Тown planning

THE IMPACT OF SECOND HOMES ON THE EFFICIENCYOF RESIDENTIAL BUILDING MANAGEMENT

УДК: 711.4: 728.84(035)
Шифр научной специальности: 85.118

Abstract

В современной России городское жилищное строительство ориентировано в основном на многоквартирную застройку, оцениваемую как наиболее экономичную относительно коттеджно-усадебных домов [1; 2; 3; 4].

При оценке эффективности жилой застройки не учитывалось, что возведение многоквартирных зданий вызывает развитие садоводческих товариществ и, тем самым, значительные дополнительные затраты земельно-территориальных и финансовых ресурсов [5; 6; 7; 8]. Планирование многоквартирного жилья объективно предполагает две стройплощадки: одну – в границах города, где расположен многоквартирный дом, другую, которая неизбежно появляется в результате его возведения, – на месте расположения садовых участков его жителей. Поэтому целесообразно рассматривать многоэтажную застройку во взаимосвязи с загородными вторыми жилищами ее жителей, а обоснование типов и этажности жилой застройки выполнять с учетом развития второго жилища [4; 9].

Необходимо провести сравнительный анализ альтернативных вариантов жилой застройки: с одной стороны – усадебная застройка, не вызывающая развитие второго жилища, с другой – многоквартирная застройка и садовые дома ее жителей. Такой анализ актуален для городов с населением до 250 тыс. человек, где от 70 до 85% семей многоквартирных домов приобретают второе жилище, что на 25–35% больше относительно крупных и крупнейших городов [4; 9; 10; 11;12].

Сравнительный анализ ведется по трем группам показателей: 1) единовременные затраты; 2) эксплуатационные расходы; 3) социальные результаты. Расчеты по каждой группе показателей являются самостоятельным законченным результатом исследования. Результаты расчетов по первой группе опубликованы в [4; 6; 9]. В настоящей статье представлены выводы расчетов по эксплуатационным расходам.

Данные ранее выполненных исследований

Приводимые ниже расчеты основаны на ранее выполненных исследованиях, результаты которых сводятся к следующему:

– в понятийный аппарат исследования введены термины «поселок вторых жилищ» и «второе жилище», обоснование необходимости указанных терминов и их определения опубликованы в [13];

– выявлена прямая тесная корреляционная зависимость между объемами развития второго жилища и объемами строительства многоквартирной жилой застройки [14];

– исследованы объемы и темпы развития второго жилища в России и за рубежом [9];

– на основе анализа существующих классификаций вторых жилищ и их поселков (классификации разрабатывались специалистами разных областей знания: экологи, юристы, риэлторы, историки, географы и т.д.), а также на основе выявленных градостроительных тенденций развития вторых домохозяйств предложены градостроительные классификации вторых жилищ [15] и поселков вторых жилищ [11].

Результаты исследований

Выполнен сравнительный анализ эксплуатационных затрат альтернативных вариантов жилой застройки для городов с населением 100 и 250 тысяч жителей.

Описание расчетов эксплуатационных затрат альтернативных вариантов жилой застройки

1. Расчеты выполняются для городов с населением 100 и 250 тыс. человек, где средние затраты времени на передвижения из вторых жилищ до мест приложения труда не превышают 35 мин. [4; 14].

2. Расчеты выполнены для районов средней полосы Европейской части России, где имеются благоприятные для развития второго жилища природно-климатические условия: продолжительность дачного сезона не менее 5–6 месяцев, с апреля–мая по сентябрь–октябрь, достаточно теплый с умеренным количеством атмосферных осадков климат [6; 9].

3. При обследовании учитывались вторые жилища типа «садовый дом» – наиболее массовый тип второго жилища в нашей стране [9; 11; 15].

4. Доля семей, имеющих садовые дома в составе садоводческих товариществ, принята равной 80% от числа семей многоквартирной застройки [6; 14].

5. Площадь участка при втором жилище принята 1000 м² с учетом выделения зоны посадки картофеля, места для выращивания овощей, ягод, плодовых кустарников и сада [4; 16; 17].

