Тown planning

PRINCIPLES OF INTEGRATED DEVELOPMENT OF MODERN PLANNING AREAS (ON THE EXAMPLE OF THE CLICHY-BATIGNOLLES DISTRICT IN PARIS)

УДК: 711.4
DOI: 10.47055/1990-4126-2021-4(76)-20

Abstract

Введение

Актуальность темы связана с возрастающей скоростью урбанизации. На сегодняшний день на территории крупнейших отечественных городов практически не осталось территориальных ресурсов для развития, что служит импульсом активизации процессов реорганизации и комплексного развития неэффективно используемых земельных участков и пришедших в запустение промышленных зон. Метод комплексного освоения территории набирает популярность в силу своей экономичности и масштабности.

В отечественной практике вопросы комплексного развития территории исследовали: К.Н. Айнулла, А.В. Кряхтунов [1], С.В. Захаров [2], И.Е. Кузьма [3]. Под комплексным развитием территории понимается единовременное освоение фрагмента городской территории, предполагающее не только возведение архитектурных объектов, но и развитие транспортной, инженерной и социальной инфраструктур, необходимых для обеспечения устойчивого развития городской среды. В своих работах Д.А. Просвирнин и П.С. Большаков рассматривают актуальные аспекты и методы формирование эффективного механизма развития крупных городских территорий, основанные на взаимодействии частных и государственных секторов [4, 5]. Методика комплексного освоения городской территории на примере редевелопмента городских территорий г. Казани рассмотрены в работе А.А. Дембича и Ю.А. Закировой [6]. Актуальность исследования также подтверждает состоявшееся в 2018 г. Международная научно-практическая конференция «Правовое обеспечение комплексного развития территорий», организованная Институтом законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве Российской Федерации (ИЗиСП) совместно с Московским государственным университетом геодезии и картографии (МИИГАиК)[7].

Федеральным законом от 30.12.2020 № 494-ФЗ внесены поправки в Градостроительный кодекс Российской Федерации, утвердившие понятие и принцип регулирования комплексного развития территорий (КРТ). Предполагается разделение КРТ на 4 вида: комплексное развитие территории жилой застройки, комплексное развитие территории нежилой застройки, комплексное развитие незастроенной территории, комплексное развитие территории по инициативе правообладателей [8]. В соответствии с правками, строительство на территории должно происходить с учетом сложившегося функционального зонирования, инженерной, социальной и транспортной инфраструктур. В дальнейшем субъекты и регионы РФ должны разработать собственные нормативные акты. Для Казани тема исследования актуальна в связи тем, что в рамках апробации механизма работы КРТ выделены четыре основные нежилые территории: «Локомотив» (вдоль набережной), «Родина», «Портовая» и территория гаражно-кооперативных комплексов [9], являющиеся преимущественно производственными и коммунально-складскими территориями. Перед началом градостроительного проектирования для обеспечения эффективности реализации принимаемых проектных решений необходимо ознакомиться с программами комплексного развития городской территории, реализуемыми в крупнейших городах Европы.

Примером такой программы стали зоны согласованного планирования (Zones d'aménagement concerté, ZAC), они являются важным инструментом в управлении и реализации градостроительного развития Франции, с их помощью реализуются наиболее значимые проекты комплексной застройки, реконструкции городской среды или благоустройства. Зоны согласованного планирования – это государственная программа по планированию городского пространства, учрежденная законом «О земельной ориентации» (loi d’orientation foncière, LOF) и заменившая в 1967 г. программу «Зоны приоритетной урбанизации» (Zones à Urbaniser en Priorité (ZUP). В соответствии с Градостроительным кодексом Франции, «Зоны согласованного планирования – это зоны, в пределах которых государственный орган или государственное учреждение, имеющее к нему отношение, решают вмешаться в осуществление или обеспечение реализации проекта градостроительного планирования и благоустройства земельных участков, в том числе тех, которые этот государственный орган или государственное учреждение приобрели или приобретут с целью их передачи или последующего предоставления государственным или частным пользователям». Периметр и программа зоны согласованного планирования утверждаются решением муниципального совета или совещательного органа общественного учреждения межмуниципального сотрудничества или в соответствии с условиями, предусмотренными постановлением Государственного совета, в соответствии со статьей Л. 151-7-2 [10]. Зоны согласованного планирования позволяют муниципалитету контролировать урбанизацию территории, в особенности функциональное зонирование и морфологию застройки. Градостроительный проект, реализованный в зоне согласованного планирования, формируется с учетом экономического баланса на затраты для развития общественной инфраструктуры и дохода от продажи земельных участков, что позволяет соблюсти частные и общественные интересы [11].

