Architecton: Proceedings of Higher Education №3 (51) September, 2015

History of architecture

CONSTRUCTION OF LOW-RISE DETACHED HOUSING IN THE CITY OF SVERDLOVSK IN 1923-1929

УДК: 72.03
Шифр научной специальности: 85.113(2)

Abstract

Данное исследование выполнено при поддержке гранта РГНФ 14-14-66005/14

Введение

В 20-е годы ХХ века практически все города СССР столкнулись с тяжелейшим жилищным кризисом. В рамках новой экономической политики Советское государство предприняло ряд мер для улучшения жилищных условий в городах. Одним из средств преодоления кризиса с 1921 года стало вновь разрешенное индивидуальное строительство малоэтажного жилья на праве застройки.

Несмотря на то, что общий характер и законодательные основы этого явления были описаны отечественными исследователями [Гущина, 2008; Меерович, 2008, 2014], его региональная специфика, процесс получения кредита и ведения строительства будущими собственниками жилья остались малоизученными. Кроме того, в отечественной научной традиции данное явление не принято изучать в контексте самодеятельного строительства жилья, являющегося обширным полем международных исследований [Crane & McCabe, 1950; Harris, 1999; Бурцев, 2014]. Данный способ решения жилищной проблемы стал невероятно популярен в странах Европы после окончания Первой мировой войны. Программы самодеятельного строительства жилья (далее – ССт), проводившиеся на протяжении ХХ века по всему миру, в настоящее время достаточно хорошо изучены. Однако авторы, отмечая большую степень участия самодеятельного населения СССР в строительстве жилищ [Crane & McCabe, 1950; Block, 1951; Sosnovy, 1959; Harris, 1999], обращают внимание на недостаточную степень изученности советского опыта [Andrusz, 1992, p. 142].

Екатеринбург–Свердловск, ставший в 1923 году столицей обширной Уральской области, во всей полноте ощутил нехватку жилья. Еще до начала первой пятилетки промышленность и инфраструктура города значительно выросли. С началом индустриализации, несмотря на ряд успехов в жилищно-коммунальном строительстве, кризис только усилился. В 1923 году население города вместе с Верх-Исетским заводом составляло 93,4 тыс. чел. [Быков, 1925, с. 15], в 1925 – 114,2, в 1928 – 159,8,  в 1931 – уже 221,4 [Нейштадт, 1931]. Жилья по-прежнему не хватало. По признаниям современников, в период НЭПа индивидуальное строительство малоэтажного жилья стало средством, позволившим в достаточно краткие сроки обеспечить десятки тысяч новых горожан (в большинстве своем – выходцев из деревни) доступным и относительно комфортным жилищем.

Таким образом, проблемой, которую мы намечали решить нашим исследованием, было отсутствие в краеведческой литературе и исследованиях по истории архитектуры данных о масштабах индивидуального строительства в Свердловске, о сформированных за счет этого явления районах города, о том, как был организован процесс кредитования и снабжения строительными материалами. Без такого описания этого явления нельзя сравнить советский опыт ССт с аналогичными зарубежными программами. Последнее же имеет прямой практический смысл в связи с трудностями в реализации современных отечественных программ доступного и комфортного жилья.

Степень изученности темы

В зарубежных исследованиях масштабы отечественного ССт 20-х годов оцениваются как одни из наиболее грандиозных по сравнению со странами Европы, однако наш опыт и изучен в наименьшей степени [Харрис, 1999]. Андрусз [1992] упоминает о кооперативной и частной форме жилищного строительства в СССР и делает вывод о необходимости более подробных исследований.

Отечественные авторы, как правило, не связывают деятельность индивидуальных застройщиков СССР в этот период с феноменом самодеятельного строительства, рассматривают ее, скорее, как некую интегральную часть процесса индустриализации. А. И. Черных описывает годы НЭПа как период, когда «принципиальное значение обрело частное строительство (в соответствии с принятым в 1922 г. законом «О праве застройки»), которое стремительно развивается – в 1924 г. из вновь построенного жилья 72% возведено частным путем, и в 1926 г. частному сектору принадлежало уже 81,8% всего жилого фонда» [Черных, 1995, с. 74]. По мнению автора, этот способ жилищного производства в СССР отошел на второй план в конце 20-х годов, когда «государство возвращается к прежнему принципу директивной раздачи жилья» [Черных, 1995, с. 76].

