Architecton: Proceedings of Higher Education №1 (49) March, 2015

Theory of architecture

QUANTITATIVE ESTIMATION OF THE FEASIBILITY OF BUILT-UP RESIDENTAL AREA DEVELOPMENT

УДК: 711.585
Шифр научной специальности: 85.118

Abstract

Одной из актуальных проблем активно развивающихся городов Российской Федерации является наличие в них устаревшего жилого фонда. Это признанные аварийными, ветхие и потенциально ветхие жилые дома, а также панельные и шлакоблочные 2–5-этажные дома 1959–1985 гг. Несвоевременное проведение ремонтных работ привело к их неудовлетворительному физическому состоянию. Кроме того, эти здания морально устарели и не удовлетворяют современным строительным, градостроительным нормам, санитарным и пожарным нормам, а также социальным требованиям.

Решением данной проблемы служит развитие застроенных территорий. Данная процедура предполагает снос и реконструкцию существующего жилого фонда. Инициировать развитие застроенных территорий возможно, “если на таких территориях расположены многоквартирные дома, снос и реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления” [1]. Программы могут предусматривать снос, капитальный ремонт, реконструкцию или изменение функционального назначения такого жилого фонда. Выбор конкретных мероприятий должен сопровождаться анализом как на архитектурно-строительном, так и на градостроительном уровне.

К настоящему времени бюро технической инвентаризации города Екатеринбурга и бюро технической инвентаризации Свердловской области провели инвентаризацию и оценку физического износа (далее – фактически рассчитанный коэффициент физического износа) большей части жилого фонда города Екатеринбурга. Однако физический износ жилых зданий определялся в разные временные периоды, поэтому данные по нему неоднородны. В рамках исследования была поставлена задача разработать формулу для оценки физического износа, который будет достигнут зданиями к заданному временному периоду.

На данный момент существует методика исчисления ежегодного физического износа, характерного для различных типов зданий по категории капитальности [5]. По данной методике предлагается начислять ежегодный физический износ в размере:

- 0,7% для каменных, особо капитальных зданий, строений, сооружений (I категория капитальности);
- 0,8% для каменных обыкновенных зданий, строений, сооружений (II категория капитальности);
- 1% для каменных облегченных зданий, строений, сооружений (III категория капитальности);
- 2% для деревянных, рубленых и брусчатых зданий, строений, сооружений (IV категория капитальности);
- 3,3% для каркасных и сборно-щитовых зданий, строений, сооружений (V категория капитальности);
- 6,6% для прочих облегченных зданий, строений, сооружений (VI категория капитальности).

Однако этот подход не учитывает факторы окружающей среды, в которой располагается здание. Для более качественной оценки, основанной на фактических данных, предлагается использовать формулу расчета ожидаемого физического износа, в которой рассчитывается и пролонгируется до расчетного года физический износ для каждого конкретного здания:

К_расч. = K_изн. + (T_расч. - T_изн.) × K_изн. / (T_изн. - T_постр.), где:

К_расч. – коэффициент физического износа, ожидаемый на заданный год;
T_расч. – год, на который рассчитывается ожидаемый коэффициент физического износа;
K_изн. – фактически рассчитанный коэффициент физического износа;
T_изн. – год, в котором был произведен фактический расчёт физического износа здания,
T_постр. – год постройки здания.

К примеру, возьмем многоквартирные жилые дома (рис.1), расположенные по адресам: г. Екатеринбург, улица 40 лет Октября, 6 (далее – Д1) и улица Машиностроителей, 43 (далее – Д2). Оба здания выполнены из железобетонных блоков и построены в один период. Рассчитаем коэффициент износа, ожидаемый на 2015 год:

Для Д1: К_расч. = 53 + (2015 - 2007) × 53 / (2007 - 1960) = 62%;
Для Д2: К_расч. = 32 + (2015 - 2000) × 32 / (2000 - 1961) = 44%.

