Теория архитектуры

РЕНОВАЦИЯ ЖИЛОГО КВАРТАЛА С НЕСНОСИМОЙ 5-ЭТАЖНОЙ ЗАСТРОЙКОЙ 1950–1960-х гг., ОСУЩЕСТВЛЯЕМАЯ С ОТСЕЛЕНИЕМ ЖИТЕЛЕЙ

УДК: 72.01
Шифр научной специальности: 85.110

Аннотация

Важным этапом при разработке проекта планировки территории квартала в условиях реновации с несносимой 5-этажной жилой застройкой с отселением жителей является обоснование будущего состояния его функционально-планировочных и объемно-пространственных параметров. Такое обоснование необходимо для гарантированного прогнозирования надежности организационных, градостроительных, архитектурных, строительных и инвестиционных мероприятий [1, 2]. При этом финансовые затраты и доходы от таких мероприятий устанавливаются с помощью методов расчета, разработанных в МГСУ, только для сценариев реновации жилой застройки без сноса и отселения жителей и с полным сносом [3, 4]. Данное обстоятельство требует специального изучения и учета последствий трансформации сложившегося ландшафта жилой 5-этажной застройки по сценарию без сноса домов с отселением жителей и отношения к ним жителей и инвесторов.

На последствия трансформации сложившегося ландшафта жилой 5-этажной застройки квартала при реновации без сноса с отселением жителей влияет существующая система объективных ограничений: типы жилых зданий и их конструктивные особенности¹, (рис. 1), планировочные типы застройки², сложившаяся система озеленения и благоустройства³, система улиц, проездов и открытых стоянок (рис. 2), вместимость существующих учреждений школы и детского сада, объектов социально-бытового обслуживания, а также наличие или отсутствие территориально-строительного ресурса (ТСР) (рис. 4), для строительства надстроек, мансард, пристроек, вставок и отдельно стоящих стартовых домов, обеспечивающего начало переселения жителей.

Рис. 1. Существующий кирпичный 5-этажный жилой дом (серия 1-447): а – фрагмент подъезда с балконами;
б – общий вид дома

Рис. 2. Существующие планировочные ограничения: а – фрагмент существующей системы озеленения и благоустройства; б – фрагмент существующего внутриквартального проезда

Последствия трансформации сложившегося ландшафта при принятых условиях реновации квартала с отселением жителей зависят от: 1) финансовых затрат, связанных с учетом коэффициента переселения жителей⁴ в соответствии с современными требованиями к обеспеченности жилой площади на человека; 2) организации последовательности переселения жителей в новые квартиры; 3) размещения требуемого количества коммерческих квартир в застройке, необходимых для компенсации финансовых затрат на новое строительство, реконструкцию и модернизацию существующих 5-этажных домов, учреждений образования (ДОУ и ОШ), объектов соцкультбыта, гаражей-стоянок, благоустройства и озеленения и др.

Рис. 3. Схема существующей объемно-пространственной организации реновируемого квартала с 5–этажной застройкой. Сост. А.А. Ануфриев

Рис. 4. Территориально-строительный ресурс (ТСР) реновируемого квартала: 1 – надземная территория (НТ) – покрытия крыши и чердачных перекрытий; 2 – площадь (ПТР) для пристройки; 3 – площадь (ПТР) для вставки; 4 – площадь (ПТР) для стартового дома; 5 – здание существующего детского сада; 6 – здание существующей школы; 7 – существующая жилая застройка, не подлежащая реконструкции. Сост. А.А. Ануфриев

Рис.5. Схемы трансформации сложившейся застройки при реновации без сноса с отселением жителей: а – расширение и надстройка существующих домов; б – строительство пристроек, вставок и отдельно стоящих домов; в – модернизация существующей школы и детских садов и строительство новых объектов; г – размещение стилобата, наземных гаражей-стоянок и объектов социально-бытового обслуживания. Сост. А.А. Ануфриев