6. Количество семей рассчитано с учетом коэффициента рождаемости (среднее число детей, рожденных женщиной) для разных типов застройки. Среднее число членов семьи многоквартирной застройки принято 3 чел., усадебной застройки малых и средних городов – 4,5 чел., усадебной застройки больших городов – 4,4 чел. [3; 18].

7. Предполагается, что каждая семья проживает в отдельной жилой ячейке.

8. Удельная площадь жилища в расчете на 1 чел. определена равной 31,5 м² как средневзвешенный показатель дифференциации жилищ по уровню комфорта из табл. 2 пункта 5.6 СП 42.13330.2016.

9. Площадь придомовых участков усадебной застройки принята для города с населением 100 тыс. чел. – 1200 м², для города с населением 250 тыс. чел. – 1000 м². Такая величина площади приусадебного надела в средних и больших городах исключает потребность семей усадебной застройки в приобретении садовых участков [14; 15; 19; 20]. Садовые участки приобретаются семьями усадебных домов в случаях, когда площадь приусадебного участка при первом (основном) жилище ментально оценивается как недостаточная. Минимальная величина площади, при которой не возникает потребности в садовом участке, возрастает обратно пропорционально численности населения поселений от 550–600 м² в крупнейших городах до 1500–2000 м² в сельских поселениях. В малых и средних городах эта площадь составляет 1200 м², в крупных – 1000 м² [14; 15; 19; 20].

10. Площадь территории города определена с учетом зон жилой, общественно-деловой и смешанной застройки, вместимости и территорий учреждений и предприятий обслуживания, территорий общего пользования в соответствии с нормативными показателями СП 42.13330.2016.

11. В расчетах форма территории города назначена прямоугольная с соотношением сторон 1 : 2, для города со 100-тысячным населением 5 х 9,7 км, с 250-тысячным – 7 х 13 км. Вдоль длинной стороны прямоугольника расположены зоны производственной застройки, крупных объектов инженерной инфраструктуры, зоны объектов внешнего транспорта, зоны сельскохозяйственного использования, зоны специального назначения, в том числе зоны размещения военных и иных режимных объектов, кладбищ, прочие зоны специального назначения.

12. Общая сметная стоимость строительства жилых зданий и садовых домов посчитана по методике, описанной в [11; 14; 15], в ценах II квартала 2018 г. на примере Пензенской области, определена с учетом комплексного освоения жилой территории и включает стоимость возведения зданий, инженерного обеспечения, формирования транспортной инфраструктуры, благоустройства и озеленения территории.

13. Средневзвешенные затраты времени на трудовые передвижения определены из условий: утренний час пик в летний период (апрель–октябрь включительно); cредневзвешенная скорость пассажироперевозок (с учетом долей пассажиров на личном и общественном видах транспорта) в часы пик 23–24 км/час [14; 21]; время подхода к остановкам общественного транспорта и время его ожидания в условиях многоквартирной и/или усадебной застройки 5 и 5 мин., в условиях садоводческих товариществ 7 и 7 мин.; удаленность вторых жилищ в км принята по табл. 1. и по [транспорт, классиф. специфика – 14; 21].

При определении трудности сообщений от мест проживания к местам работы учтена доля владельцев вторых жилищ, совершающих трудовые передвижения непосредственно из вторых жилищ, в которых проживают постоянно в течение года или в период с апреля–мая по сентябрь–октябрь [22; 23; 24].

14. Значения стоимостных показателей определены по ценам 2-го квартала 2018 г. и объемам потребленных ресурсов за период с 01.01.2017 по 01.01.2018 г. на примере Пензенской области.

15. Величины показателей для вариантов А и В (многоквартирная застройка) вычислены с учетом содержания помещений и придомовых территорий общего пользования: внеквартирные коридоры, лестнично-лифтовые помещения, чердачное пространство, техподполье или подвал, придомовая территория. Оплата парковки личных автомобилей на открытых стоянках и в паркингах определена с условием платной парковки для 30% семей многоквартирной застройки.

16. Отопление и горячее водоснабжение (ГВС) и отопление (ОВ) односемейных домов усадебно-коттеджной застройки принято автономное от бытовых газовых двухконтурных настенных котлов, поэтому затраты на ГВС и ОВ здесь отсутствуют, что компенсируется ростом расходов природного газа. Водоотведение хозяйственно-бытовых стоков (ВО) усадебно-коттеджной застройки рассчитано с учетом автономной канализации в локальные очистные сооружения.