К аналогичному выводу приходит Е.В. Конышева. По ее данным, при проектировании рабочих поселков на Урале вплоть до 1929 года «допускались кварталы с индивидуальной застройкой, с разделением на отдельные участки с индивидуальным хозяйством и малой плотностью населения» [Конышева, 2011, с. 102]. В последующие годы акцент сместился на многоэтажные дома и жилкомбинаты.

Значительные, хотя и не лучшим образом структурированные сведения о вкладе индивидуальных застройщиков в решение жилищного кризиса представлены в диссертационном исследовании Т.Н. Гущиной. В работе описана специфика права застройки, приведены данные о процедуре заключения такого договора. На материале Тульской губернии автор показывает, как с начала 1920-х годов жилищный кризис пытались решить за счет ведомственного, коммунального и кооперативного строительства. Переломить ситуацию, однако, удалось лишь в 1926–1927 годах, за счет кредитования частных застройщиков [Гущина, 2008, с. 101–102].

В работах М. Г. Мееровича [2003, 2008, 2014] на основе подробного анализа законодательных актов 20–30-х годов и реализованных проектов застройки советская жилищная политика характеризуется как направленная на вытеснение частного образа жизни и управление обществом за счет предоставления или отъема жилища. Автор указывает, что в этот период строительство индивидуального жилища кредитовалось через предприятия, на которых трудились застройщики, и «тотально регламентировалось внешними распоряжениями по: а) уплотнению, б) подселениям, в) ограничению в характере использования» [Меерович, 2014, с. 140]. К началу 30-х годов, по мнению автора, строительство силами индивидуальных застройщиков не велось в значимых для страны масштабах.

В указанных работах Мееровича, однако, осталось не выявлено, как изменялось отношение власти к индивидуальным застройщикам. Мы исходим из предположения, что в период восстановления хозяйства страны в 20-е годы советская власть предоставляла частникам вполне реальные льготы экономического и эксплуатационного характера, а лишь с начала 30-х стала всерьез ограничивать свободу застройщиков в использовании жилищ. В противном случае объяснить активность рабочих и служащих, вкладывавших свои скудные сбережения и личный труд в строительство, будет нечем. При отрицательном отношении государства индивидуальная застройка не смогла бы сформировать новые районы города.

Между тем, именно в 20-е годы ХХ века Свердловск претерпел грандиозные изменения, превратившись из тихого уездного города в стремительно развивающийся административно-промышленный центр. На фоне крупных проектов (устройство новой электростанции, водопровода и канализации, строительство Центральной гостиницы и бани, организация автобусного сообщения внутри города и авиасообщения с другими городами страны) изучаемое нами явление всегда казалось исследователям чем-то второстепенным. Путеводители по Свердловску, издававшиеся в советское время, грешат тем, что рост малоэтажных окраин города в 20-е годы в них представлен крайне слабо [Неверов, 1956; Кириенко, 1966; Адамова, 1973].

А. Нейштадт, с 20-х годов работавший в Горкомхозе¹, а с 1947 по 1957 гг. занимавший пост начальника Управления жилищно-коммунального хозяйства Свердловска, в исследуемый период публикует массу материалов в региональной прессе. Однако в книге о жилищном строительстве города с 1924 по 1926 год он ограничивается буквально парой абзацев, допуская при этом фактическую ошибку [Нейштадт, 1934, с. 48]. К жилищным кооперативам города он причислил «Молот», создав прецедент для дальнейшего тиражирования этой ошибки [Бердников, 1976, с. 100]. Данный кооператив работал не в Свердловске, а на станции железной дороги Егоршино, входившей в Свердловский округ².

Н.С. Алферов с соавторами [1980] дают единичное указание на роль малоэтажного жилья в строительстве Свердловска. Только Н.Н. Бердников уделяет изучаемому нами периоду и частному строительству хоть какое-то внимание. Здесь мы узнаем, что первые строения советского периода появились в 1923–1924 годах в квартале улиц Малышева, Московской и пер. Медиков, что в 1925 году восточнее линии Пермской железной дороги началось строительство кооператива «Пионер», а за ним последовали и частники. Новый поселок быстро разросся, открылись «частные лавочки, пекарни, мастерские и конные дворы… сюда перебрались из Мельковки некоторые гранильщики. Открылся шумный Михайловский рынок» [Бердников, 1976, с. 100].

