Резервы развития застроенных территорий. В результате реализации процессов урбанизации продолжается рост населения в городах, и развитие городских систем неизменно сопряжено с потребностью в обеспечении жильем. Согласно исследованию Института экономики города, посвященному анализу жилищной сферы, Владивостокская агломерация среди 17 агломераций России находится на третьем месте по уровню цены на жилье, и на последнем месте – по уровню обеспеченности жильем, показатель которого составляет 21,5 м², и количеству вводимого жилья [1]. Одно из последних мест Владивостокская агломерация занимает также по притоку населения. Оно еще положительное за счет региона, но не такое высокое, как в других 12 столицах агломераций России, рассматриваемых в приводимом исследовании. При этом уровень стоимости жилья во Владивостоке среди городов с населением свыше 500 тыс. чел. уступает только Москве и Санкт-Петербургу (табл. 1).

Маловероятно, что связь цен на жилье и относительно низкого притока населения не является причинно-следственной. Внутренний спрос высок. При этом, согласно стратегии развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации до 2030 г. с прогнозом на период до 2035 г. от Минстроя [2], обеспеченность жильем к 2030 г. в Российской федерации должна достигнуть 33,8 м²/чел. Свободные незастроенные территории Владивостока в настоящее время – это ценные леса о. Русского и бесценные леса водоохранных зон. Жертва очень значительная. Поэтому для Владивостока как ни для какого другого города должны рассматриваться резервы развития уже застроенных территорий (рис. 1).

Градостроительный и инвестиционный потенциал Владивостокской агломерации с общим населением 1046 тыс. чел. согласно результатам приведенной работы Института экономики города составляет 11,2 млн. м², что среди 17 крупнейших агломераций России размещает его на последнюю строчку (рис. 2). Но укрупненная методика анализа, применяемая в данном исследовании, оставляет возможность для более детального рассмотрения территории в большем масштабе с целью выявления резервов развития уже застроенной территории в границах Владивостокского городского округа.

Рис. 1. Ограничения развития свободных территорий г. Владивостока. Сост. А.А.  Потапенко

Рис. 2. Градостроительный потенциал Владивостокской агломерации по результатам анализа состояния жилищной сферы на территориях  основных российских городских агломераций. Сост. А.А. Потапенко

С целью выявления резервов развития уже застроенной территории Владивостока производится оценка плотности и процента застройки (рис. 3). Источник данных – открытый картографический сервис OpenStreetMap. Были выделены расчетные кварталы – относительно однородные по типу застройки территории, ограниченные участками улично-дорожной сети, в общем количестве 670 единиц. Средний размер расчетных кварталов составляет 18 га (изменяется от 1 га до 300 га).

Рис. 3. а – процент застройки расчетных кварталов г. Владивостока, б – плотность застройки расчетных кварталов г. Владивостока. Сост. А.А. Потапенко

Границы исследования определены таким образом, чтобы охватить наиболее урбанизированные территории, собственно город: с северо-востока по трассе Де-Фриз – Патрокл, с юга – бухта Новик. Площадь рассматриваемой территории составляет 125 км², или 37,7% от общей площади Владивостокского городского округа. Средние значения чувствительны к величине выборки и границам рассмотрения, потому для оценки наиболее характерных для застроенной территории значений плотности и процента застройки целесообразно ориентироваться на модальные (наиболее часто встречающиеся) показатели. Плотность застройки модальная для Владивостока составляет 6500–8000 м²/га, или ориентировочно 130 чел./га¹. При этом только 14% рассматриваемой территории имеет плотность застройки более 6500 м²/га.

Модальный показатель процента застройки составляет 17–20%. Это значит, что на свободное пространство между зданиями, улицы, дороги, проезды, пустыри, косогоры приходится 80–83%. В историческом центре города процент застройки составляет 45–55%, и это наиболее застроенные территории Владивостока. Только 16% рассматриваемой территории имеет долю застройки выше 20%.

Если эти два показателя объединить в одну модель посредством инструментов Spacematrix [3, 4], то мы увидим распределение восьми морфотипов по территории города Владивостока и то, какой Владивосток на самом деле плотный или рыхлый, и в каких районах (рис. 4). Под морфотипом (морфологическим типом) в данном случае понимается систематическая категория, определяемая путем кластеризации физических и пространственных характеристик городской структуры [5]. Подробнее данное исследование описано в статье «Vladivostok City Morphology: Space Matrix as a Tool for the Urban form Analysis» [3].