Рис.1. Жилые дома, взятые для сравнения по коэффициенту физического износа

Как следует из примера, для зданий с одной категорией капитальности исчисление единого физического износа по существующей методике [5] не даст достоверного результата, так как для Д1 ежегодный износ составил 53 / (2007–1960) = 1,12, а для Д2 – 32 / (2000–1961) = 0,82. При этом предлагаемая в данной статье формула расчета позволяет получить более достоверные сведения о состоянии жилого фонда, учитывающие физический износ каждого здания в отдельности.

Однако приведенная формула может применяться с учетом двух допущений: во-первых, в масштабе проводимых расчетов нелинейностью физического износа предлагается пренебречь, во-вторых, для расчета предполагается, что после измерения физического износа капитальный ремонт здания не производился, соответственно физический износ не снижался. Поэтому такой способ расчета подходит только для проведения предварительных аналитических мероприятий по выявлению перечня зданий для сноса и реконструкции. Перед утверждением муниципальных адресных программ, сформированных с использованием предлагаемой методики расчета физического износа, необходимо провести повторное определение коэффициента физического износа для зданий, выделенных для сноса или реконструкции.

В соответствии с предварительной оценкой жилые дома предлагается разделить по трём категориям для назначения мероприятий.

1 категория – опорный жилой фонд. Она включает здания с коэффициентом физического износа от 0 до 30%. Для зданий, входящих в эту категорию, предлагается 2 вида мероприятий – плановый ремонт (в случае, если физический износ составил от 0 до 20%) и капитальный ремонт (в случае, если физический износ составил от 21 до 30%).

2 категория – реконструируемый жилой фонд. Она включает здания с коэффициентом физического износа от 31 до 55%. Для зданий, входящих в эту категорию предлагается проведение реконструкции.

3 категория – ветхий и потенциально ветхий жилой фонд. Она включает здания с коэффициентам физического износа от 56% и более. Для зданий, входящих в эту категорию, предлагается 3 вида мероприятий – реконструкция, реставрация, в случае, если физический износ составил от 56 до 65%, и снос, в случае, если физический износ составил 65% и более. (Реконструкции и реставрации подлежат здания, относящиеся к объектам культурного наследия или здания, для которых есть иные веские основания для сохранения).

На рис. 2 показана схема расчета жилого фонда в границах улиц Восстания – Молодёжи – Коммунистической – Народного Фронта по степени физического износа. Подобные схемы в дальнейшем помогут наглядно увидеть группы зданий, реставрацию, реконструкцию и снос которых предстоит произвести.

Рис. 2. Расчет жилого фонда по степени физического износа. Сост. П.А. Скачков

В современной практике развитие застроенных территорий осуществляется администрациями городов совместно с организациями-девелоперами и жителями зданий в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (редакция от 21.07.2014) [2], в котором сказано, что “в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев”. Из этого следует, что право на земельный участок зависит от права на помещения в многоквартирных жилых домах. При этом от состояния жилого фонда, расположенного на земельном участке, зависит целесообразность его развития. Если на участке расположено одно жилое здание, участку следует назначить коэффициент целесообразности развития (от 0 до 100%) в размере коэффициента износа этого здания.

Производя такую оценку, стоит учитывать, что одной из задач межевания застроенных территорий является формирование земельных участков, на которых расположены несколько многоквартирных жилых домов. Это позволяет в дальнейшем собственникам помещений этих домов распоряжаться полноценной дворовой территорией. При этом появляется проблема определения коэффициента целесообразности развития данных застроенных жилых территорий ввиду наличия на них зданий с различной площадью и физическим износом. В таком случае следует обратиться к методу статистической оценки – расчету средневзвешенных арифметических значений [6]. Метод заключается в определении средних значений в зависимости от весов объектов. При этом за вес объекта можно принять сумму общих площадей квартир, а за усредняемую величину – коэффициент физического износа. Таким образом, коэффициент целесообразности развития земельного участка может быть рассчитан по формуле:

, где:

К_уч. – коэффициент целесообразности развития земельного участка;
К_зд.i – коэффициент износа жилого здания, расположенного на участке;
S_зд.i – сумма общих площадей квартир в жилом здании, расположенном на участке.