В соответствии с перечисленными ограничениями и условиями реновации выполнен проектный эксперимент, включающий предпроектную оценку градостроительно-инвестиционного потенциала территории жилого квартала с 5-этажной застройкой в Красногорске (МО). Во-первых, разработана комплексная концепция проекта планировки территории квартала, включающая обновленную территориально-пространственную организацию, с учетом новой конфигурации улично-дорожной сети, подъездов к домам, озеленения и благоустройства. Во-вторых, за счет расширения существующих габаритов жилых домов, включения надстроек, мансард, пристроек, вставок и новых «стартовых» домов представлен возможный вариант обновленной объемно-пространственной организации квартала. В-третьих, установлена экономическая эффективность (табл. 2) от реновации без сноса с отселением жителей. Рассчитаны предварительные финансовые затраты на реконструкцию сохраняемой застройки и новое строительство, а также предполагаемые доходы от продажи коммерческой недвижимости.

Систематизация информации о существующем состоянии жилого квартала.

Общая площадь реновируемой территории жилого квартала – 17.1 га. Границы территории квартала очерчены с севера железной дорогой, с юга – магистральной улицей (ул. Павшинская), с запада и востока – существующими внутриквартальными проездами (ул. Вокзальная). В северо-западной части квартала существует СЗЗ⁵ , ширина которой установлена 65 м.

На территории реновируемого жилого квартала размещено 16 жилых четырех- и пятиэтажных домов, предусмотренных для отселения жителей и реконструкции, из которых: 8 – 5-этажных, 4-х секционных; 1 – пятиэтажный, 3-х секционный; 7 – четырехэтажных, 3-х секционных жилых дома. Помимо 4–5-этажной жилой застройки на территории квартала находятся 3 жилых дома башенного типа высотой 9 этажей, 3 жилых дома высотой 12 этажей, 2 детских сада общей вместимостью 110 чел., 1 школа на 370 чел. и 9 объектов соцкультбыта (рис.3).

Существующая численность⁶ жителей в отселяемых жилых домах – 3108 чел; численность жителей в сохраняемых жилых домах – 252 чел.

В табл. 1 приведены основные технико-экономические показатели реновируемого квартала.

Таблица 1
Основные технико-экономические показатели существующего состояния реновируемого квартала

Использование (ТСР) на территории реновируемого квартала обеспечивает возможности для нового строительства надстроек и мансард на надземных территориях (НТ), т.е. поверхностях плоских крыш и чердачных перекрытий существующих домов. Свободные земельные участки (ПТР) используются для строительства новых стартовых домов, пристроек и вставок. С одной стороны могут возводиться отдельно стоящие стартовые дома, с другой – пристройки к существующей 5-этажной застройке, в которые по желанию могут быть переселены жители на временной или постоянной основе.

Рис. 6. Схема возможного размещения стартовых домов для отселения жителей (вариант авторов): а – свободные земельные участки для размещения стартовых домов; б – вариант размещения отдельно стоящих домов и пристройки для отселения жителей. Сост. А.А. Ануфриев

В сочетании с новыми жилыми пристройками, вставками и стартовыми домами включенные в проект 2- и 4-этажные надстройки и мансарды (рис.7, 10) за счет достаточно высокого дохода от продажи коммерческой недвижимости позволяют получить необходимые финансовые средства для строительства новых и модернизации существующих учреждений ДОУ и ОШ, учреждений соцкультбыта, гаражей-стоянок с учетом озеленения и благоустройства их земельных участков.

Рис. 7. Параметры обстройки, надстройки, пристройки и лифтовой шахты для расчета стоимости строительства: а – схемы плана; б – схемы объемно-пространственного решения. Сост. А.А. Ануфриев

Для получения необходимых финансовых средств, делающих реновацию квартала безубыточной, высота реконструируемых пятиэтажных жилых домов в проекте принята в пределах от 6 до 9 этажей. Параметры стартовых отдельно стоящих домов приняты с учетом коэффициента переселения, позволяющего увеличить площадь существующих квартир в 1,39 раза. Строительство жилого (-ых) отдельно стоящего (-их) стартового (-ых) дома (-ов) определяет возможность выбора схемы переселения жителей из одного или нескольких существующих домов при реновации с полным или частичном сносом жилой застройки. При этом выбор схемы переселения жителей обусловлен поиском наиболее рационального и быстрого осуществления реконструкции существующих 5-этажных домов и, как следствие, быстрым проведением реновации всей территории жилого квартала. В рассматриваемом в статье условии реновации без сноса с отселением жителей отдельно стоящие стартовые дома возводятся с целью обеспечения возможности выбора жителям реконструируемых домов переселения в новые дома или вернуться после реконструкции в старые дома.

