В последние десятилетия наметилась устойчивая тенденция к повышению этажности жилых зданий. Она наблюдается сегодня не только в столичных городах, но и в крупных региональных центрах, таких как Тюмень, где этажность жилой застройки с 2000-х гг. выросла почти вдвое. Эта тенденция не только указывает на необходимость новых стандартов в области проектирования архитектуры жилых зданий и комплексов, но и требует новых подходов в организации жилой среды с целью ее совершенствования.

В настоящий момент существует ряд концепций и стратегий по развитию городских, в том числе жилых, территорий («компактный город», «новый урбанизм» и др.), многие из которых базируются на принципах многофункциональности архитектуры и городских пространств в целом [1–4]. Они направлены, прежде всего, на решение социальных задач по созданию комфортных условий для проживания человека, основанных на реализации различных его потребностей, а также имеют экономические обоснования: снижение нагрузки на транспортные и инженерные коммуникации, сокращение затрат на энергопотребление и улучшение экологии города.

Подобный подход может быть использован при формировании современной жилой застройки повышенной этажности, способом его применения может стать актуальная интеграция общественной и других функций в жилую застройку.

Проблема исследования с научной точки зрения – отсутствие полноценной теоретической базы и обоснованной типологии, а также рекомендаций по проектированию жилых зданий и комплексов с интеграцией общественной и других функций, с практической – нехватка сопутствующей инфраструктуры в современных жилых комплексах и микрорайонах.

Объект исследования – жилые здания и комплексы повышенной этажности, предмет исследования – интеграция функций (общественной, производственной, рекреационной и др.) в жилые здания и комплексы повышенной этажности на примере г. Тюмени.

Цель статьи: выявить особенности современного формирования жилых зданий и комплексов повышенной этажности в Тюмени.

Научная новизна: впервые проводится комплексный анализ современного состояния жилой застройки повышенной этажности, определяются пути ее развития на примере города Тюмени.

Развитие жилой архитектуры Тюмени в контексте увеличения ее этажности можно разделить на следующие этапы: 1-й этап – «усадьба» (1–2 этажа, конец XVIII – нач. XX в.); 2-й этап – «сталинки» (3–4 этажа, 1950–1960-е гг.); 3-й этап – «хрущевки» (5 этажей, 1960–1970-е гг.); 4-й этап – «брежневки» (9 этажей, 1970–1980-е ггг.); 5-й этап – «переходное время» (16 этажей, 1991–2000-е гг.), 6-й этап – «современность» (25 этажей, 2000 г. – наст. вр.). Таким образом, категория жилых зданий повышенной этажности, к которой, по определению, относятся жилые здания от 17 до 25 этажей, появляется только после 2000-х гг. – на 6-м этапе (рис. 1).

Рис. 1. Этапы развития жилой архитектуры г. Тюмени в контексте повышения ее этажности

С градостроительной точки зрения, этажность жилой застройки распределяется неравномерно, увеличиваясь от центра к периферии города. Многоэтажная жилая застройка и застройка повышенной этажности располагается преимущественно в «заречной» и «зажелезнодорожной» частях города, а также развивается в северо-западном направлении – на новых неосвоенных территориях, либо территориях бывших промышленных предприятий, подлежащих реновации. При этом концентрация объектов общественного назначения находится в центральной (2-й) части города, отделенной от 1-й и 3-й частей естественным и техногенным барьерами: р. Турой и железной дорогой (Транссибирская магистраль) соответственно (рис. 2). Связи трех частей осуществляются при помощи мостов и транспортных развязок, на которые приходится большая нагрузка в вечерние и утренние часы, что обусловлено ежедневной миграцией горожан от места проживания до места работы и обратно.

Рис. 2. Анализ градостроительной ситуации города Тюмени

Виды жилой застройки

Проведенный анализ современных жилых зданий и комплексов в Тюмени показал, что многоэтажная жилая застройка и застройка повышенной этажности формируется преимущественно по четырем типам объемно-композиционных решений: точечная, строчная, периметральная (квартальная) и смешанная (групповая) (рис. 3). При этом периметральная и комбинированная застройка преобладает над точечной и строчной и находится в более высоком (по экономическим показателям) сегменте жилья.