Другое упоминание об этом фрагменте истории города встречаем у А.И. Вилесова. Он указывает, что с 1923 по 1927 год в Свердловске активно шло кооперативное и индивидуальное строительство жилья, перечисляет основные районы активности: Пионерский поселок, поселок Верх-Исетского завода, Загородные улицы [Вилесов, 2010, с. 12]. Семь Загородных улиц проходили в то время с запада на восток на так называемом «южном участке» города.

Таким образом, сегодня в отечественной научной литературе сложилась точка зрения, согласно которой индивидуальное (самодеятельное) строительство жилья в СССР было вызвано к жизни в начале 20-х годов рядом законодательных актов, а в начале 30-х годов, в период усиленной индустриализации, было «свернуто» властью. Вместе с тем масштабы такого строительства, конкретные примеры и опыт его реализации в крупных городах страны, его отличия от зарубежных программ ССт мало изучены. На материале Свердловска подобных исследований организованного ССт не проводилось.

Методика

В ходе исследования источником данных для нас была, с одной стороны, региональная пресса изучаемого периода, с другой – фонды Государственного архива Свердловской области (ГАСО). Из периодики мы использовали газеты «Уральский рабочий» и «Свердловский рабочий», журналы «Округ» и «Хозяйство Урала», издававшиеся областным и окружным исполкомами, горсоветом, Уралпрофсоветом, областным и окружным комитетами ВКПб. В фондах ГАСО мы анализировали документы УралОБЛИКа, Уралстройконтроля, Уралплана и ОБЛРКИ. Необходимо отметить, что во время проведения исследования доступ к фонду ГАСО Р-191 «Управление строительного контроля исполнительного комитета уральского областного совета рабочих, крестьянских и красноармейских депутатов (Уралстройконтроль), где собрана основная часть проектов малоэтажной застройки Свердловска с 1923 по 1931 гг., был ограниченным. Значительная часть дел не переплетена и не выдается для работы. Все указанные источники содержат историческую информацию лишь в виде отдельных фрагментов, и для создания цельной картины явления понадобился кропотливый процесс поиска и «склеивания» отдельных фрагментов в единое целое.

Районы Свердловска, затронутые частным строительством в 20-е годы ХХ века, были заново перестроены еще в 70-е. На юге центра по ул. Авиационной и Айвазовского с тех времен осталось несколько кварталов малоэтажной застройки (рис. 1, 2), в Пионерском поселке – несколько домов в квартале, ограниченном улицами Блюхера, Уральской, Советской и пер. Парковым (рис. 3). В ходе исследования в указанных районах проводилось натурное обследование, позволившее составить визуальное представление об исторической застройке. Однако восстановление внешнего облика зданий, установление соответствия между конкретными проектами и постройками пока что сопряжено с серьезными трудностями.

Рис. 1. Кварталы малоэтажной застройки 20-х годов ХХ в. на юге центра. Двухквартирный жилой дом на ул. Айвазовского, 68. По данным публичной кадастровой карты Екатеринбурга. (http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/) дом обслуживает один участок (66:41:0402039:18) площадью 0,118 га. Фото автора	Рис. 2. Кварталы малоэтажной застройки 20-х годов ХХ в. на юге центра. Двухквартирный жилой дом в пер. Златоустовский, 22. По данным публичной кадастровой карты Екатеринбурга (http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/) дом обслуживает один участок (66:41:0402043:2 и 66:41:0402043:1) площадью 0,164 га. Фото автора

В связи с малой изученностью явления нас интересовали любые данные, проливающие свет на процесс застройки Свердловска частниками, архитектурно-градостроительные характеристики данного явления. Несмотря на значительную разнородность полученных таким образом результатов, они были выстроены в хронологическом порядке, что позволяет наблюдать процесс в развитии и формулировать вопросы для дальнейших изысканий. Хоть сколько-нибудь полный анализ законодательных актов, направлявших градостроительную деятельность, на данном этапе мы не проводили, поскольку частично эта задача уже выполнена Гущиной (2008) и Мееровичем (2003, 2008, 2014), а изучение постановлений местной власти требует отдельного исследования. Полученные описанным образом данные о деятельности индивидуальных застройщиков в Свердловске были использованы для сравнения с выявленными ранее характеристиками программ ССт, реализованных за рубежом.