17. Затраты на проживание в садовых домах и их содержание рассчитаны с учетом уровня их инженерно-технического оснащения и режима их эксплуатации в разное время года с учетом доли садовых домов, используемых для постоянного проживания.

Результаты расчетов

Показатели односемейных домов с приусадебными участками застройки сопоставлены с аналогичными показателями для многоквартирного жилья и садовых домов его жителей.

Рассмотрено 4 варианта:

А – 5-этажная многоквартирная жилая застройка, 80% семей которой приобретают садовые участки;

Б – усадебная застройка с площадью приусадебных участков при односемейных жилых домах по 1200 м², что исключает массовое приобретение садовых участков жителями усадебной застройки средних городов [14; 15; 19; 20].

В – 5–9-этажная 4–6-секционные многоквартирная жилая застройка, 80% семей которой приобретают садовые участки;

Г – усадебная застройка с площадью приусадебных участков при односемейных жилых домах по 1000 м² что исключает массовое приобретение садовых участков жителями усадебной застройки больших городов [14; 15; 19; 20].

Варианты А и Б рассмотрены для среднего города, В и Г– для большого города.

Годовые эксплуатационные затраты альтернативных
вариантов жилой застройки, млн. руб.

Примечания:

1. Прописными буквами курсивом в колонтитуле таблицы обозначены варианты застройки:

А – 5-этажная многоквартирная жилая застройка, 80% семей которой приобретают садовые участки;

Б – усадебная застройка с площадью приусадебных участков при односемейных жилых домах по 1200 м²;

В – 5–9-этажная 4–6-секционные многоквартирная жилая застройка, 80% семей которой приобретают садовые участки;

Г – усадебная застройка с площадью приусадебных участков при односемейных жилых домах по 1000 м².

2. Показатели даны: в числителе дроби – без учета садовых участков жителей города, в знаменателе дроби – с учетом садовых участков жителей города.

3. Величины показателей в графах (столбцах) 4 и 7 равны разнице величин показателей граф А знаменатель и Б, В знаменатель Г. Положительная разница указывает на выигрыш (выгоду, преимущество) величин показателей застройки по вариантам Б и Г относительно А и В

Из данных таблицы видно, что по расходам природного газа и холодной воды коттеджно-усадебная застройка (варианты Б и Г) проигрывает двум жилищам: многоквартирным зданиям и садовым домам их жителей (знаменатель вариантов А и В).

По остальным показателям одноквартирные дома с приусадебными участками оказываются более предпочтительными сравнительно с 5–9-этажной жилой застройкой и вторыми жилищами их населения.

Отопление и горячее водоснабжение односемейного жилья предусмотрено автономное от монтируемых на кухнях бытовых двухконтурных газовых котлов, поэтому затраты на ГВС и ТС для вариантов Б и Г равны нулю. Не требуются наружные тепловые сети и сети горячего водоснабжения, тепловые пункты и насосные станции, ЦТП и котельные. Отсутствуют затраты на содержание соответствующих эксплуатирующих служб.

Расходы на отопление и горячее водоснабжение для вариантов многоквартирной застройки А и Г со временем увеличиваются в силу тенденции перманентного роста числа и доли всесезонных вторых жилищ, где пребывают и в зимнее время. Скачкообразный рост расходов отмечен после введения в 2005 г. продолжительных новогодних зимних праздничных нерабочих дней (8–10 дней) [XX].

В расчетах не рассматривался вариант энергоснабжения усадебной застройки от солнечных батарей ввиду малого их распространения в настоящее время. Такой вариант в перспективе может усилить преимущества малоэтажной усадебной застройки по затратам на энергоснабжение в сравнении с многоквартирной застройкой, где использование солнечной энергии менее распространено.

В сумме рассмотренные эксплуатационные расходы усадебной застройки в 2,2 раза меньше сравнительно с эксплуатационными затратами двух жилищ: многоквартирной застройки и вторых жилищ ее жителей.