Рис. 3. Виды современной жилой застройки повышенной этажности в Тюмени

По типу общеквартирных коммуникаций здания повышенной этажности подразделяются на: секционные – односекционные (башенного типа) и многосекционные, коридорные и дома комбинированного типа (рис. 4). Жилые дома галерейного типа не возводятся в Тюменской области из-за климатических факторов – возможности промерзания зданий с шириной корпуса менее 9 м. При этом многосекционными и коридорными домами формируется застройка строчная, периметральная и смешанного вида. Односекционные дома характерны для точечной застройки и смешанной – в сочетании с многосекционными и коридорными домами. При формировании застройки повышенной этажности в нее включаются дома средней и малой этажности. Примером может служить застройка комбинированного типа, с применением секционных домов переменной этажности и урбан-вилл (ЖК «Европейский квартал»), а также сочетание секционных и блокированных домов в периметральной застройке (ЖК «Квартал у озера»).

Рис. 4. Типы жилых домов повышенной этажности в Тюмени

Устойчивая тенденция в современной жилой застройке – размещение коммерческих помещений общественного назначения в уровне первых этажей или стилобатной части жилых зданий с формированием так называемого «стрит-ритейла». Этот термин появивлся в России с 2007 г. и обозначает формат торговли, при котором объекты общественного назначения размещаются в уровне первых этажей зданий и имеют собственные входы с улицы [5]. Как правило, подобные объекты общественной инфраструктуры выходят на активные улицы городского значения или формируют собственную «торгово-пешеходную улицу» внутри жилого района (ЖК «Европейский берег»). О важности создания подобных пространств с узкими блоками и обилием «дверей в сочетании с обширным набором функций» упоминает Ян Гейл [6, с. 78].

Примечательно развитие в жилых комплексах помещений общедомового пользования. Они предназначены для обслуживания непосредственно жильцов дома. Их количество и назначение может варьироваться как от самого минимального: колясочные, кладовки, гостиные, соседские центры, паркинг, так и иметь более широкий список: спортивный зал, спа-салон, коворкинг, пункт питания и торговлю. Последние характерны для домов бизнес-класса клубного типа (ЖК Loft House «Тихая пристань», ЖК «LifePlaza», ЖК «Вертикаль»); апартаментов (Комплекс «1А Первомайская») и домов доходного типа (первый дом доходного типа будет построен в 2026 г., СЗ «Звезда»). Развитие многоэтажных жилых зданий с обслуживанием в нашей стране началось с экспериментальных проектов начала XX века и сегодня получает все большое распространение [7]. Одной из разновидностей подобного типа домов можно считать относительно новый формат соединения жилого и рабочего пространства в одном объеме – co-living (жилой комплекс, состоящий из небольших по площади квартир-студий, имеющих большие общие пространства, выделенные для работы и отдыха жильцов) [8].

Учитывая описанный опыт проектирования и строительства жилых комплексов повышенной этажности с включением в их структуру общественной функции, можно выделить два основных вида общественных функций:

1. Общественные функции «открытого типа». 2. Общественные функции «закрытого типа».

Функции открытого типа доступны для всех горожан. Их можно назвать «дополнительными», так как они сочетаются в одном объеме с основной или «базовой» – жилой функцией. По назначению помещений к ним можно отнести: торговлю, образование, общественное питание, деловую коммуникацию, досуг (культуру, развлечение, просвещение) и бытовое обслуживание.

Функции закрытого типа доступны непосредственно жильцам жилого дома или комплекса, в составе которого они находятся. Их можно отнести к «обслуживающим» функциям, так как они обслуживают основную функцию, к которой относятся. Принимая во внимание, что в контексте нашего исследования основной функцией является жилая, то назначение помещений может быть следующим: отдых-общение (соседские центры, досуговые клубы), развлечения, спорт (бассейн, фитнес-клуб, оздоровление (spa-центр), паркинг, деловая коммуникация (коворкинг, залы для проведения деловых мероприятий).

Более широкую градацию функциональных элементов на базе высотных зданий предлагает Е.М. Генералова [9]. Специфику формирования многофункциональных жилых комплексов с интегрированными деловыми функциями подробно рассматривает В.А. Колгашкина, подчеркивая социальную значимость создания подобных структур в современном мире [10].

По месту расположения в структуре жилого дома помещения и пространства общественного назначения могут занимать этаж, часть этажа, крышу или верхний этаж, стилобатную часть здания и крышу стилобата (рис. 5). Также они могут занимать обособленное положение в виде отдельно стоящего или пристроенного объема и иметь прямое или косвенное отношение к жилому зданию. Примером прямого отношения может служить отдельно стоящий многоуровневый паркинг, соединенный переходом с жилым корпусом (ЖК «Европейский берег»). Пример косвенного отношения – соединение жилого комплекса «Звездный городок» с ТРЦ «Тюмень Сити Молл» и остановочным комплексом.