Рис. 4. Морфотипы территории г. Владивостока, выявленные по методике Spacematrix Сост. А.А. Потапенко

Так, большую часть рассматриваемой урбанизированной территории Владивостока занимает разряженная малоэтажная застройка (VI) – 40,9 % (3143 га). В основном это прибрежные и портовые территории, а также вершины сопок и крутые склоны (рис. 5). Близкий к данному тип малоэтажной застройки (V), характеризуемый средним процентом и низкой плотностью застройки, – территории с преобладанием индивидуального жилья или гаражных кооперативов, разреженные торговые и промышленные территории – 19,9% (1530 га). Еще 9,7 % (258 га) IV – более плотные, чем V тип торгово-промышленные и торгово-складские, а также портовые территории.

Основная масса жилой застройки города (45%) – среднеэтажная (II). Ее плотность в среднем около 10 тыс. м2/га, этажность 6 этажей, доля застройки около 18%, общее количество площади 13. Локально выделяются районы современной многоэтажной микрорайонной застройки (VII и VIII) 1,3% (80 га). Наиболее ценная застройка центральной части города относится к типу мало- и среднеэтажной квартальной (I), занимает 1,9 % (164 га). Именно здесь наиболее высока концентрация и разнообразие различных предприятий и организаций города.

Рис. 5. Гистограмма распределения площади территорий (серые столбцы) и общей площади застройки (цветные столбцы) по морфотипам. Сост. А.А. Потапенко

Таким образом, проведено сплошное исследование г. Владивостока для выявления морфотипов территорий по плотности и пространственное распределение плотности урбанизированных территорий для оценки градостроительного потенциала развития застроенных территорий. Сводные данные характеристик морфотипов Владивостока представлены в табл. 3. Среди выявленных морфотипов для дальнейшего определения резервов развития застроенных территорий исключается VI – прибрежные территории, городские лесные массивы, вершины сопок, крутые склоны.

Актуален вопрос определения целевого показателя плотности застройки как измеримого показателя обеспечения эффективности использования урбанизированных территорий с точки зрения фактора развития социального и экономического капитала при одновременном фиксировании ценностей городской жизни.

Характеристики плотности различных типов застройки. Зарубежные исследования экономики города показывают, что плотность занятости населения, измеряемая в рабочих местах на гектар, а, следовательно, плотность населения города, положительно сказывается на инновационном потенциале, способствует генерации идей и экономическому росту [6]. При прочих равных условиях город с плотностью занятости (рабочих мест на кв. км), превышающей в два раза плотность другого города, будет демонстрировать патентную интенсивность (количество патентов на душу населения) на 20 % выше.

Повышенная плотность и смешанное назначение застройки позволяют потребителям не только получить выгоду от разнообразия, но и сэкономить время за счет более коротких поездок. В крупных мегаполисах наблюдается снижение уровня цен на более чем 20% от периферии к более плотному центру [7]. Важно заметить, что понятие плотности городской ткани многокомпонентно, выражает пространственные отношения между людьми и не гарантирует само по себе высокую интенсивность использования [8, 9].

Вопросы благоприятных показателей плотности застройки и плотности населения были поставлены в российской практике не так давно. Наиболее проработана эта тема в Стандартах комплексного развития территорий, разработанных Минстроем России и ДОМ.РФ вместе с КБ Стрелка по поручению Председателя Правительства РФ²

Ряд расчетов на основе модифицированного инструмента Spacematrix выполнен И.А. Крашенниковым в исследовании взаимосвязей объемно-планировочных параметров застройки и условий внешней среды городской ткани [10]. В работе выявлено 5 укрупненных типов застройки с наиболее благоприятными условиями внешней среды с точки зрения инсоляции, ветрового комфорта и обеспеченности открытым пространством. Коэффициент плотности застройки для выявленных благоприятных типов демонстрирует выраженную кластеризацию в диапазоне 0,8 – 3,0 (или 8 – 30 тыс. м²).

Представление о целевой плотности для выделенной территории г. Владивостока предлагается сформировать по итогу анализа нормативных и рекомендательных документов: местных нормативов градостроительного проектирования³, СП 42.13330.2016 Градостроительство⁴, стратегии ООН Хабитат устойчивого планирования [11], стандартов комплексного развития территорий².