Успешный пример реализации зоны согласованного планирования – планировочный район Клиши-Батиньоль (Clichy-Batignolles), один из крупнейших проектов редевелопмента городской среды, воплощаемых ныне в Париже. Проект начат в 2002 г. властями города и включает преобразование бездействующей территории бывшей сортировочной станции Французских железных дорог (SNCF), построенной в 1970-х гг. на северо-западе в 17-м округе Парижа (рис. 1). В 2003 г. Городской совет объявил конкурс на реконструкцию территории площадью 54 Га. Первоначальный вариант проекта предполагал реорганизовать территорию в деревню спортсменов в рамках попытки Парижа провести летние Олимпийские игры 2012 г. Несмотря на то, что столицей проведения Олимпиады был выбран Лондон, власти Парижа продолжили реализовывать план по превращению Клиши-Батиньоль из логистического центра в экспериментальный планировочный район – образец устойчивого развития. Первая очередь строительства была завершена в 2007 г. В новом районе уже проживает более 4000 жителей, работает почти 3000 сотрудников различных организаций, полное завершение проекта предполагается к 2023 г. К этому периоду площадь жилой застройки должна составить 200 тыс. м², площадь офисных помещений – 140 тыс. м², коммерческих помещений и общественных и социально-досуговых объектов – около 60 тыс. м².

Целью данного исследования является изучение опыта Франции, выявление современных принципов и тенденций комплексного развития и реорганизации городской среды в крупных градостроительных проектах.

Рис. 1. Территория до и после реализации программы ZAC Клиши-Батиньоль.
Источник: https://www.parisetmetropole-amenagement.fr/en/clichy-batignolles-paris-17th 

В процессе исследования проведен комплексный анализ территории района ZAC Клиши-Батиньоль в Парижe. В рамках анализа приняты следующие границы территории: бульвар Периферик, Авеню де Клиши, ул. Кардине, на юге территория ограничена железнодорожными путями. Для оценки текущего состояния территории были использованы методы сопоставления и фактического наблюдения, включающие: натурное обследование, фотофиксацию, изучение аэрофотосьемок территории. Проведенный градостроительный анализ позволил получить данные о структурно-планировочной организации, площади и разнообразии застройки территории, процентном соотношении функциональных зон и зон озеленения, наличии социально-культурных, административных и офисных учреждений, связанности территории с остальными районами города. Общенаучный метод представляет собой сбор, систематизацию и анализ научных и проектных источников.

Результаты и обсуждение

Основные задачи реорганизации территории зоны согласованного планирования Клиши-Батиньоль:

– Развитие зоны смешанного использования путем формирования жилой застройки, коммерческих, общественных и административных объектов, мест приложения труда на территории ЗАК.
– Повышение проницаемости городской ткани посредством создания системы открытых общественных пространств и пешеходных связей. - Формирование связности проектной территории с соседними территориями.
– Улучшение обслуживания общественного транспорта, расширение линии метро.
– Повышение привлекательности и престижности района.
– Создание «образцового экорайона», поиск нулевого баланса выбросов углекислого газа в атмосферу.

Рассмотрим подробнее ключевые принципы комплексного проектирования применяемые в рамках модели зон согласованного планирования и реализованные в Клиши-Батильоль.

Координация архитектурных и градостроительных решений. Работа над комплексным развитием территории Клиши-Батиньоль началась с объявленного в 2003 г. конкурса на реконструкцию территории, в результате которого к разработке концепции развития территории в качестве основных координирующих архитекторов-градостроителей были привлечены архитектурное бюро OGI во главе с Франсуа Гретер и Жаклин Ости. В их обязанности входило: разработка единого генерального плана с выделением макролотов под застройку, корректировка морфологических параметров застройки в местном градостроительном регламенте (Plan local d'urbanisme, PLU), разработка архитектурно-градостроительных предписаний (CPAU), определение морфологических и эстетических параметров проектируемой застройки. В рамках модели Зон согласованного планирования по каждому макролоту координирующий архитектор составляет регламент (fichedelot), определяющий плотность, габариты и этажность застройки, отступы от красных линий и т. д. Координирующие архитекторы, кроме того, обеспечивали мониторинг, координацию и архитектурное консультирование каждого объекта на территории [11].