По типу взаимодействия с окружающей средой общественная функция может находиться как в закрытом помещении, так и на открытом воздухе, или иметь комбинированное положение. Приемы интеграции общественной функции в жилую застройку В отечественной и зарубежной практике выделяются несколько приемов интеграции общественной функции в жилую застройку (рис. 5):

1. Вертикальная интеграция – включение общественной функции в структуру жилого здания. Данный подход предполагает размещение помещений общественного назначения на нижних этажах жилого дома или в уровне его стилобатной части, или же иметь более глубокую интеграцию по вертикали и занимать вышележащие этажи или части этажей жилого здания. Как правило, на нижних уровнях располагаются общественные функции открытого типа (торговые и деловые), далее функции закрытого типа (обслуживающие) и на верхних уровнях – жилые помещения.

2. Горизонтальная интеграция – размещение общественной и жилой функций в отдельных зданиях или блоках зданий, объединенных в единый комплекс. Связь между ними может осуществляться непосредственно из одного объема в другой (в уровне определенных этажей), по закрытым (теплым) переходам и через открытое пространство.

3. Смешанная интеграция (синергия) – сочетание вертикального и горизонтального приемов интеграции общественной функции в жилую застройку. Предполагает суммарное действие двух подходов для достижения максимального результата – эффект синергии. Одним из ее признаков выступает 10-минутная пешеходной доступность всех объектов, что соответствует примерно 400 м. В результате образуются проницаемые и проходимые кварталы и градостроительные комплексы с застройкой смешанного назначения [11].

Рис. 5. Виды интеграции общественной функции в жилую застройку

Наиболее интересен с архитектурной точки зрения прием вертикальной интеграции общественных функций закрытого и открытого типа в жилую застройку.

На основе анализа эмпирических материалов по видам общественных функций и приемов их включения в жилую застройку, а также учитывая опыт проектирования и строительства жилых комплексов повышенной этажности в Тюмени, можно указать на следующую типологическую картину жилой застройки с разной степенью вертикальной интеграции общественной функции на базе четырех видов жилой застройки (рис. 6):

1. Низкая степень интеграции: расположение функций открытого типа в уровне стилобатной части и/или (в зависимости от типа зданий) нижних этажей жилых зданий.

2. Средняя степень интеграции: расположение функций открытого типа в уровне стилобатной части и/или нижних этажей жилых зданий + размещение функций закрытого типа на вышележащих этажах жилого дома (в зависимости от типа взаимодействия с окружающей средой они могут занимать открытое пространство на крыше стилобата).

3. Высокая степень интеграции: расположение функций открытого типа в уровне стилобатной части и/или нижних этажей жилых зданий + включение общественных функций закрытого типа по всей высоте здания в различном пропорциональном соотношении по сравнению с жилыми помещениями (примером подобного подхода могут служить жилые комплексы по типу co-living).

Рис. 6. Типы жилой застройки повышенной этажности с вертикальной интеграцией общественной функции

В настоящее время в Тюмени преобладают низкая и средняя степень интеграции общественных функций в жилой застройке, но можно предположить, что в ближайшем будущем появятся объекты с высокой степенью интеграции общественной функции.

На основе анализа особенностей развития жилой застройки в Тюмени, а также изучения шагов ее преобразований в контексте международного опыта, можно констатировать устойчивую тенденцию развития доли общественных функций в структуре современных жилых зданий и комплексов повышенной этажности и зафиксировать эту тенденцию как одну их основных. На основе классификации общественных функций и анализа существующих приемов интеграции сформулированы принципы интеграции, в частности принципы вертикальной интеграции. Предложены типы жилой застройки повышенной этажности с вертикальной интеграцией общественной функции. Поставлен вопрос о последующих шагах формирования жилой застройки повышенной этажности с интегрированными функциями.

Аксенова С.Б. Тенденции формирования жилой застройки повышенной этажности с интегрированными функциями на примере г. Тюмени / С.Б. Аксенова, С.Б. Поморов // Архитектон: известия вузов. — 2025. — №2(90). — URL: ссылка — DOI: ссылка