Плотность застройки имеет прямую корреляцию с плотностью населения, поэтому выводы и наблюдаемые эффекты для данных двух показателей принимаются эквивалентными. Переход между показателями плотности населения и процента застройки осуществляется по формуле:

A=(p×n)/(k×(1-d)×1000)         (1), и

p=(A×k×(1-d)×1000)/n           (2),

где A – плотность застройки, тыс. м²/га; р – плотность населения, чел./га; n – жилищная обеспеченность, м²/чел.; k – коэффициент, характеризующий среднюю долю жилой площади в общей площади жилого здания, k = 0,7; d – доля общественно-деловой инфраструктуры в общей площади застройки.

Расчетная плотность населения территории многоквартирной жилой застройки согласно местным нормативам градостроительного проектирования Владивостокского городского округа для площади застройки более 90 га составляет: для среднеэтажной застройки 190 чел./га, для многоэтажной застройки 220 чел./га, для повышенной этажности 240 чел./га, что соответственно составляет 11,6 тыс. м²/га, 13,4 тыс. м²/га, 14,6 тыс. м²/га.

В СП 42.13330 зафиксирован верхний показатель расчетной плотности населения микрорайона при многоэтажной комплексной застройке в 450 чел./га при жилищной обеспеченности 20 м² на одного человека. Это составляет 16,1 тыс. м²/га смешанной застройки.

Стратегия ООН Хабитат, разработанная в 2014 г. [11], декларирует плотность населения города не менее, чем 150 чел./га, что составляет 6,0 тыс. м² жилой застройки при обеспеченности в 30 м² на человека или 10,0 тыс. м² городской застройки, если 40% площади отведено для коммерческих и общественно-деловых функций. Данная Стратегия не имеет силы для законодательства России, но отражает общемировые тенденции и ценности городской жизни, содействует устойчивому развитию населенных пунктов, поэтому включена в сравнительную таблицу.

Рекомендации по формированию видения благоприятной застройки содержатся в методических руководствах по развитию свободных и застроенных территорий «Стандарт комплексного развития территорий», разработанных ДОМ.РФ и КБ Стрелка в 2019 г.² Лежащие в основе Стандартов три целевые модели – малоэтажная, среднеэтажная и центральная – различаются, в первую очередь, по доле объектов и помещений общественно-деловой инфраструктуры и плотности застройки территории. Так, для малоэтажной модели для масштаба квартала закладывается плотность 4–8 тыс. м²/га, для среднеэтажной 8–15 тыс. м²/га, для центральной 15–20 тыс. м²/га. В табл. 2 приведены нормативные, рекомендованные и расчетные показатели плотности застройки и плотности населения.

Итак, плотность среднеэтажной застройки согласно местным нормативам градостроительного проектирования Владивостокского городского округа сравнима с параметрами плотности среднеэтажной модели по Стандартам комплексного развития территорий: плотность населения 190 чел./га и плотность застройки 11,6 тыс.м²/га. Эти показатели также близки к рекомендуемым программой ООН по населенным пунктам (ООН Хабитат). Для укрупненного расчета повышения плотности на наиболее урбанизированной части Владивостока предлагается сократить приведенные показатели на 10% ввиду сложного рельефа города: 170 чел./га и 10,5 тыс. м²/га соответственно.

Укрупненная оценка повышения плотности Владивостока производится для застроенной части территории города, имеющей резервы повышения плотности: морфотипы II, III, IV, V, VIII (рис. 6). Средняя плотность застройки получившейся территории составит 6,0 тыс. м²/га, а нижняя граница – 1,5 км²/га. Общая площадь равняется 45,0 км², что составляет 1/7 площади территории Владивостокского городского округа (табл. 3).

Оценочный расчет повышения плотности населения до 170 чел./га и плотности застройки 10,5 тыс. м²/га для данной территории показывает возможность нового строительства 21,8 млн. м² смешанной застройки по параметрам среднеэтажной модели² с долей общественно-деловой инфраструктуры 25%. Суммарно на этой территории могут комфортно проживать до 800 тыс. чел. с жилищной обеспеченностью 32,0 м² на человека.

Рис. 6. Застроенная территория города, в границах которой производится расчет повышения плотности. Сост. А.А. Потапенко

Важно отметить, что инструменты кластеризации территорий по морфотипам не отвечают на вопрос о том, какова наиболее целесообразная плотность застройки для данных территорий, потому расчет резервов производился по средним общегородским значениям. Для определения целевой плотности для каждой единицы территории (зоны, расчетного квартала) должны быть проведены дополнительные исследования, учитывающие транспортную и пешеходную связность, функциональную насыщенность, культурно-исторические аспекты, рельеф, климатические характеристики и др.