Выводы

1. В малых, средних и крупных городах годовые эксплуатационные затраты коттеджно-усадебной застройки в 2,2 раза меньше эксплуатационных затрат многоквартирных домов вкупе с садоводческими товариществами их жителей. В денежном выражении выгода составляет (в ценах для Пензенской области во II квартале 2018 г.) для города с населением 100 и 250 тыс. жителей соответственно 1,75852 и 4,49309 млрд руб./год. или в расчете на 1 жителя 17–18 тыс. руб./год.

2. Результаты сравнительного анализа эксплуатационных расходов коттеджно-усадебного строительства против многоквартирной застройки показывают, что доминирующее возведение многоквартирного жилья в городах до 250 тыс. жителей является расточительным и обременительным для социума и государства. Необходимо переориентировать градостроительную жилищную политику в малых, средних и больших городах на строительство большей частью односемейных домов с приусадебными участками.

В крупных и крупнейших городах положительный эффект от перехода к односемейным домам нивелируется за счет чрезмерного территориального роста городов и неприемлемых затрат на трудовые передвижения жителей.

3. Оптимально-расчетная величина малоэтажной коттеджно-усадебной застройки в городах до 250 тыс. жителей составляет не менее 70–85% жилых ячеек города и должна определяться при разработке документов территориального планирования субъектов и муниципальных образований Российской Федерации с учетом планировочных условий размещения и развития поселений и городских округов в структуре агломерации и региональной системе расселения: перспективы роста численности населения; плотность поселений; наличие земель для территориального развития города; пояс областной системы расселения; численность населения рассматриваемого города и агломерации; наличие в нем жителей – маятниковых мигрантов в город – региональный центр; средневзвешенная трудность сообщений жителей города к местам приложения труда; природно-экологические и климатические характеристики территории.

References

1. Bokov, А.V. (2018) On Russian Architecture and Urban Planning. Based on the minutes of a meeting of the Council for Culture and Art under the President of the Russian Federation on 21 December 2017. Academia. Architecture and Civil Engineering, No. 1, p. 5–6. (in Russian)

2. Bulletin on Current Tendencies in the Russian Economy. Analytical Center under the Government of the Russian Federation. August 2016. [Online]. Available from: https://docviewer.yandex.ru  (in Russian)

3. Asylbayev, А.B. (2015) Housing Construction as a Factor of Demographic Dynamics.Bulletin of KRSU,Vol. 15, No. 1, p. 97–100. (in Russian)

4. Ziyatdinov, Z.Z. (2013) Justification of Housing Types and Height of Small Cities Allowing for Second Home Development.[Online].Architecton: Proceedings of Higher Education,No. 2(42). Available from: http://archvuz.ru/en/2013_2/18  (in Russian)

5. Hilbert, C., Schoeni, O. (2016) The Housing Market Impacts of Constraining Second Home Investments. SERC Discussion Paper 204, August 2016.

6. Ziyatdinov, Z.Z. (2018) Urban Planning Assessment of the “Second Home” Phenomenon.Bulletin of PNIPU. Civil Engineering and Architecture,Vol. 9,No. 2,p. 59–77. (in Russian)

7. Strandell, А.C., Hall, M. (2015) Impact of the residential environment on second home use in Finland – Testing the compensation hypothesis. Landscape and Urban Planning,Volume 133, January 2015, p. 12–23.

8. Hilbert, C., Schöni, J. (2016) The Housing Market Impacts of Banning Second Home Investments. London School of Economics, Centre for Economic Performance & Spatial Economics Research Centre, May 29.

9. Ziyatdinov, Z.Z.(2017) Scope and Pace of Second Home Development.[Online].Architecton: Proceedings of Higher Education, No. 4(60). Available from: http://archvuz.ru/en/2017_4/4  
(in Russian)

10. Hoogendoorn, G., Fitchett, J.M. (2018) Perspectives on Second Homes, Climate Change and Tourism in South Africa. African Journal of Hospitality, Tourism and Leisure, Volume 7 (2). Open Access [Online]. Available from: http://www.ajhtl.com 

11. Ziyatdinov, Z.Z. (2017) The Town-Planning Classification of Second-Home Settlements. Architecture and Modern Information Technologies, No.3(40), с. 141-152 [Online].Available from: http://marhi.ru/AMIT/2017/3kvart17/11_ziyatdinov/index.php  (in Russian)

