Теория архитектуры

Динамика развития и актуальные потребности в типологии многоквартирного арендного жилища

УДК: 728.1.012.1
Шифр научной специальности: 2.1.12
DOI: 10.47055/19904126_2026_2(94)_3
EDN: CSDIJZ
Тип статьи: RAR Научная

Аннотация

Введение

В условиях глобализационных процессов для значительной части молодежи на этапе профессионального определения характерная высокая географическая мобильность. Особенно ярко эта тенденция проявляется среди специалистов сферы цифровых и информационных технологий, которых часто называют «цифровыми кочевниками». Для них перемещение между городами и странами – не исключение, а устойчивый элемент профессионального и жизненного уклада. В отличие от трудовых мигрантов, фрилансеров или дауншифтеров, такие пользователи обычно не привязаны к конкретному месту работы и нередко меняют локацию проживания. Несмотря на общую потребность в краткосрочной аренде, их требования к качеству жилой среды и инфраструктуре отличаются [1].

В связи с этим актуализируется вопрос формирования новой типологии жилья, ориентированной на мобильные категории населения. Подобное жилье может рассматриваться как разновидность стартового, предназначенного для временного проживания молодых специалистов. Российская модель аренды в ее нынешнем виде не всегда отвечает современным требованиям к комфорту и функциональности жилой среды. Существенное значение при выборе такого жилья имеют юридические и экономические условия аренды, а также уровень сервисной инфраструктуры. В рамках данной категории речь идет о компактных, но функционально организованных квартирах, входящих в состав общественно-жилых арендных комплексов [2].

В мировой практике наиболее распространенной формой социального жилищного фонда остается аренда квартир. Однако механизмы управления им различаются. В ряде стран, например в Великобритании и Швеции, значительная часть такого жилья находится в ведении муниципалитетов. В других государствах, включая Германию и Нидерланды, функции управления выполняют жилищные корпорации или некоммерческие организации. При этом широко применяется система субсидирования аренды, позволяющая частично компенсировать расходы граждан в зависимости от уровня их доходов. В России доля арендного жилищного фонда остается относительно небольшой и составляет около 7–8 %. Для молодых специалистов приобретение собственного жилья в таких условиях зачастую оказывается затруднительным, поэтому аренда становится наиболее доступным вариантом решения жилищного вопроса [3]. Она обеспечивает большую гибкость, позволяя оперативно менять место проживания в зависимости от профессиональных или жизненных обстоятельств.

Пользуясь методом анкетирования потенциальных пользователей арендного жилища, была собрана первичная необходимая информация от потребителей объекта исследования, объединенных по определенным признакам (например, пол, возраст, уровень образования и дохода). Согласно анкетному опросу, проведенному авторами в ноябре–декабре 2025 г., в котором приняли участие более 400 человек (рис. 1а), среди которых 62,4% в возрасте от 18 до 30 лет, 25,1% – от 31 до 60 лет, 9,5% – от 61 до 80 лет, старше 80 лет – 2,9%. В собственных квартирах проживает 10%, в общежитиях/коммунальных квартирах/гостинице/отеле/хостеле 5,1%, в других местах – 1,2%). А те 83,7% опрошенных, которые арендуют жилье, продолжили проходить анкету далее (рис. 1б). Эти цифры доказывают ощутимую потребность в арендном жилье. 

Pис.1. Статистические сведения анкетного опроса:
а. Возрастной состав респондентов; б. Место проживания опрошенных.
Сост. Т.В. Виноградов*

Цель исследования – выявление типологических особенностей стартового арендного жилья и определение оптимального соотношения жилых и обслуживающих пространств в структуре жилых комплексов арендного типа.

Материалы и методы. В отечественной научной литературе проблематика типологии жилья достаточно подробно рассматривалась рядом исследователей (К.В. Кияненко, К.К. Карташовой, В.В. Молчановым), однако основное внимание в их работах уделялось преимущественно рыночным многоквартирным домам. Вопросы формирования арендного жилья изучены значительно меньше. В рамках данного исследования применялся метод историко-архивного анализа, позволивший проследить эволюцию арендных форм проживания на различных этапах развития городской среды.