Рис. 8. Схемы планировочной организации с расширением существующих габаритов дома (на примере фрагмента торцевой секции): а – устройство лифтовой шахты со стороны существующей лестничной клетки; б – устройство лифтовой шахты с противоположной стороны от существующей лестничной клетки; в – устройство лифтовой шахты и входа в дом с противоположной стороны от существующей лестничной клетки; г – схема разреза (фрагмент рис. 7. в). Сост. А.А. Ануфриев

Переселение жителей может осуществляться по двум направлениям: 1) в стартовые дома (отедельно стоящие или в пристройках), построенные на территории квартала; 2) в арендное жилье на период реконструкции дома. При этом нужно учесть, что строительство и ввод в эксплуатацию нового стартового жилого дома для переселения занимает в среднем от 12 месяцев.

Во втором случае инвестор-застройщик выплачивает жителям ежемесячную финансовую компенсацию в необходимом объеме для оплаты аренды жилья на период реконструкции жилого дома. При этом жители могут выбрать – арендовать жилье в этом же или другом районе или оставаться проживать в своей квартире, соблюдая технику безопасности. В среднем реконструкция одного жилого дома занимает порядка 10 месяцев. После реконструкции жилого дома жители могут вернуться обратно в свою квартиру или переехать в новый стартовый жилой дом.

Рис. 9. Схема проекта планировки после реновации жилого квартала без сноса жилой застройки с отселением жителей (вариант авторов)

Рис. 10. Схема объемно-пространтсвенного решения жилого квартала при реновации без сноса жилой застройки с отселением жителей (вариант авторов)

Обеспеченность жилой площадью. Нужно учитывать показатель обеспеченности жилой площадью для отселяемых жителей после реконструкции не менее 25 кв.м/чел., соответствующей современным нормативным требованиям при переселении. Для новых жителей квартала, которые покупают новые коммерческие квартиры, размещенные в верхних этажах надстроек, мансард или стартовых домах, следует предусмотреть возможность выбора жилья с повышенной категорией комфортности и минимальной жилой площадью от 35 кв.м/чел. и выше, как в новых жилых домах, так и в существующих модернизированных.

Особое значение имеет реконструкция существующих жилых домов, габариты которых могут быть увеличены (рис.7) за счет обстройки дома по методу архитектора А.В. Кротова⁸. Габариты старого дома после реконструкции с обстройкой могут быть увеличены на 3–4 метра в ширину и длину, в зависимости от имеющихся территориальных возможностей и задания на проектирование. Отступив по периметру от существующего жилого дома, возводится самостоятельный железобетонный монолитный каркас на новом буронабивном фундаменте, на котором возводятся новые стены и надстраивается новая часть дома высотой от четырех этажей. Нагрузка от надстройки в данном случае на конструкции существующего дома не передается. Кроме того, возможны варианты частичной пристройки отдельных жилых помещений (ризалитов, эркеров) к существующему дому со стороны кухни и балкона. Реконструкция жилого дома с отселением жителей позволяет осуществить строительство лифтовой шахты с противоположной стороны от существующей лестничной клетки, что обеспечивает выход из лифта непосредственно на этаже, а не на площадке между этажами, как в варианте без отселения жителей. Такое планировочное решение обеспечивает возможность входа в дом как со стороны лестничной клетки, так и со стороны лифтовой шахты (рис. 8).

Первые этажи перепрофилируются под общественные функции, в которых также могут быть размещены объекты ДОУ при условии соблюдений нормативных требований.

Увеличение площади жилых домов и за счет количества жителей в квартале, купивших коммерческое жилье, потребовало планировочных мероприятий для размещения новых учреждений торговли и общественного питания, коммунально-бытовых объектов, гаражей-стоянок, расширения существующих объектов образования в соответствии с нормативными требованиями.