Применение данной формулы даст качественную оценку целесообразности развития земельного участка только в том случае, если выборка является однородной, т. е. жилые здания, расположенные на земельном участке. сопоставимы по коэффициенту износа. К примеру, здание с износом в 95% не сопоставимо со зданием с износом в 3%. В статистике принято оценивать однородность благодаря использованию коэффициента вариации [6]. Предельно допустимый показатель коэффициента вариации, принятый в статистике, – 33.

Применительно к оценке однородности жилого фонда взвешенный коэффициент вариации следует рассчитывать по формуле:

, где:

В качестве апробации указанные формулы по расчету целесообразности развития земельного участка и оценке однородности жилого фонда были применены для 869 земельных участков, на которых размещено 1784 здания в границах жилых районов Уралмаш и Эльмаш. Границы жилых территорий и их площади (S_уч, Га) были установлены в соответствии с проектами межевания, выполненными Отделом межевания застроенных территорий Департамента архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений города Екатеринбурга [3]. Коэффициент вариации сравниваемых зданий в 4,29% случаев показал результат более 33.

Для повышения качества управления этими земельными участками следует внести корректуру в существующее межевание с выделением отдельных участков под многоквартирными жилыми домами, неоднородными с основным массивом многоквартирных домов, расположенных на земельных участках. Это позволит в дальнейшем упростить процедуру развития застроенных территорий, не вовлекая в нее владельцев помещений в опорном жилом фонде, так как они будут владеть отдельными от развивающейся территорией земельными участками.

К примеру, рассмотрим земельный участок под зданиями по адресам: улица Победы, 43, улица Победы, 45, улица Индустрии, 37, улица Индустрии, 39, улица Индустрии, 41 (рис. 3). Ввиду того, что коэффициент износа жилого здания, расположенного по Индустрии, 37, значительно отличается от других зданий на этом земельном участке, коэффициент вариации зданий по коэффициенту износа составил 40,42%. Для развития территории под зданиями по адресам: улица Победы, 43, улица Победы, 45, улица Индустрии, 39, улица Индустрии, 41 необходимо выделить им отдельный земельный участок, так как жители дома по Индустрии, 37 с большой долей вероятности не заинтересованы в развитии территории под своим зданием и не должны быть вовлечены в данный процесс.

Рис. 3. Коэффициенты вариации зданий в границах земельных участков. Сост. П.А. Скачков

Земельные участки предлагается разделить по категориям и назначить им мероприятия по развитию.

1 категория – земельные участки, на которых размещен опорный жилой фонд. Она включает земельные участки с коэффициентом целесообразности развития земельного участка от 0 до 30%. Для земельных участков, входящих в эту категорию, развитие не предполагается.

2 категория – земельные участки, на которых размещен жилой фонд, предполагаемый для реконструкции. Она включает земельные участки с коэффициентом целесообразности развития земельного участка от 31 до 55%. Для земельных участков, входящих в эту категорию, предлагается развитие за счет реконструкции жилого фонда.

3 категория – земельные участки, на которых размещён ветхий и потенциально ветхий жилой фонд. Она включает земельные участки с коэффициентом целесообразности развития земельного участка более 55%. Для земельных участков, входящих в эту категорию, предлагается развитие за счет реконструкции, реставрации и сноса жилого фонда.

На рис. 4 показана схема расчета целесообразности развития застроенных земельных участков в границах улиц Восстания – Молодёжи – Коммунистической – Народного Фронта. Подобные схемы в дальнейшем помогут наглядно увидеть земельные участки, развитие которых является целесообразным.

Рис. 4. Расчет целесообразности развития застроенных земельных участков. Сост. П.А. Скачков 

При реализации развития застроенных жилых территорий существует еще одна проблема, которую стоит рассматривать на примере реализации точечной застройки. Проблема заключается в использовании потенциала по плотности (чел/Га) жилого микрорайона для строительства одного или нескольких зданий. В СП 42.13330.2011 [4] приведена максимальная плотность населения для микрорайона в размере 420 чел/Га. Равномерное обеспечение данной плотности позволяет обеспечить комфортные условия для проживания людей в жилом фонде. Однако при реализации точечной застройки (рис. 5), застройщики, руководствуясь максимизацией прибыли с земельных участков, используют потенциал по плотности населения всего жилого микрорайона для освоения сравнительно небольшой площади земли. В дальнейшем данная точечная застройка не позволит реализовать комплексные решения по развитию застроенных жилых территорий.