Одним из ранних примеров подобного жилья можно считать римские инсулы (рис. 2а), широко распространенные в крупных городах Римской империи. В таких зданиях нижние этажи обычно занимали торговые помещения и различные общественные функции, тогда как жилые пространства располагались выше. Подобная структура позволяла сочетать коммерческую активность с проживанием и одновременно обеспечивала относительное разграничение общественных и частных зон (при соотношении жилых к нежилым 32,5 : 67,5) [4].

В последующие исторические периоды данная модель получила дальнейшее развитие. Так, в итальянских городах эпохи Возрождения распространение получили жилые дома с торговыми помещениями на первых этажах и квартирами на верхних уровнях (рис. 2б). В ряде случаев отдельные этажи могли сдаваться арендаторам, при этом входы для жильцов отделялись от пространства владельцев дома (отношение жилых площадей к нежилым составляет примерно 27,6 : 72,4) [5]. 

Pис. 2. Планы арендных домов древнего мира:
а. Инсула Дианы в Остии, II в. н.э. План первого этажа;
б. Блокированный дом по ул. деи Прети. Планы секций этажей.
Источник: https://antique.totalarch.com/gha_roma/3/18 

В XVIII в. в России арендное жилье активно развивалось в форме доходных домов. Подобные здания сочетали жилые помещения с разнообразными объектами обслуживания (рис. 3а), которые чаще всего размещались на нижних этажах (при соотношении жилых к нежилым 49,5 : 50,5). Пространственная организация предусматривала разделение потоков жильцов и посетителей с помощью систем парадных и черных лестниц. Планировочные решения доходных домов отличались значительным разнообразием – от просторных квартир для обеспеченных арендаторов до небольших комнат для студентов или служащих [6].

Многие представители творческой интеллигенции проживали в доходных домах, например, Михаил Булгаков с женой Татьяной Лаппа снимали квартиру в доме купца Пигита (рис. 3б) на Большой Садовой улице в Москве [7]. Соотношение жилых и нежилых зон составляет примерно 47,7 : 52,3. 

Pис. 3. Планы доходных домов XVIII–XIX вв.:
а. План третьего этажа доходного дома А.Ф. Циммермана в Петербурге;
б. План третьего этажа владельческой квартиры № 5 на Большой Садовой улице в Москве.
Источник: https://diletant.media/articles/45319793/ 

В первой половине XX в. появились новые формы коллективного проживания, связанные с экспериментами в области социалистической организации быта. Проекты домов-коммун (рис. 4) предполагали размещение значительного числа бытовых функций в общественных помещениях: столовых, прачечных, детских учреждений. Соотношения жилых площадей к нежилым составляли примерно 20,6 : 79,4 и 52,2 : 47,8. Хотя такие решения обеспечивали высокий уровень бытового обслуживания, приватность проживания зачастую оказывалась ограниченной [8]. 

Pис. 4. Планы коммунальных домов начала ХХ в.:
а. Дом-коммуна. 1926–1928. Москва, Хавско-Шаболовский проезд.
Арх. Г. Вольфензон, С. Айзикович, Е. Волков. План 1-го этажа;
б. Жилой дом кооператива «Дукстрой». 1927–1928. Москва. Арх. А. Фуфаев.
Источник: https://ussr.totalarch.com/general_history_architecture/1917_1932/house 

Позднее широкое распространение получили коммунальные квартиры (рис. 5), представлявшие собой форму совместного проживания нескольких домохозяйств в одном жилом пространстве. Отношение жилых площадей к нежилым составляет примерно 46,2 : 53,8.

Pис. 5. Коммунальный дом на Каменноостровском проспекте Ленинграда. 1950–1960. План типового этажа.
Источник: https://mos80.ru/g/gosplan_gyubnera/gostinitsy.html 

Одновременно развивались и малоэтажные жилые комплексы для рабочих (рис. 6), в которых применялись более комфортные планировочные решения, включая двухуровневые квартиры с отдельными входами (при соотношении жилых зон к нежилым 43,4 : 56,6) [9]. 