Существующие пятиэтажные жилые дома получают новое объемно-планировочное решение за счет обстройки и завершения их жилыми четырехэтажными надстройками, мансардами, а также строительством жилых пристроек и лифтовых шахт. Реконструированные жилые и новые стартовые дома выполнены с применением современных отделочных и кровельных материалов для фасадов и крыш, позволяющих в трансформированном ландшафте получить новые архитектурные и композиционно-эстетические качества, формирующие новый масштаб воспринимаемой застройки от 6-9 этажей и выше. Новые реконструированные квартиры за счет обстройки получают увеличение площади. Увеличивается площадь кухни с прежних 6 кв.м, до 12 кв.м., а площадь прежнего балкона трансформируется в отапливаемую просторную лоджию.

Изменение объемно-планировочных решений существующих жилых домов обусловливает модернизацию системы внутриквартальных проездов, благоустройства и озеленения, так как необходимо обеспечить круговой объезд пожарных машин (рис. 9). Кроме того, для улучшения организации движения личного автотранспорта предусмотрено одностороннее движение, ликвидирующее встречное движение.

Таблица 2
Технико-экономические показатели реновируемого жилого квартала без сноса 5-этажной застройки с отселением жителей

Увеличение площади жилых домов и за счет этого количество постоянно проживающих жителей в квартале, купивших коммерческое жилье, требует разработку дополнительных планировочных мероприятий для размещения новых учреждений образования (ДОУ и ОШ), торговли и общественного питания, коммунально-бытовых объектов, гаражей-стоянок, расширения существующих объектов образования в соответствии с нормативными требованиями.

Рис. 11. Визуализация обновленной архитектурно-планировочной и объемно-пространственной организации после
реновации (вариант авторов)

Рассмотренные в проектном эксперименте условия, особенности, специфика организационно-строительных мероприятий для осуществления реновации без сноса жилых домов с отселением жителей требуют оценки градостроительно-инвестиционного потенциала квартала на предпроектной стадии и его обоснования для обеспечения инвесторам гарантии надежности вложения финансовых средств. В свою очередь, такая гарантия должна сопровождаться надежным техническим заданием на разработку проекта планировки реновации территории квартала, содержание которого зависит от результатов расчета сценариев трансформации сложившегося ландшафта, выполняемого по специальной методике [1]. Надежность гарантии придает многообразие выполненных проектных экспериментов для различных типов застройки, типов жилых домов, этажности новых и реконструируемых домов, количества жителей, вместимости образовательных учреждений, улично-дорожной сети, обеспеченности местами хранения автотранспорта, озеленения и объектов соцкультбыта.

На основе результатов выполненных проектных экспериментов, включающих информацию об архитектурно-планировочных решениях территории кварталов, объемно-планировочных решениях жилых домов и расчетах финансовых затрат и доходов от реновации без сноса жилых домов и с отселением жителей, действия специалиста-градостроителя по предпроектному расчету технико-экономической эффективности реновации жилого квартал без сноса с отселением жителей последовательно включают:

1. Систематизацию информации о существующем состоянии квартала, состоящей из:

– исходной градостроительной документации;
– основных данных для выполнения предпроектных расчетов (общая площадь проектируемой территории, границы санитарно-защитных зон, если они существуют, границы жилой застройки, существующее состояние жилых домов и их архитектурно-конструктивное решение, количество жителей переселяемых жилых домов, площади существующих и сохраняемых объектов социальной инфраструктуры, границы земельных участков существующего озеленения и благоустройства, границы земельных участков несносимых жилых домов.

2. Выполнение маркировки несносимых и сносимых (если такие есть по техническим требованиям) жилых домов, сносимых и несносимых объектов нежилого фонда.

3. Выполнение схемы очередности строительства стартового (-ых) дома (-ов), переселения жителей и реконструкции несносимых жилых домов.

4. Получение информации о вместимости ДОУ и ОШ.

5. Расчет стоимости реконструкции переселяемого жилого дома, строительства стартового (-ых) дома (-ов) и строительства или реконструкции нежилых домов.

6. Установление показателей реновации квартала (расчет вариантов общей проектируемой численности жителей квартала, расчет площади жилых домов для переселения и коммерческих квартир, расчет площади новых учреждений образования, расчет площади гаражей-стоянок, расчет общей полезной площади новых объектов соцкультбыта).

7. Расчет внешних инженерных сетей, благоустройства и озеленения.