Рис. 5. Точечная застройка в границах улиц Восстания – Индустрии – Космонавтов – Ильича.
Сост. П.А. Скачков

Чтобы в дальнейшем реализовать равномерное обеспечение комфортных условий проживания на территории города, необходимо принимать стратегические решения по выделению этапов развития застроенных территорий. На этом уровне абстракции более подходящей будет информация об износе жилого фонда в границах сформированных жилых микрорайонов, которые, как правило, определены улично-дорожной сетью и естественными границами в виде рек или лесного фонда. Ввиду того, что границы микрорайонов неизменны, появляется проблема неоднородности выборки в их границах земельных участков по признаку целесообразности их развития. Другими словами, в одном микрорайоне с большой долей вероятности окажутся участки с коэффициентом целесообразности до 30% и более 70%. Соответственно, использование средневзвешенных арифметических значений в данном случае будет необъективным.

В качестве фактора для принятия стратегических решений может быть выделена приоритетная доля земельных участков, классифицированных согласно земельным участкам по целесообразности развития (рис. 6).

Рис. 6. Распределения долей земельных участков по коэффициенту целесообразности развития застроенных территорий. Сост. П.А. Скачков

Выводы

Методика количественной оценки целесообразности развития застроенных территорий позволяет:

- проводить анализ, позволяющий принимать стратегические и тактические решения, необходимые для обеспечения комфортности проживания в городской среде;
- формировать муниципальные адресные программы, предусматривающие снос, капитальный ремонт, реконструкцию или изменение функционального назначения такого жилого фонда;
- определять целесообразность развития застроенных территорий с учетом состояния жилого фонда.

Кроме степени физического износа зданий, анализ целесообразности предполагает множество других параметров, влияющих на выбор и определение этапов по освоению застроенных жилых территорий. Стоит учитывать предельные параметры по размещению жилой застройки и необходимость обеспечения его социальной, транспортной и инженерной инфраструктурой. В дальнейших исследованиях следует установить количественные и качественные показатели по этим параметрам и влияние их на оценку выбора при развитии застроенных территорий.

References

1. Urban Planning Code of the Russian Federation of 29.12.2004 No. 190-FZ (rev. 21.07.2014). Rossiiskaya Gazeta. No. 290. 30.12.2004 (in Russian)

2. Land Code of the Russian Federation of 25.10.2001 No. 136-FZ (rev. 21.07.2014) Rossiiskaya Gazeta. No. 211–212. 30.10.2001 (in Russian)

3. On Approval of the Schedule of Works to Develop and Carry Out a State Cadastre Register of Landed Property at the Expense of the Ekaterinburg City Municipal Budget: Decree of the Mayor of Ekaterinburg dated 02.07.2008 No. 2572 (rev. Decree of Mayor of Ekaterinburg dated 05.07.2010 No. 2775) (in Russian)

4. СП 42.13330.2011 Urban Planning. Planning and Development of Urban and Rural Settlements. Moscow, Ministry of Regional Development of the Russian Federation, 2011 (in Russian)

5. Methodology of Reconstruction of Built-Up Cities. Moscow, Stroyizdat, 1976 (in Russian)

6. Eliseyeva, I.I., Yuzbashev, M.M. (2004) General Theory of Statistics. 5th ed. Moscow: Fnansy i statistika (in Russian)

Citation link

Skachkov P.A., Gorneva O.S. QUANTITATIVE ESTIMATION OF THE FEASIBILITY OF BUILT-UP RESIDENTAL AREA DEVELOPMENT [Online] //Architecton: Proceedings of Higher Education. – 2015. – №1(49). – URL: http://archvuz.ru/en/2015_1/10 

Лицензия Creative Commons
Это произведение доступно по лицензии Creative Commons "Attrubution-ShareALike" ("Атрибуция - на тех же условиях"). 4.0 Всемирная