Формирование частно-государственого партнерства. В соответствии с преимущественным правом города (Droit depréemption urbaine, DPU) [11], предполагающим приоритетное право выкупа земельных участков или недвижимости муниципалитетом, после завершения разработки градостроительного проекта было заключено соглашение о продаже земельного участка, принадлежащего Национальной компании французских железных дорог (SNCF) и Французской сети железных дорог (RFF) в собственность мэрии Парижа. В 2010 г. властями Парижа для координации проекта развития района Клиши-Батиньоль был создан Paris et Metropole Aménagement (P&Ma) – орган по планированию и реализации зон согласованного планирования в Париже. Эта местная компания, находящаяся в собственности города и округа Париж, отвечает за покупку и продажу земельных участков, выдачу разрешения на строительство застройщикам, координацию всех заинтересованных сторон. С 2015 г. сфера деятельности P&Ma была расширена и в настоящее время компания участвует еще в шести проектах в Париже [12].

Права на строительство в макролотах распределяется между разными подрядчиками в соответствии со спецификой строительства (социальное или коммерческое жилье, офисы, объекты социальной инфраструктуры). Одновременно на территории макролота может быть задействовано несколько подрядчиков, один из которых – генеральный, он руководит процессом реализации плана. В подавляющем большинстве случаев подрядчиками являются дочерние компании банков, занимающиеся недвижимостью (BNP, Société Generale и т.д.) или крупные строительные компании (Vinci, Eiffage, Bouygues и т.д.). Все процессы на территории макролота выполняются в одинаковой временной последовательности (подача разрешения на строительство, начало торгов и т.д.).

Мастер-план определяет морфологию застройки. На первоначальном этапе территория района Клиши-Батиньоль имела две основные характеристики: высокую плотность застройки исторически сложившегося морфотипа застройки XIX в. (287 жителей на гектар) и отсутствие связи между разными зонами района, разделенными путями железнодорожного узла. Одной из ключевых задач проекта стало устранение разрыва в масштабе застройки и формирование новых пешеходных связей.

В соответствии с местными градостроительными нормами, базовым элементом планировочной организации территории является макролот (le macrolot), в объемно-планировочном отношении соответствующий нашему понятию «квартала». Концепция макролотов предполагает формирование функционального и социального смешивания как на территории района, так и в отдельном здании. Вертикальное зонирование макролота предполагает размещение общественных, социальных и коммерческих функции на первых этажах зданий, а офисную и жилую на верхних. В целях оптимизации землепользования было принято решение поднять предельную высоту построек, установленную в городе, с 37 метров до 50 м, а Дворец правосудия по проекту Ренцо Пьяно стал новой градостроительной доминантой (160 м высотой) не только района, но и города. Фасадные материалы новой застройки были определены с учетом морфотипа застройки XIX в.

Рис. 2. Мастер-план Клиши-Батиньоль.
Источник: https://www.pss-archi.eu/forum/viewtopic.php?id=26172&p=3  

Архитектурное и типологическое разнообразие застройки. В последние десятилетия в градостроительстве Парижа активно применяется практика архитектурных конкурсов с целью формирования типологического и визуального разнообразия застройки в зонах согласованного планирования. Архитектурные и градостроительные решения каждого макролота определяются и реализовываются разными компаниями-застройщиками в соответствии с учетом регламента, составленного архитекторами-координаторами проекта, что позволяет сформировать уникальный облик городской среды без использования типовых проектом. P&Ma так же проводило сложную процедуру архитектурных конкурсов для Клиши-Батильоль, определивших более 20 застройщиков, земля которым продавалась с сохранением координации архитектурно-градостроительных решений. В результате в реализации первой очереди строительства приняли участие такие команды как MAD, French Brisac и Gonzalez и т.д.