Рис. 3. Остатки малоэтажной застройки 20-х годов ХХ в. в Пионерском поселке. Бывший двухквартирный дом по ул. Омской, 21 в окружении современной застройки. Натурным обследованием выявлен бревенчатый характер стропил и столбчатый характер фундамента. Характерным временным признаком является маленькая вальма на кровле. По данным публичной кадастровой карты Екатеринбурга (http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/) дом обслуживает два участка (66:41:0702073:17 и 66:41:0702073:18), общая площадь которых составляет 0,114 га. Фото автора

Размеры статьи не позволяют нам привести все полученные в ходе исследования результаты, в связи с чем мы привели наименее спорные и наиболее значимые. Наиболее полно в использованных источниках были представлены данные о количестве участков, выделенных под застройку частникам, которые были сведены в таблицу. Перед тем как привести хронологическое описание явления, мы сочли необходимым описать содержание существенных для его понимания понятий «операционный год» и «право застройки» и «самодеятельное строительство».

«Операционный год» и «право застройки»

Термином «операционный год» с начала 20-х до 1931 года пользовались в СССР для планирования и подведения итогов всех хозяйственных процессов. Так назывался период с 1 октября по 31 сентября каждого года. Например, 1925/26 операционный год означает период с 1 октября 1925 года по 31 сентября 1926, что при традиционном для Урала сезонном характере строительных работ означало строительство 1926 года. Составляя хронологию, мы распределяли результаты так, чтобы они укладывались в привычный нам календарный год.

«Право застройки» – законодательно закрепленное в СССР право граждан, кооперативных объединений и юридических лиц возводить и пользоваться строениями. Впервые возникло в российском законодательстве еще в 1912 году, было возрождено декретом СНК РСФСР от 08.08.1921³, закреплено в Гражданском кодексе РСФСР 1922 года⁴ и разъяснено Инструкцией НКВД от 05.02.1923⁵. Оно «просуществовало до 1948 г., когда дома, построенные на земельном участке, принадлежавшем гражданам, на праве застройки, юридически стали считаться принадлежащими им на праве личной собственности» [Гущина, 2008, с. 37]. Отмеченная особенность права застройки нуждается в подтверждении фактами из практики эксплуатации жилого фонда после выхода Постановления ЦИК и СНК СССР от 17.10.1937 года «О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах». Как известно, данное постановление муниципализировало ЖАКТы и ЖСКТ, но оставило отдельным гражданам право распоряжаться домами, возведенными на праве застройки.

Главным отличием этого права от частного стало отделение земельного участка, на котором возводились строения, от самого строения. Участок продолжал находиться в собственности государства, а застройщик выплачивал за него арендную плату. В связи с этим «частным» это строительство мы называем лишь в силу укоренившейся с советских времен традиции. Эта особенность права застройки обусловливает принципиальное отличие отечественного ССт от зарубежного. Процедура заключения договора застройки и специфика этого права достаточно подробно описаны в диссертации Гущиной [2008, с. 84-88]. Использованные нами источники позволили выявить ряд особенностей его применения.

В соответствии с упомянутыми декретами СНК и Инструкцией НКВД отдел коммунального хозяйства Свердловска был обязан своевременно публиковать объявления о выделяемых для застройки участках с указанием их размеров и точного местоположения, процентного соотношения площади застройки и участка, срока сдачи на право застройки и т. д. В использованных нами печатных изданиях таких публикаций не обнаружено. При этом в целом ряде источников говорится о «заявках» на выделение участков, поступивших в Горкомхоз. Вероятно, существовали и другие отклонения от прописанной в законах процедуры.

Право застройки было единственным законным основанием для застройки новой усадьбы горожанином. Все «домовладения, возникшие путем застройки в период с 14/08-22 г. – регистрируются в порядке и на основаниях, устанавливаемых для застройщиков...»⁶. С этого момента возникновение права собственности, сохранявшегося в ГК РСФСР 1922 г., на вновь застраиваемое домовдладение было исключено.

Более того, «в случаях разрушения частновладельческих домов от ветхости или от недостатка ремонта восстановление возможно только на праве застройки применительно к статьям 84, 84-а, 84-б, и 84-в ГК РСФСР, которые устанавливают возникновение права застройки во всех тех случаях, когда стоимость обусловленных строительных работ составляет не менее 30% первоначальной стоимости существующих строений»⁷. Таким образом, статистические данные, приведенные ниже, учитывают не только дома, возведенные на вновь нарезаемых участках, но и практически все постройки, возводившиеся владельцами частных жилищ в границах старых кварталов города.