Связь показателей плотности и объемно-пространственных характеристик застройки. Вопрос развития застроенных территорий и повышения их плотности неразрывно связан с объемно-пространственными параметрами застройки. Одна и та же плотность может быть достигнута различными формами застройки [9]. Различные формы застройки оказывают различное влияние на интенсивность использования открытых пространств и эффективность функционирования города в целом как территориально-коммуникационной системы. Так, разные морфотипы территорий, выявляемые инструментами Spacematrix на примере города Владивостока, отличаются по показателям процента застройки, обладая при этом одинаковым показателем плотности.

Поэтому, помимо показателей плотности застройки, Стандарт комплексного развития территорий предполагает, например, регулирование ряда параметров, таких как доля площадей для объектов общественно-деловой инфраструктуры, протяженность фронта застройки вдоль красных линий, доля площади застройки для размещения зданий-акцентов и других, призванных обеспечить формирование целевой формы городской среды, обладающей необходимыми благоприятными характеристиками. Целевые модели и алгоритмы развития застроенных территорий стартуют от определения типов существующей застройки в совокупности с оценкой целевой плотности и далее к выбору целевой модели застройки. Целевая форма застройки переводится в параметры, закрепляемые в городских регламентах, реализация которых обеспечивает заложенную объемно-пространственную структуру.

В результате исследования резервов развития уже застроенных территорий г. Владивостока выделено восемь морфотипов по методике Spacematrix. Пять из них включены в расчет резервов повышения плотности застройки: среднеэтажная микрорайонная (II); среднеэтажная застройка на крутом рельефе (III); торгово-промышленные, торгово-складские территории и портовые территории (IV), индивидуальное жилье, гаражные кооперативы, разреженные промышленные и складские территории (V), многоэтажная микрорайонная на крутом рельефе (VIII). Эти территории суммарно занимают 45,0 кв. км, что составляет 1/7 территории Владивостокского городского округа, имеют среднюю плотность 6,0 тыс. км²/га. Из расчета был исключен морфотип VI «прибрежные территории, городские лесные массивы, вершины сопок и крутые склоны» в целях сохранения рекреационных ресурсов; морфотип среднеэтажной квартальной застройки (I), преимущественно занимающий центральную часть города; а также территории с современной многоэтажной застройкой(VII).

Владивосток имеет резервы развития уже застроенных территорий. Расчет, произведенный для усредненной плотности населения 170 чел./га и усредненной плотности застройки 10,5 тыс. м²/га., что соответствует среднеэтажной модели и обеспечивает ценности компактного и устойчивого развития, показал, что на выявленных территориях города возможно размещение 21,8 млн. м² застройки смешанного типа и до 800 тыс. населения соответственно. При обсуждении вопросов повышения плотности застройки важно фокусироваться не на количественных показателях, а на взаимосвязи их с качественными, поэтому параметры плотности застройки следует рассматривать неразрывно с объемно-пространственными характеристиками таких форм застройки, которые способны обеспечить жизнестойкость города. Результаты данного исследования могут быть применены в разработке стратегического документа развития города, однако этот вопрос требует дальнейшей теоретической разработки.

¹ Переход между показателями плотности застройки к плотности жилого фонда осуществляется через эмпирический коэффициент равным 0.4, переход от плотности жилого фонда к плотности населения – через показатель текущей обеспеченности жильем.

² Стандарт комплексного развития территорий. АО «ДОМ.РФ», ООО «КБ Стрелка» [Электронный ресурс]. – URL: https://xn--d1aqf.xn--p1ai/urban/standards/printsipy-kompleksnogo-razvitiya-territoriy/ 

³ Местные нормативы градостроительного проектирования муниципальных образований, входящих в состав Владивостокской агломерации [Электронный ресурс] // Правительство Приморского края. – URL: https://primorsky.ru/upload/medialibrary/ba2/ba28506146da82749f8ae1a68d56eca4.pdf 

⁴ СП 42.13330. 2016. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП. – Т. 2. – С. 01–89.

Потапенко А.А. РАЗВИТИЕ ЗАСТРОЕННЫХ ТЕРРИТОРИЙ ГОРОДА ВЛАДИВОСТОКА: ПЛОТНОСТЬ, ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЙ ПОТЕНЦИАЛ И ФОРМА ЗАСТРОЙКИ [Электронный ресурс] / А.А. Потапенко // Архитектон: известия вузов. — 2022. — №2(78). — URL: ссылка — doi: 10.47055/1990-4126-2022-2(78)-17