Формирование функциональной смешанности территории. Для самодостаточного функционирования в Клиши-Батиньоль предусмотрены все необходимые функции городского пространства: жилая застройка, рассчитанная на разные категории граждан (3400 квартир, из которых 1700 – социальное жилье), офисные комплексы (140 000м²), торговый центр, кинотеатр. В большинстве нижних этажей расположены магазины и широкий спектр социальных объектов: четыре школы, медицинские службы, детские сады, спортивные залы и центр деятельности для подростков. Помимо прочего, на территории располагаются знаковые городские объекты, такие как Дворец правосудия и региональное Управление судебной полиции (площадью 120 000 м²), исторический театр «Одеон», Инновационный центр утилизации бытовых отходов и производство бетона, что способствует не только созданию комфортной городской среды, формирует рабочие места, но повышает престижность территории (рис. 3).

Рис. 3. Функциональное зонирование территории Клиши-Батиньоль.
Источник: https://www.parisetmetropole-amenagement.fr/en/clichy-batignolles-paris-17th 

Формирование социальной смешанности жилой застройки. Социальная смешанность является одним из приоритетов проекта, и обеспечивается разнообразием предложенных типов жилья: 50% – это социальное жилье, 30% – жилье, предназначенное для приобретения в собственность, 20% – арендуемое социальное жилье с ограниченной арендной ставкой [12]. Жилые единицы комплекса включают жилье для покупателей с различным уровнем дохода, а также единицы с фиксированной арендной платой. Эти различные категории равномерно распределены по всему району, причем в каждом подсекторе или в макролоте есть как государственное, так и частное жилье. В то же время программа социального смешения направлена в первую очередь на молодежь, пожилых людей и семей, для которых предусмотрены квартиры разных площадей. Из 3400 квартир 500 квартир предусмотрены для студентов и молодых работников, из них 400 квартир – социальные, 200 квартир для престарелых, находящихся на иждивении, в том числе 100, имеющих право на социальную помощь. При этом независимо от того, к какому типу относится жилая застройка, архитектурное решение соответствует высоким стандартам комфорта.

Соучаствующее проектирование. Одним из ключевых методов в работе над проектом зон согласованного планирования в соответствии со ст. Л. 300-2 Градостроительного кодекса являются публичные слушания и вовлечение будущих жильцов в проектирование. Начиная с 2007 г. в Клиши-Батиньоль активно проводились семинары и практикумы, направленные на первоначальном этапе на анализ стратегических предложений по развитию территории, в последующем – на обсуждение проектных предложений. В этом процессе приняли участие более 3000 будущих жителей. Подобный подход позволил сформировать продуктивный диалог между всеми вовлеченными в проектную деятельность сторонами (городские власти, частные и государственные застройщик, архитекторы, эксперты и т. д.), а фактор коллективного интеллекта способствовал принятию качественных и оригинальных решений [13]. При таком подходе роль информации и коммуникации имела важное значение в развитии проекта. Вся информация о событиях, проектах, инициативах и целях была обнародована и распространена через средства массовой информации и Информационный центр проекта (Maison du Projet), в который входят местные некоммерческие ассоциации, чья задача, помимо функции вовлечения граждан – просвещение по таким темам, как климат, окружающая среда, энергосбережение и биоразнообразие [14]. В настоящее время P&MA применяет аналогичные подходы в каждом своем проекте, привлекая общественность к проектированию общественных пространств и планированию культурных и развлекательных объектов.