Данная мера была продиктована необходимостью не допустить возможности превращения одноэтажного дома в многоэтажный, многоквартирный за счет пристроек, «что явилось бы противоречием принципиальному правилу, что многоквартирные дома могут находиться в обладании частных лиц не на праве частной собственности, а только на праве застройки»⁸. Гражданин, владеющий своим домом на праве собственности, намереваясь возвести на арендуемом им участке постройки на сумму, превышающую 30% от стоимости существующих строений, должен был перезаключать с Горкомхозом договор на право застройки на все домовладение в целом.

На право застройки переоформлялись и нелегальные постройки. Если в Свердловске «нахаловки» возникали, за редким исключением, лишь на окраинах, то в городах Уральской области такая «малоразмерная» застройка, проводившаяся трудящимися, была массовым явлением и в исторических кварталах. Уралместхоз в 1928 году предлагал местным властям заключать с ними договоры застройки задним числом, откорректировав типовую форму⁹.

Порядок утверждения проекта для застройщиков в Свердловске с 1926 года был следующим. При отведении «усадебного участка застройщику ему выдается план отведенного участка с одновременным заключением договора на право застройки, на основании чего последний составляет проект и представляет на утверждение окружного инженера. По утверждении последним проект поступает в Горкомхоз»¹⁰. С появлением типовых проектов в 1928 году необходимость в индивидуальном проекте отпала, но без заключенного договора застройки отдельный застройщик не мог претендовать на получение кредита комбанка¹¹. Примечательно, что процедура согласования проекта и получения разрешения на строительство в управлении окружного инженера занимала от нескольких дней до месяца.

Выявленные факты свидетельствуют, что вопрос о том, как специфика применения права застройки повлияла на ССт малоэтажного жилья в исследуемый период, далек от разрешения и требует изучения с детальным анализом уточнявших его нормативных актов и самих построек.

Самодеятельное строительство

Термин, предложенный ранее [Бурцев, 2014] на основании тщательного анализа понятийного аппарата, существующего в отечественной и зарубежной науке. Используется для указания на процессы и результаты личного участия будущих жильцов в проектировании и строительстве жилых домов, малоэтажных, прежде всего. Данное явление существует в двух основных видах – организованное и стихийное ССт. В первом случае оно протекает при активном организующем участии государства или частных организаций, во втором – развивается свободно, подчиняясь лишь общим законам развития общества. В нашем случае предметом исследования является деятельность индивидуальных застройщиков как организованное ССт.

Хронология индивидуального строительства малоэтажного жилья в Свердловске

В ходе работы было обнаружено достаточно большое количество данных, о масштабах частного строительства в исследуемый период. Однако серьезной проблемой является их разнородность. В одном случае это может быть указанием на количество выстроенных частниками домов, в другом – общая жилая площадь, введенная в эксплуатацию за какой-то период, в третьем – сметная стоимость строительства или размер выделенного кредита. В настоящий момент более или менее уверенно можно говорить только о количестве участков, выделенных под застройку (схема 1). При этом необходимо сделать оговорку, что в источниках не всегда указывается, учитывались ли при подсчете поселки Верх-Исетского и Нижне-Исетского завода, Уктус, села Шарташ и Елизаветино.

Схема 1. Количество участков, выделенных частным лицам под застройку в г. Свердловске в 1923-1929 гг. Синяя линия связывает данные, полученные из источников исследования, и описывает область противоречивых значений. Красная линия связывает усредненные показатели по годам. Экстраполируя данные 1923-1925 гг., получаем предположительное количество участков, выделенное в 1926 г. Данных за 1929 г. не выявлено.

Наличие противоречивых данных по 1924 и 1925 годам отражено в таблице областью вероятных истинных значений. По этим годам приняты усредненные показатели. Полученное из источников для 1926 года значение в 200 участков выглядит маловероятным. Экстраполируя усредненные показатели предыдущих годов, мы получили ориентировочный показатель в 650 участков. Данных за 1929 год не выявлено.

1923–1924 годы

Большинство участков, отведенных в эти годы, располагалось в кварталах к югу от центра города, которые были распланированы и частично застроены еще до революции (рис. 4). Результаты строительства для девяностотысячного города были весьма скромные. По данным Окрместхоза, в 1923 году в Свердловске было построено 93 новых дома¹². Как правило, это были очень скромные постройки площадью чуть более 40 кв. м., возводимые застройщиками «из числа купцов и иных лиц нетрудовой категории, выселенных … из коммунальных домов»¹³. Власти понимали, что такой застройщик мог бы строить не только для себя, но и для сдачи квартир внаем, но не стремится делать этого, резонно опасаясь отчисления «излишней» жилой площади в фонд горкомхоза.