Pис. 6. Планы заводских домов для трудящихся в первой пол. ХХ в.:
а. Жилой дом рабочего поселка завода «АМО». 1923. Москва. Арх. И. Жолтовский. План секции;
б. «Шахматный» жилой дом. 1930. Ереван. Арх. К. Алабян и М. Мазманян. План.
Источник: https://arx.novosibdom.ru/node/2398 

В конце XX – начале XXI в. сформировался новый формат арендного жилья – апарт-отели (рис. 7), сочетающие особенности гостиницы и квартиры. Подобные комплексы обеспечивают широкий спектр сервисных услуг и позволяют проживать в них относительно длительное время. Однако высокий уровень обслуживания, как правило, приводит к увеличению стоимости проживания, что ограничивает доступность такого жилья для молодых специалистов [10]. 

Pис. 7. Планы апартамент-отелей XXI в.:
а. Многофункциональный комплекс апартаментов «Матч-Пойнт» в Москве, 2014–2019 г. План 1-го этажа;
б. План типового этажа апарт-отеля (клубного дома) «Проспект 101», 2019–2021. Светлогорск, Калининградская обл.
Источник: https://dn39.ru/apart-otel-prospekt-101/ 

Жилье такого вида, предназначенное для проживания как одиночек, так и семей с детьми, способно на некоторое время заменить визитеру собственную квартиру, благодаря наличию в помещении кухонного оборудования с дизайнерской отделкой и рабочей зоной [11].Соотношения жилых пространств к нежилым составляют примерно 55,9 : 44,1 и 31,7 : 68,3. Этот тип арендного жилища также пользуется популярностью у молодежи, однако обслуживающие сервисы гостиничного уровня увеличивают стоимость аренды, что делает их непригодными для постоянного проживания [12].

Результаты. Анализ исторического опыта показывает, что арендные жилые комплексы могут иметь различные типологические формы – от малоэтажных блокированных зданий до крупных многофункциональных сооружений. Общим для них является наличие развитой инфраструктуры обслуживания, повышающей уровень комфорта проживания. При этом важной задачей проектирования остается обеспечение приватности жилой среды, что достигается за счет пространственного разделения общественных и жилых зон. Исследование подтверждает устойчивую тенденцию – в структуре арендных жилых комплексов значительную долю занимают нежилые пространства, включающие коммуникации, общественные помещения и различные сервисные функции. Исторический анализ позволяет предположить, что оптимальным можно считать соотношение, при котором около 40% площади приходится на жилые помещения (рис. 8) и около 60% на обслуживающую инфраструктуру [13].

Pис. 8. Процентное соотношение жилых и нежилых пространств типологии Многоквартирного арендного жилья.
 

Анкетирование современных пользователей арендных форм жилья выявляет следующие предпочтения. Для более половины респондентов (51,9%) необходимо иметь не менее двух комнат (гостиная, спальня). В студии готовы жить лишь 27,1%, а 18,7% опрошенным необходимо для жизни три комнаты с гостиной и двумя спальнями, лишь 2,3% хотят проживать в четырех- и более комнатной квартире (рис. 9).

Pис.9. Статистические сведения анкетного опроса по количеству комнат в апартаментах

Детальный анализ по ответам каждой категории респондентов отражает ориентацию арендного жилья преимущественно на малые домохозяйства – одиночные жители и пары (студенты, мобильные молодые люди, самозанятые и предприниматели, пенсионеры) для которых приоритетным является функциональное зонирование (разделение зон отдыха, работы и социального взаимодействия) при сохранении приемлемого уровня стоимости. При этом потребность в трехкомнатных планировках формируется, главным образом, в числе молодых и неполных семей, что связано с необходимостью обеспечения приватности для членов семьи и перспективой изменения состава домохозяйства (рис. 10).

Pис. 10. Ответы респондентов на вопрос о желаемом количестве комнат в арендных комплексах

Таким образом, двухкомнатная квартира выступает базовым типологическим модулем стартового арендного жилого комплекса, обеспечивающим сочетание функциональной гибкости и экономической эффективности. Трехкомнатные квартиры следует рассматривать как специализированный формат, ориентированный на семейный сегмент и формирующий расширенный спектр предложений, но не задающий структуру всего комплекса.

Предпочитают квартиру с кухней, совмещенной с гостиной, но отдельной спальней – 50,7% респондентов, далее следует квартира с кухней, отдельной от гостиной и спальни (38,8%), только 18,4% не возражают если кухня совмещена с гостиной-спальней, и наконец, нестандартный формат для России, когда квартира имеет два входа для каждого жильца, при условии общей оплаты проживания с соседом, а также с двумя санузлами, спальнями, общей кухней и гостиной – 11,1% (рис. 11).