Формирование системы открытых общественных пространств. Ответом на проблему высокой плотности застройки, усугубляющей нехватку зеленых насаждений на территории (в среднем 1 м² на жителя вместо 2,3 м²), стало создание системы открытых общественных пространств, развивающейся по принципу зеленой сети. Ядром ладшафтно-рекреационного каркаса района является центральный парк Мартина Лютера Кинга, заложенный на месте железнодорожных путей и складских объектов (рис. 4). Парк площадью в 10 Га (примерно 1/5 от общей площади района) является не только местом отдыха, но и ключевым элементом стратегии адаптации к изменению климата. Ландшафтный дизайнер проекта Жаклин Ости сформулировала идею проекта как экологического парка, оснащенного автономными системами энерго- и водопотребления. Заложенная система сбора дождевой воды в подземных резервуарах благодаря ветроэнергетическому насосу повторно используется для полива и хозяйственных нужд. С целью поддержания Парижского плана сохранения биоразнообразия [15] в парке посажено около 500 видов растений, а искусственный пруд является средой обитания водоплавающих птиц и других диких животных. От парка формируется единая система ландшафтных и пешеходных связей, включающая зоны общественного пространства по внешнему периметру макралотов и полуприватной дворовой территории, что способствует пешеходной проницаемости района. Помимо парка зеленая инфраструктура района дополнена частными или полуприватными территориями (6 500 м²) и зелеными крышамми (16 000 м²), которые предлагают дополнительные возможности для отдыха на свежем воздухе, формируют общественные огороды и сохраняют места обитания животных.

Рис. 4. Система открытых общественных пространств с центральным парком
Мартина Лютера Кинга в Клиши-Батиньоль.
Источник: https://www.urbidermis.com/fr/project/parc-martin-luther-king-paris/ 

Ограничение площади улично-дорожной инфраструктуры. С целью сокращения выбросов углекислого газа проектом предусмотрено ограничение пространства для автомобилей и улично-дорожной сети 12% общей площади, с преобладанием полос с низкой скоростью, что поощряет жителей отдавать предпочтение пешим прогулкам или использовать общественный транспорт. Новый район обслуживает узел общественного транспорта (две линии метро, шесть автобусных линий, трамвайная линия, транзитная линия и RER). В ближайшее время ожидается открытие в южном части парка Мартина Лютера Кинга новой станции метро Pont Cardinet [16]. Для дальнейшего улучшения качества воздуха предполагается развитие парка электромобилей.

Интеграция технологий эффективного энергопотребления. Клиши-Батиньоль является образцом воплощения политики устойчивого развития и амбициозных экологических требований, поставленных перед проектом мэрией Парижа. Концепция реорганизации района предполагает реализацию технологий эффективного энергопотребления: инженерные системы отопления и кондиционирования предусматривают использование до 65 % возобновляемых источников энергии (геотермальная энергия и энергия солнца).

• Энергоэффективные здания. Тепловые характеристики зданий позволяют снизить потребление энергии на отопление и кондиционирование воздуха с 50 кВтч/год до 15 кВтч/год, что соответствует стандарту Passiv Haus.

• Использование возобновляемых источников энергии. В ходе разработки проекта была использована система геотермального отопления, которая подключается к теплой грунтовой воде под парком, что на 85% снижает количество энергии, необходимой для отопления и водоснабжения района. Данный подход позволяет экономить 4 000 тонн CO² в год, что эквивалентно отоплению 3000 квартир.

• Фотоэлектрическая система: проектом предусмотрен монтаж солнечных панелей (35 000 м²) на крышах и фасадах зданий, которые позволяют производить около 4500 МВтч/год, что способно покрыть примерно 40% потребления электроэнергии в районе. Уличное освещение и лифты также работают от солнечной энергии.

Заключение

Исследование направлено на проверку эффективности градостроительных решений, заложенных в модель зон согласованного планирования, распространенной во Франции. Рассмотренная модель демонстрирует ряд эффективных принципов реализации масштабных градостроительных проектов, отсутствующих в модели Комплексного развития территории (КРТ). Координация архитектурно-градостроительных решений и архитектурные конкурсы способствуют развитию архитектурно-пространственных и композиционных качеств застройки. Соучаствующее проектирование способствует сохранению общественных интересов в крупных проектах и формированию позитивного имиджа территории. Формирование функционального насыщения территории и социальной смешанности застройки, увеличение количества общественно-деловой застройки и объектов социального обслуживания, создание единого ландшафтно-рекреационного каркаса, ограничение площади УДС способствуют повышению уровня комфорта, удовлетворенности горожан городской средой и соответствуют целям устойчивого развития. Использование рассмотренных принципов в стратегии Комплексного развития территории (КРТ) на нежилых и незастроенных территориях даст возможность регионам РФ повысить инвестиционную привлекательность таких проектов и начать интенсивное освоение территорий.