Рис. 4. Сводная схема районов самодеятельного строительства в Свердловске в 1922-1929 гг.
Составлена на основе карт города 192 и 1932 гг. Белым цветом обозначены районы, застроенные на 1920 г.,
серым – вновь появившиеся к 1932 г. Указаны современные названия улиц и направления развития застройки.

К концу 1923 года практика заключения договора застройки в соответствии с постановлениями ВЦИК и СНК от 14.08.22 года и от 12.10.22 года и постановлением Екатеринбургского Губисполкома от 30 марта 1923 года предполагала ряд льгот для застройщиков: «гарантию немуниципализации на срок застройки; возможность не отчислять жилую площадь в коммунальный жилищный фонд; право собственного заселения по своему выбору; ненормирование квартирной платы; право отчуждения и залога (с согласия Окрместхоза); освобождение в первые три года после окончания построек от государственных и местных налогов»¹⁴. После получения участка застройщик был обязан: в два месяца огородиться и исхлопотать проект, в первый год застроить не менее 5%, во второй – 20%, а в третий – закончить постройку; не устраивать торговых помещений без согласия Местхоза; не сносить построек без разрешения Местхоза; застраховать строения; уничтоженное пожаром восстановить; 10% участка засадить деревьями; застроить не меньше известной процентной нормы участка (от 8% до 3% в зависимости от района города)¹⁵.

За 1923/24 операционный год в Свердловске по разным данным было уже выделено от 270 [Нейштадт, 1928b, c. 36] до 345 участков¹⁶. При этом среди застройщиков 56 человек представляли «нетрудовой элемент». Учитывая, что средний размер участка определялся в это время в 13,7 сотки¹⁷, речь идет о десятках гектаров (37–47 га), которые будущие горожане намеревались на праве застройки освоить без привлечения всякого кредита. Коммунальный банк, занимавшийся таким кредитованием, начнет свою деятельность в Свердловске только с 10 марта 1925 года¹⁸. О других возможных источниках кредитования индивидуальных застройщиков в этом году данных пока не обнаружено.

Результатом строительного сезона 1924 года стали 173 частных жилых дома¹⁹. По другим данным – 196 домов²⁰. Как и ранее, эти постройки были относительно небольшие – не более 50 кв. м. «по наружному обмеру» [Нейштадт, 1928b, c. 35]. Общая площадь выстроенного частниками жилья составила 7500 кв. м. При этом строительство Горместхоза дало лишь 1250 кв. м. [Греков, 1926, c. 62].

Учитывая эти результаты, пленум Свердловского Горсовета в конце сентября 1924 года предложил Окрместхозу «пересмотреть права частных застройщиков в пользу увеличения льгот по постройке», а также «поручил президиуму Окрисполкома ускорить работу комиссии по планировке и расширению города»²¹. Уже в конце ноября окружной исполком утвердил проект расширения северо-восточной части города. За линией Пермской железной дороги были разбиты улицы Смазчиков, Кондукторская и не существующая ныне Сцепщиков.

В начале октября 1924 года Плановая комиссия при Уральском Облисполкоме наметила целый ряд мероприятий для дальнейшей стимуляции частной застройки. Предлагалось предоставить частным застройщикам «на известный срок двойную жилищную норму», т. е. право пользоваться жилой площадью порядка 16,2 кв. м/чел. в течение ограниченного срока. В числе прочих мероприятий комиссия отметила необходимость организовать массовое производство «нормального типа оконных переплетов и дверей», а также разработать в кратчайший срок типовые проекты жилых домов для г. Екатеринбурга²².

1925 год

На конец 1924 года Свердловск вместе с Верх-Исетским заводом (ВИЗом) занимал площадь 2622 га.²³. Несмотря на предпринимаемые попытки выявления незастроенных пустырей в границах города [Дидковский, 1925] и межевание новых участков внутри ранее сформировавшихся кварталов,²⁴ ощущалась острая нехватка площадей. В связи с этим городскими властями было намечено резко увеличить территорию города в четыре раза и прирезать 9 275 га. и отвести под застройку 55% этой территории (рис. 4):

- в направлении на Уктус и Елизаветино, т.е. между современными улицами Московской и Белинского южнее улиц Шмидта и Щорса;
- у Михайловского кладбища, т.е. по ул. Блюхера, и Первомайской;
- по Московскому тракту и у Верх-Исетского завода (в силу протяженности ориентиров и полной утраты застройки локализация невозможна) [Дидковский, 1925].