Pис. 11. Статистические сведения анкетного опроса по особенностям внутреннего обустройства апартаментов

Полученные данные свидетельствуют, что приоритет большинства арендаторов связан с сочетанием кухни-гостиной (зоны приготовления пищи, общения и досуга) и приватной зоны (спальни), обеспечивающей акустическую и психологическую изоляцию. Это говорит о том, что людям важно гибкое общее пространство. К тому же объединенная кухня-гостиная визуально «расширяет» квартиру, а спальня остается тихой, закрытой, «личной» зоной для сна и отдыха. Для пожилых людей важна удобная планировка без лишних перегородок и с меньшим количеством закрытых комнат. При этом сохранение отдельных кухонь остается релевантным для групп с более высокой интенсивностью использования квартиры и разноплановыми режимами жизнедеятельности – у студентов есть потребность в тихой комнате для учебы и сна, где гостиная/спальня служит рабочим пространством (рис. 12). В итоге востребованность формата «кухня-гостиная + изолированная спальня» может рассматриваться как базовый планировочный стандарт арендного жилья начального уровня, обеспечивающий баланс между компактностью, визуальной протяженностью пространства и сохранением приватности.

Pис. 12. Ответы респондентов на вопрос о планировочном стандарте квартир

На длительный срок (более года) арендуют квартиры 40,8% респондентов, 30,9% проживают в них уже полгода или год, 20,4% человек – на несколько месяцев, 4,7% – на несколько недель и 3,2% участников – на несколько дней (рис. 14а). Детальный анализ по ответам каждой категории респондентов показывает, что практически все категории в большинстве выбирают аренду квартиры на самый длительный срок (рис. 13).

Pис. 13. Ответы респондентов на вопрос о сроке проживания в арендуемых квартирах.

Это говорит о том, что аренда перестала восприниматься как «переходный этап»; она становится долгосрочной жизненной стратегией для широких слоев населения. Покупка жилья финансово недоступна или экономически нецелесообразна, и люди предпочитают гибкость долгосрочной аренды вместо собственности. Для мобильной молодежи, самозанятых и представителей бизнеса аренда выступает инструментом поддержания профессиональной и территориальной гибкости при одновременной потребности в пространственной стабильности на горизонте не менее года. Для этой категории характерно стремление к закреплению в конкретной жилищной среде без формирования долговременных имущественных обязательств. Выбор длительной аренды пожилыми и старшими возрастными группами фиксирует иную мотивационную цель: в данном случае аренда компенсирует ограниченные жилищные ресурсы или невозможность самостоятельного содержания собственности и требует повышенной стабильности условий проживания, доступности инфраструктуры и социального обеспечения.

Молодые и неполные семьи демонстрируют аналогичную ориентацию на длительное проживание, рассматривая аренду как способ адаптивного реагирования на изменения жизненного цикла (появление детей, смена места работы), при сохранении приемлемых финансовых расходов. Следовательно, арендное жилье стартового сегмента должно проектироваться не как «временное размещение» и обслуживать не только краткосрочные миграционные потоки, но и устойчивые социально-демографические группы, быть той средой, способной формировать и поддерживать запросы на долговременные и предсказуемые жизненные сценарии без существенной потери комфорта жильцов.

Pис. 14. Статистические сведения анкетного опроса:
а – по временному периоду аренды; б – по наличию дополнительных услуг в арендных комплексах.

Интересно, что при выборе арендного жилья такие дополнительные услуги в жилом комплексе, как тренажерный зал, бассейн, прачечная, кафе, столовая и т. п. привлекли внимание большинства респондентов (77%), и только 18,7% эти услуги не нужны. Не определились с выбором 4,4% опрошенных (рис. 15б).

У большинства опрошенных в приоритете контроль и безопасность общественных пространств, а также приватность жизни в многоквартирном комплексе – 67,9%. Для 21,9% это не главный фактор, не уделяют этому особого внимания 8,5% респондентов, другое мнение у 1,7% человек. Примерно половина опрошенных (46,1%) предпочитает не общаться с соседями. Однако 42,9% респондентов иногда к готовы к общению с соседями, что зависит от ситуации, 8,5% открыты к общению, а 2,6% затруднились ответить на этот вопрос (рис. 17а). Детальный анализ по ответам каждой категории респондентов показывает, что практически все категории предпочитают не общаться с соседями (рис. 15).