References

1. Ainullina, K.N., Kryakhtunov, A.V. (2018) Complex development of the territory. Regulation of land and property relations in Russia: legal and geospatial support, real estate valuation, ecology, technological solutions: Proceedings of the National Scientific and Practical Conference, December 14-15. Novosibirsk: SGUGiT, pp. 32-36. (in Russian)

2. Zakharov, S.V. (2017) Complex project of territory development: definition of the essence of definition. [Online]. Regional Economics and Management, No. 1 (49). Available at: https://eee-region.ru/article/4947/  [Accessed 20 Sep. 2021]. (in Russian)

3. Kuzma, I.E. (2016) Integrated and sustainable development of the territory - a new investment driver or an administrative barrier? Property Relations in the Russian Federation, No. 12 (183), pp. 53-61. (in Russian)

4. Prosvirnin, D.A. (2016) Modern aspects of an integrated approach to the development of urban areas. Current Issues in Economic Sciences, No. 48. (in Russian)

5. Bolshakov, P.S. (2009) Formation of an organizational mechanism for the integrated development of urban areas on the basis of public-private partnership: on the example of St. Petersburg. Doctor of Economics dissertation. Saint-Petersburg. (in Russian)

6. Dembich, A.A., Zakirova, Yu.A. (2015). Methods of integrated development of urban territory on the example of Admiralteiskaya Sloboda, Kazan. Izvestiya KGASU, No. 2(32), рр. 114-122. (in Russian)

7. Ponomarev, M.V. (2018) Legal support of comprehensive development of territories. Journal of Russian Law, No. 8 (260), pp.169-181.

8. The Town-planning Code of the Russian Federation of 29.12.2004 No. 190-FZ (as amended on 02.07.2021) (with amendments and additions, intro. effective from 01.10.2021) (2021). [Online]. Consultant.ru. Available at: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/  [Accessed 18 Sep. 2021]. (in Russian)

9. How it will turn out, only experience will show: complex development of the territory in Kazan is under way (2021) [Online]. inkazan.ru. Available at: https://inkazan.ru/news/society/10-03-2021/how-it-will-work-out-only-experience-will-show-in-Kazan-there-will-be-complex-development-of-the-territory   [Accessed 20 Sep. 2021]. (in Russian)

10. Code de l'urbanisme [online]. Legifrance.gouv.fr. Available at: https://www.legifrance.gouv.fr/codes/id/LEGISCTA000006158576/  [Accessed 25 Sep. 2021].

11. Kiseleva, T.E. (2016) Zones of coordinated planning: urban planning the French way. Management of Area Development, No. 3, pp. 67-70. (in Russian)

12. Paris et Métropole Aménagement [Online]. Parisetmetropole-amenagement.fr . Available at: https://www.parise metropole-amenagement.fr/en/about-45 [Accessed 25 Sep. 2021].

13. Sanoff, H. (2015) Co-participating design. Practices of public participation in the formation of the environment of large and small cities. Vologda: Project Group 8. (in Russian)

14. Mariani, M. (2020) Participatory Design Models. Resilience-based re-semantization of territory. Resilience between Mitigation and Adaptation, No. 3., pp 5-8.

15. Kuzmin, A.V., Tkachenko, L.Ya. (2020) Moscow-Paris: Parallels and perpendiculars of territorial planning. Academia. Architecture and Construction, No. 1, pp. 85-96.

16. Martin Luther King Park, Clichy-Batignolles, Paris. [Online]. Available at: https://www.urbidermis.com/fr/project/park-Martin-luther-king-Paris/ [Accessed 10 Oct. 2021].

Citation link

Gafurova S.V. PRINCIPLES OF INTEGRATED DEVELOPMENT OF MODERN PLANNING AREAS (ON THE EXAMPLE OF THE CLICHY-BATIGNOLLES DISTRICT IN PARIS)[Online] //Architecton: Proceedings of Higher Education. – 2021. – №4(76). – URL: http://archvuz.ru/en/2021_4/20/  – doi: 10.47055/1990-4126-2021-4(76)-20

Лицензия Creative Commons
Это произведение доступно по лицензии Creative Commons "Attrubution-ShareALike" ("Атрибуция - на тех же условиях"). 4.0 Всемирная