Описанные ранее масштабы частного строительства в Свердловске в 1924/25 операционном году [Бурцев, 2014] вкратце выглядят так. Участков было, по разным данным, отведено от 236 до 800 (32–110 га). Свердловский Комбанк осенью 1925 года в порядке эксперимента начал кредитовать частников. На постройку новых домов было выдано 36 ссуд (16 000 руб.), в результате чего было выстроено 1660 кв. м. жилья.

Представитель Уралстройконторы Л. Меклер отмечал, что срубы для деревянных домов в этом году продолжали по старинке готовить в лесу в удобном для транспортировки месте, а затем доставлять на стройплощадку. Недостатки такого строительства: его горючесть, недолговечность, усадка и связанные с ней доделки, чрезмерное разрастание городской территории – были очевидны, но с ними мирились как с единственной альтернативой многоэтажному каменному строительству. Последнее в условиях нехватки материалов и квалифицированной рабочей силы было еще невозможно [Меклер, 1926, с. 89].

В 1925 году во всех домах, возводимых на праве застройки, от целевого квартирного налога была освобождена жилая площадь, «которая занимается застройщиком и совместно с ним проживающими членами его семьи»²⁵, а право застройки на каменные постройки было продлено с 49 до 60 лет и с 20 до 40 лет на деревянные. При этом жилые постройки освобождались от государственных и местных налогов на 10 лет (ранее – 3 года) с момента выделения участка²⁶.

1926 год

В середине лета 1926 года городские власти приняли решение расширять территорию города на север в сторону оз. Шувакиш, на восток в сторону оз. Шарташ и «по линии железной дороги на Шадринск»²⁷. В последнем случае имелось в виду развитие города на юго-восток вдоль Сибирского тракта и пучка железнодорожных веток, расходившихся на Ирбит, Тюмень, Шадринск и Челябинск. По данным Горсовета, в 1926 году частным застройщикам было выделено 200 участков, т. е. около 27 га [Нейштадт, 1928a].

Свердловский Комбанк продолжал кредитовать частных застройщиков из числа «служащих и рабочих». В первой половине года он выдал им кредитов на 23 000 руб.²⁸. Учитывая миллионы, которые в этом году вкладывались в государственное и кооперативное жилищное строительство на Урале, сумма невелика. Тем не менее, банк кредитовал частников охотнее, чем ЖАКТы или ЖСКТ, поскольку первые обеспечивали кредит движимым и недвижимым имуществом.

Заметным результатом кооперативного и частного строительства стал новый район города – Новый поселок, в котором было уже несколько улиц. «Окрместхоз, Горсовет и др. организации создают благоприятные условия для частного строительства. Установлены: льготный отпуск леса, льготы по взиманию поземельной ренты, местных налогов и проч. <...> В результате мы имеем за последние два года целый выросший «Новый Поселок» в несколько улиц»²⁹.

Вновь назначенный в мае 1926 года окружной инженер Биренберг³⁰ отмечал, что постройки Нового поселка и других районов города выполнялись из дерева и покрывались металлическими кровлями. «Всюду один трафаретный подход: на площади 40–50 кв. м. создать максимум удобств, отдельные комнаты при непременном условии из каждой комнаты выходная дверь в переднюю, теплые уборные, кладовки, шкафчики и всякая другая «роскошь». При всей этой роскоши имеются две комнаты-клетки. Удобно разместить даже самую необходимую мебель в этих комнатах никак нельзя … Культивируя… индивидуальное ведение домашнего хозяйства, мы таким строительством удаляем укрепление в массе нового быта» [Биренберг, 1926, c. 41].

Таким образом, если взять за основу площадь жилого дома, выстроенного индивидуальным застройщиком, равной 45 кв. м., а общее количество начатых постройкой домов принять равным 200, то площадь таких домов составит 9 000 кв. м. Это несколько больше, чем дали городу за 1925/26 год жилищно-строительные кооперативы – 8 000 кв. м. жилья³¹.