8. Расчет технико-экономической эффективности реновации квартала.

9. Определение стоимости сноса, переселения, реконструкции и нового строительства при трансформации ландшафта в различных сценариях реновации.

10. Определение доходов при различных сценариях реновации.

Выполнение перечисленных операций на предпроектной стадии разработки проекта планировки реновации квартала для различных сценариев обеспечивает выбор наиболее эффективного варианта по себестоимости работ и предполагаемым доходам, и на этой основе обоснованно в интересах инвестора производить поиск схемы территориально-пространственной организации проектируемой территории квартала.

¹ Сложность реконструкции пятиэтажной застройки напрямую зависит не только от материала, из которого сделан дом (панель, кирпич, бетон), но и от существующей конструктивной схемы расположения и стыковки несущих продольных и поперечных стен.

² В данной работе использована общепринятая терминология по части планировочных типов застройки, характерных для кварталов с массовой 5-этажной застройкой первого индустриального периода 1950–60-х гг.: периметральная, строчная, смешанная и свободная застройка

³ https://yandex.ru/maps/-/CBRamAak1D ссылка на панораму

⁴ На сегодняшний день коэффициент переселения равен 1,39

⁵ СЗЗ – санитарно-защитная зона

⁶ Численность жителей в существующих домах рассчитывалась, как правило, 3 человека на 1 квартиру.

⁷ Показатель «Pо - объемной плотности» предложен доктором архитектуры Ю.В. Алексеевым. Подробные сведения о данном показателе и его использовании опубликованы в статье: Алексеев Ю.В., Ануфриев А.А. Подход к оценке объемно-пространственных параметров жилой застройки при массовой реновации // Градостроительство. 2018. №1 (53). С. 51–55.

⁸ Проект реконструкции с обстройкой и 4-этажной надстройкой дома был успешно реализован в Москве в 2004 г. Ссылка на страницу проекта: https://www.akrotov.ru/blank-5

Библиография

1. Алексеев, Ю.В., Сомов, Г.Ю. Предпроектная оценка градостроительно-инвестиционного потенциала сложившейся застройки: Монография / Ю.В. Алексеев, Г.Ю. Сомов. – М.: НИУ МГСУ, 2016. – 152 с.

2. Алексеев, Ю.В., Ануфриев, А.А. Условия, особенности, специфика трансформации ландшафта жилой застройки 1950-х – 1960-х годов при массовой реновации в Москве / Ю.В. Алексеев, А.А. Ануфриев // Архитектура и строительство России. – 2017. – №3 (223). – С. 76–83.

3. Алексеев, Ю.В., Ануфриев, А.А. Влияние условий массовой реновации 5-этажной застройки и ее градостроительно-инвестиционного потенциала на трансформацию сложившегося ландшафта жилого квартала / Ю.В. Алексеев, А.А. Ануфриев // Архитектура и строительство России. – 2018. – №1 (225). – С. 94–101.

4. Градостроительные основы развития и реконструкции жилой застройки. Под общ. ред. Ю.В. Алексеева. – М.: Изд-во Ассоциации строительных вузов, 2009. – 640 с.

5. Алексеев, Ю.В., Ануфриев, А.А. Подход к оценке объемно-пространственных параметров жилой застройки при массовой реновации / Ю.В. Алексеев, А.А. Ануфриев // Градостроительство. – 2018. – №1 (53). – С. 51–55.

Ссылка для цитирования статьи

Алексеев, Ю.В., Ануфриев, А.А. РЕНОВАЦИЯ ЖИЛОГО КВАРТАЛА С НЕСНОСИМОЙ 5-ЭТАЖНОЙ ЗАСТРОЙКОЙ 1950–1960-х гг., ОСУЩЕСТВЛЯЕМАЯ С ОТСЕЛЕНИЕМ ЖИТЕЛЕЙ[Электронный ресурс] / Ю.В. Алексеев, А.А. Ануфриев //Архитектон: известия вузов. – 2019. – №1(65). – URL: http://archvuz.ru/2019_1/2 

Лицензия Creative Commons
Это произведение доступно по лицензии Creative Commons "Attrubution-ShareALike" ("Атрибуция - на тех же условиях"). 4.0 Всемирная