwalden), Тесин (Tessin) и др.) доля вторых домохозяйств достигает 95% от совокупного числа всех жилищ кантона, что в 19 раз больше численности основных жилищ [30] (рис. 13).

Рис. 13. Швейцария. Красным выделены кантоны с долей вторых жилищ от 20 до 95% от совокупного числа первых и вторых жилищ. Источник: Scherer R. Die Wirtschaftliche Effekte von Zweitwohnungen. Institut für Öffentliche Dinstleistungen und Tourismus. Bern, 2005, 23 S.

Развитие второго жилища в рассмотренных 19 государствах характеризуется следующими показателями:

• наибольшее абсолютное значение численности вторых жилищ зафиксировано в КНР: по состоянию на 01.08.2017 г. число вторых домохозяйств составило более 55 млн. единиц (согласно экстраполяции графика на рис. 3);

• минимальная доля семей, имеющих вторые жилища, зафиксирована в Индии и составляет менее 2% от общего числа семей в стране;

• наибольшая доля семей, владеющих вторыми жилищами, среди всех семей страны, зафиксирована в России: 72% семей имеют садовые и дачные дома, коттеджи в современных дачных поселках, реконструированные и вновь возведенные дома в деревне, городские квартиры для временного пребывания;

• к странам, где доля семей-владельцев вторых жилищ превышает 50%, относятся Норвегия, Швеция, Финляндия, Россия;

• средняя величина показателя «доля семей-владельцев вторых жилищ от всех семей данной страны» составила 30%;

• в 9 странах (Австрия, Беларусь, Германия, Греция, Испания, Польша, США, Хорватия, Швейцария) доли семей, имеющих вторые жилища, отличаются от среднего показателя (31%) не более, чем на 5 пунктов в большую или в меньшую сторону;

• средневзвешенная доля семей – владельцев вторых жилищ (с учетом численности населения стран) равна 14,34%;

• наиболее высокие темпы развития второго жилища за последние 25 лет отмечены в Китайской Народной Республике;

• наиболее низкие темпы количественного увеличения вторых жилищ фиксируются в Швеции.

1. Ziyatdinov, Z.Z. (2017) City-Planning Related Reasons for Second Home Development. Academic Bulletin of UralNIIprojekt RAASN, No.: 1 (32), p. 13–18. (in Russian)

2. Huang, Y., Yi, C. (2011) Second Home Ownership in Transitional Urban China. Housing Studies, Vol. 26, No. 3, p. 31.

3. Kaltenborn, B.P., Andersen, O., Nellemann, Ch. (2010) Second Home Development in the Norwegian Mountains: Is it Outgrowing the Planning Capability? International Journal of Biodiversity Science and Management, p. 1–11.

4. Gramlich, E. (2007) America’s Second Housing Boom. The Urban Institute. February, No. 7, p. 1–8.

5. Pomorov, S.B. (2005) Urban Residents’ Second Home of Compensation Type. Summary of DSc dissertation (Architecture). Moscow: MArhi. (in Russian) 6. Kagansky, V.L. (2003) Unnoticed Revolutions. Dacha Boom. Kolokol, No.: 3, 4 (8, 9). (in Russian)

7. Ziyatdinov, Z.Z. (2015) Definition of the Concept «Second Home». Academic Bulletin of UralNIIprojekt RAASN, No.: 1, p. 51–55. (in Russian)

8. Marcouiller D., . Gartner W., Chraca A. (2013) Recreational Homes and Planning in Gateway Communities. A Literature Review. University of Wisconsin – Madison. Department of Urban and Regional Planning. March 8. Working Paper 13–2.

9. Oxley M., Brown T., Lishman R., Turkington R. (2008) Rapid Evidence Assessment of the Research Literature on the Purchase and Use of Second Homes. National Housing and Planning Advice Unit.

10. Pettersson, R. (1999) Foreign Second Home Purchases – The Case of Northern Sweden, 1990-96. Umea University. CERUM Centre for Regional Science. Working Paper No. 14.