Pис. 15. Ответов респондентов на вопрос об общении с соседями

Практически все категории жильцов не стремятся к социальным контактам с соседями в арендных ЖК. Для них арендное жилье – это, прежде всего, личное пространство и услуга, а не сообщество. Люди хотят приватности, анонимности, минимального вмешательства в личную жизнь. Такой настрой типичен для аренды – жильцы воспринимают проживание как временное и не видят смысла заводить добрососедские отношения. Однако пенсионеры и престарелые иногда готовы общаться с соседями, так как этой группе необходима потребность в поддержке и взаимопомощи, в общении и предотвращении одиночества, но они также не настроены на активное общение.

Из этого целесообразно формулировать следующие принципы стартового арендного жилья – приватность как базовая характеристика (четкое разделение частных, полуобщественных и общественных пространств; минимизация сквозных потоков через жилые зоны), контролируемая безопасность и прозрачность передвижения (рациональная система входных групп, видеонаблюдение), гибкость управления пространствами (возможность изменения сценариев использования помещений, что позволяет подстраивать интенсивность социального взаимодействия под запросы жильцов.

Pис. 16. Статистические сведения анкетного опроса: а – по взаимодействию жильцов с соседями;
б – по проникновению посторонних людей в арендные комплексы

Более половины опрошенных (55,7%) отрицательно реагируют на появление посторонних людей в жилом комплексе (подъезд, парковка, детская площадка). Почти четверть респондентов (21,6%) нейтрально сморят на этот вопрос, а 16,9% реагируют крайне отрицательно на незнакомцев в арендных ЖК. Скорее положительная реакция у 2% человек, крайне положительная — у 0,9%, не смогли ответить на этот вопрос 2,9% респондентов (рис. 16б).

Ответы отражают запрос на контролируемость и регламентированность доступа к подъездам, дворовым территориям, детским и парковочным зонам. Быстрая сменяемость контингента в арендных комплексах, отсутствие устойчивых социальных связей усиливают требование к существующим механизмам ответственности и безопасности, которые могут быть следующими: контролируемые точки входа, зонирование дворовых и детских пространств (размещение детских и тихих зон в глубине двора), создание буферных поясов (озеленение, малые архитектурные формы), обеспечивающих визуальную защиту и снижение случайных проходов), функциональное разведение потоков, отдельные маршруты для пешеходов, служб эксплуатации, доставки и автотранспорта, гибкое разделение общественных и жилых функций (рис. 18).

Pис. 17. Ответы на вопрос о появлении посторонних людей в жилом комплексе

Выводы

Исследование показало, что стартовое арендное жилье формирует собственную типологическую нишу, отличную от коммерческих многоквартирных комплексов. Его особенности определяются преобладанием малых домохозяйств и долгосрочными сценариями проживания; запросом на гибкую планировочную структуру при экономичности; важностью приватности, безопасности и контроля полуприватных пространств (где приватность обеспечивается не запретами, а объемно-планировочными решениями), четким разделением потоков жильцов и посетителей. Такое жилье должно проектироваться как компактная и гибкая среда длительного проживания с преобладанием базового модуля – двухкомнатной квартиры и планировочного стандарта – кухни-гостиной с изолированной спальней, при наличии общественных и сервисных зон с упорядоченным доступом.

Выведены следующие принципы стартового арендного жилья:
— принципы приватности и безопасности являются базовыми условиями формирования комфортной жилой среды для данных групп, обеспечивая баланс между личным пространством и возможностью социального взаимодействия;
— принцип замкнутого контура достигается тем, что с одной стороны комплекса расположены входы для посторонних людей с улицы на уровне первых двух этажей, а с другой – входы для постояльцев. Данный контур замкнут для незнакомых людей, они передвигаются внутри своих границ, не пересекаясь с жильцами;
— принципы вариативности, гибкости и адаптивности позволяют создавать планировочные решения, способные изменяться в зависимости от жизненных сценариев жильцов, их социального статуса и длительности проживания;
— принцип модульности, в свою очередь, обеспечивает экономическую эффективность, сокращение сроков строительства и возможность масштабирования жилых комплексов в зависимости от спроса и территориальных условий.