12. Abrahão C. S., Tomazzoni E. L. Second Home Tourism on the South Coast of Brazil: a Discussion about Its Dimension and Relevance for Contemporary Tourism Activity. RevistaBrasileira de PesquaiseemTurismo. (Brazilian Journal of Tourism Research). São Paulo, 12(1), Pp. 80-101, jan./abr. 2018. Available from: http://dx.doi.org/10.7784/rbtur.v12i1.1328 

13. Ziyatdinov, Z.Z.(2015) Definition of the Notion of “Second Home”. Academic Bulletin of UralNIIproekt RAASN, No. 1,p. 51-55. (in Russian)

14. Ziyatdinov, Z.Z. (2018) The Dependence of Second Home Development on the Housing Types.[Online].Architecton: Proceedings of Higher Education,No. 3 (63). Available from:http://archvuz.ru/en/2018_3/09 (in Russian)

15. Ziyatdinov, Z.Z. (2015) Urban Planning Classification of Second Homes.Scientific Bulletin of Voronezh GASU. Civil Engineering and Architecture,No. 2 (38), p. 131-141. (in Russian)

16. Teh, B.C. (2018) Retirement migration: The Malaysia My Second Home (MM2H) program and the Japanese retirees in Penang. International Journal of Asia Pacific Studies (IJAPS), No. 14 (1),p. 79–106. https://doi.org/10.21315/ijaps2018.14.1.4 

17. Oliveira, J.A., Roca, M.N.O., Roca, Z. (2015) Economic Effects of Second Homes: a Case Study in Portugal. Economics and Sociology,Vol. 8,No 3,p. 183-196.

18. Patsiorkovsky,V.V., Patsiorkovskaya,V.V. (2009) A Large Family in the Demographic Context of Russia.Sociological Studies,No. 3, p. 121-128. (in Russian)

19. Tereshina, S.А,.Molchanov, V.М. (2018) Architectural and Planning Featuresof Housing Development in Areas Intendedfor Dachaand Gardening Construction (with reference to Novosibirskand Rostov-on-Don). Bulletin of Tomsk State University of Architecture and Civil Engineering, Vol. 20, No. 3,p. 86-99. (in Russian)

20. Vanclay, F., Esteves, A.M., Aucamp, I., Franks, D. (2015) Social Impact Assessment: Guidance for assessing and managing the social impacts of projects. Fargo ND: International Association for Impact Assessment.

21. Ziyatdinov, Z.Z., Ziyatdinov, T.Z. (2018) Passenger Traffic Speed in a Large City (with reference to Penza). Architecture and Modern Information Technologies, No.1(42),p. 227-234.[Online].Available from: http://marhi.ru/AMIT/2018/1kvart18/17_ziyatdinov/index.php . (in Russian)

22. Tanner, M.B. (2017) Potential und Herausforderungen von Ferien- und ZweitwohnungenfürtouristischeDestinationen.ForschungsstelleTourismus (CRED-T). ZentrumfürRegionalentwicklung. Universität Bern, Schweiz. 20. Oktober 2017, SeehotelWaldstätterhof, Brunnen.

23. Hilbert, C., Schöni, J. (2016) The Housing Market Impacts of Banning Second Home Investments. London School of Economics, Centre for Economic Performance & Spatial Economics Research Centre. May 29.

24. Ziyatdinov, Z.Z.(2015) Urban Planning Specificity of Second Homes in Russian Cities of Different Size.[Online].Architecton: Proceedings of Higher Education,No. 2(50). Available from: http://archvuz.ru/en/2015_2/21  (in Russian)

Citation link

Ziyatdinov, Z.Z. THE IMPACT OF SECOND HOMES ON THE EFFICIENCYOF RESIDENTIAL BUILDING MANAGEMENT //Architecton: Proceedings of Higher Education. – 2019. – №1(65). – URL: http://archvuz.ru/en/2019_1/15 

Лицензия Creative Commons
Это произведение доступно по лицензии Creative Commons "Attrubution-ShareALike" ("Атрибуция - на тех же условиях"). 4.0 Всемирная