11. Ziyatdinov, Z.Z. (2017) The Effect of Second Home on the Compactness of Residential Architectural and Planning Structure. Academic Bulletin of UralNIIprojekt RAASN, No.: 2 (33), p. 77–82. (in Russian)

12. Ziyatdinov, Z.Z. (2014) Second Dwelling of «Floating Home» Type [Online] Architecton: Proceedings of Higher Education, No.: 45, p. 21. (in Russian)

13. Zeidler S. (1986) Zweitwohnungen und Ferienhäuser in Österreich. Berichte zur Raumforschung und Raumplanung, No 1–3.

14. Ziyatdinov, Z.Z. (2016) The Effect of Second Home on Settlement Patterns. Academic Bulletin of UralNIIprojekt RAASN, No.: 2, p. 63–69. (in Russian)

15. Williams, H. (2015) Empty Homes in England. National Campaigning Charity. Autumn.

16. An Environment of Daily Activities. Habitat II. Belarus: Environment for Humans. 2012. No.:3, p. 118–122. (in Russian)

17. Müller, D.K. (1999) German Second Home Owners in the Swedish Countryside. VETENSKAPLIGA.

18. Gülcan, M. (2013) Challenges of Coastal Resort Towns Regarding Second-Home Developments: the Case of Ayvalik. A Thesis Submitted to the Graduate School of Natural and Applied Sciences of Middle East Technical University. January 2013.

19. Greeks purchase second homes more often than other Europeans [Online]. Available from: http://www.freecity.lv/nedvizhimost/312/

20. Finnland. Land der Inseln und Gewässer. Beratender Ausschuss für Inselangelegenheiten, Ministerium für Arbeit und Wirtschaft, Postfach 32, FI-00023 Regierung, Finnland. 2017.

21. Ursic S., Misetic R., Misetic A. (2016) New perspectives on sustainable development of second homes in Croatia: strategic planning or proliferation of building? Procedia-Social and Behavioral Sciences, No 216, p. 80–86.

22. Zweitwohnungsmarkt im Wandel. Kapitel 8. Immo-Monitoring 2013. No 1, p. 83–91.

23. McMillan, E.R. (1982) Pauanui and Whitianga: Contrasts in Second Home Development. Thesis Submitted in Partial Fulfilment of the Requirements for the Degree of Master of Arts in Geography in the University of Canterbury. University of Canterbury.

24. Guisan, M-C., Aguayo, E. (2010) Second Homes in the Spanish Regions: Evolution in 2001-2007 and Impact on Tourism, GDP and Employment. Regional and Sectoral Economic Studies, Vol. 10-2, p. 83–104.

25. How many second homes are there? The American Housing Survey (AHS), a national survey conducted by the Census Bureau for the Department of Housing and Urban Development. Summary. 2005. P. 5–10.

26. Conference of European Statisticians. Ownership of second homes in a globalized world. The World Tourism Organization. UN Economic and Social Council. Distr.: General. February 17, 2010.

27. Vinzens, M. (2014) Zweitwonungen zwischen Flucht und Segen. Zweitwohnungen – wie weiter? Forum. No 2, S. 6.

28. Hiltunen, M.J. (2004) Second Housing in Finland – Perspective of Mobility.13th Nordic Symposium in Tourism and Hospitality. Aalborg. Nov. 4–7, p. 1–10.

29. Roca, Z. (2012) Second Homes and Tourism in Europe: Lifestyle Options and Policy Implications. TERCUD – Territory, Culture and Development Research Center. Universidade Lusófona de Humanidades e Tecnologias Lisbon. 1st International Forum on Residential Tourism. Arcavacata di Rende / Amantea, Calabria – Italy, 14 – 15 December 2012.

30. Scherer, R. (2005) Die Wirtschaftliche Effekte von Zweitwohnungen. Institut für Öffentliche Dinstleistungen und Tourismus. Bern.