* здесь и далее по статье  составитель Т.В. Виноградов

Библиография

1. Пантыкина, М.И. Цифровые кочевники как экономические акторы: особенности социально-экономической практики / М.И. Пантыкина // Вестн. Томск. гос. ??? ун-та. – 2022. – № 475. – С. 83–92.

2. Кияненко, К.В. Введение в проблематику современного рыночного жилища: учеб. пособие для архитектурных и строительных специальностей вузов / К.В. Кияненко // Вологда: ВоГТУ, 2002. – 159 с.

3. Антонова, Ю.А., Егоров, К.Б. Социальный найм жилого помещения в России и за рубежом: сравнительно-правовой анализ / Ю.А. Антонова, К.Б. Егоров // Вестн. НАСА. 2011. – №1 (7). – С. 131–135.

4. Кошеленко, Г.А. Всеобщая история архитектуры. Т. II. Архитектура античного мира (Греция и Рим). Под ред. Б.П. Михайлова / Г.А. Кошеленко. – М.: Стройиздат, 1973.

5. Быков, В.Е. Всеобщая история архитектуры. Т. V. Архитектура Западной Европы XV– XVI веков. Эпоха Возрождения» / отв. ред. В.Ф. Маркузон. – М.: Стройиздат, 1967.

6. Конструкции жилых зданий исторической застройки (на примере Санкт-Петербурга) : учеб. пособие / сост. Г.И. Пименова, С.Ф. Гришин;. – СПб.: Санкт-Петербург. гос. академия художеств, 2021. – 166 с.

7. Опарин, Д.А. Большая Садовая, 10. История московского дома, рассказанная его жителями / Д.А. Опарин. – М.: Кучково поле; ABCdesign, 2017. – 320 с.: ил.

8. Хан-Магомедов, С.О. Всеобщая история архитектуры. Т. 12. Кн. первая. Архитектура СССР / Под ред. Н.В. Баранова. – М.: Стройиздат, 1975.

9. История советской архитектуры, 1917–1954 гг.: учебник для архитектурных вузов. / Н.П. Былинкин, В.Н. Калмыкова, А.В. Рябушин, Г.В. Сергеева; под общ. ред. Н.П. Былинкина и А.В. Рябушина. – 2-е изд.; перераб. и доп. – М.: Стройиздат, 1985. – 256 с., ил.

10. Анисимова, Л.В. Современное рыночное жилище и депривация счастья / Л.В. Анисимова // Проект Байкал. – 2022. – Т. 19. – № 73. – С. 113–121.

11. Заурова, И.С. История апарт-отелей и развитие их функциональных зон / И. С. Заурова, Е. В. Ульянова // Тенденции развития науки и образования. – 2024. – № 106–10. – С. 47-49.

12. Иванова, Е.П. Особенности проектирования жилых домов клубного типа / Е. П. Иванова, Н. В. Семенова, Н. П. Султанова // Студент и наука. – 2023. – № 4(27). – С. 11–18.

13. Анисимова, Л.В. История формирования и современные тенденции в архитектуре арендного многоквартирного жилья / Л.В. Анисимова, Т.В. Виноградов // Актуальные проблемы строительной отрасли и образования – 2024 : сб. докл. V Национальной науч. конф. Москва, 16 декабря 2024 года. – М.: Национальный исслед. Моск гос. строит. ун-т, 2025. – С. 254–260.

Ссылка для цитирования статьи

Анисимова Л.В. Динамика развития и актуальные потребности в типологии многоквартирного арендного жилища / Л.В. Анисимова Т.В. Виноградов //Архитектон: известия вузов. – 2026. – №2(94). – URL: http://archvuz.ru/2026_2/3/  – DOI: https://doi.org/10.47055/19904126_2026_2(94)_3 

© Анисимова Л.В., Виноградов Т.В., 2026
Лицензия Creative Commons
Это произведение доступно по лицензии Creative Commons "Attrubution-ShareALike" ("Атрибуция - на тех же условиях"). 4.0 Всемирная