На конец 1926 года при общей жилой площади Свердловска 622 тыс. кв. м. частникам принадлежало 9756 домов с жилой площадью чуть более 292 тыс. кв. м [Свердловск, 1929, c. 56]. Таким образом, на конец 1926 года частные домовладения составляли около 47% от всего жилья г. Свердловска.

1927 год

В 1926/27 операционном году частным застройщикам Свердловска, без учета Верх-Исетска, было выделено 817 участков [Нейштадт, 1928a]. При среднем размере выделяемого участка в 10 соток это означает площадь более 81 га. По другим данным всего в том году было выделено 744 участка³², но общей картины это не меняет.

Основными направлениями развития города в 1927 году остались Новый поселок (164 уч.) и Южный район (603 уч.). Также продолжалось уплотнение кварталов исторического центра (50 уч.). На южном направлении (вплоть до нынешней ул. Авиационной) с учетом улиц, площадей и общественных зданий было распланировано 200 гектаров вплоть до городских боен, находившихся тогда на месте южного Ботанического сада (рис. 4), и вновь организованного аэропорта (территория современного р-на Ботанический). Территория между Уктусским трактом (ул. Белинского) и р. Исеть рассматривалась как резерв парковой зоны и не застраивалась. Как еще один резерв развития города тогда рассматривался район Цыганской слободки – обширная территория малоэтажной застройки в границах современных улиц Волгоградская, Чкалова, Московская. Район Втузгородка (и далее на восток к озеру Шарташ) не рассматривался городскими властями как резерв для индивидуальной застройки, поскольку здесь предполагалось возведение зданий Университета и многоэтажного каменного жилья, оформлявшего центральную ось города – ул. Ленина [Нейштадт, 1928b, с. 35].

«За 1927 год в городе было построено 55 224 кв. м. жилой площади… Жилкооперация дала 9 604 кв. м. или 17,5%. Частный застройщик – 22 693 кв. м. или 41%. Если не учитывать не полностью на тот момент введенные в эксплуатацию многоэтажные дома Горсовета, то доля частников возрастет до 50%» [Нейштадт, 1928b, с. 35]. По характеру это были все те же одноэтажные деревянные дома «размером 50 кв. м. по наружному обмеру».

Новый окружной инженер Свердловска Осипов, указывал иную цифру – 20 728 кв. м. При этом средняя стоимость кубометра вновь возведенных деревянных построек у частников была 9,28 руб.³³ Для сравнения: стоимость деревянного строительства у кооперативов (двухэтажные многоквартирные дома 1927–1928 года постройки в районе улиц Декабристов, Мамина Сибиряка, Тверитина) была на 30–40% выше – порядка 12,9–13,5 руб. за кубометр³⁴.

В конце декабря 1927 Госплан РСФСР наметил предоставить Уральской области 200 тысяч рублей из 500 тысяч кредита, выделяемого на индивидуальное строительство всей республики в следующем году. Иначе говоря, Уралу предназначалось 40% от всех кредитов РСФСР на индивидуальное строительство. Предполагалось «что эти 200 тыс. рублей будут утверждены Президиумом Госплана и Совнаркомом», а распределение этих 200 тысяч будет «предоставлено Облисполкому, причем Госплан высказывается за кредитование индивидуалов через Свердловский Комбанк, а не через промпредприятия»³⁵.

Для осознания размера этого кредита можно сравнить его со ссудой жилищной кооперации Уралобласти на 1928/1929 год, которой предполагалось предоставить 2 900 000 руб. При этом данная сумма расценивалась как недостаточная³⁶.

Финансирование частников шло при одновременном участии Уралкомбанка и предприятий. Схема кредитования, когда заводоуправление распространяет среди своих рабочих выданный банком кредит, применялась в 1927 году на ВИЗе. Заводоуправление последнего, отчитываясь перед РКИ, отмечало необходимость расширения помощи индивидуальным застройщикам. «С июня по сентябрь была выдана ссуда на инд. жилстроительство 30 рабочим в сумме 11 100 рублей с погашением от 3-х до 5 лет и уплатой 3% годовых за истекшее время. На отпущенную ссуду было выстроено 30 домов с общей жилой площадью 496,62 кв. м., т.е. затрата госсредств на 1 кв. м. … составила всего около 7,35 руб. или почти в 18 раз менее, чем затраты по государственному жилстроительству. В 1928/29 году порядок кредитования несколько изменен. По предварительно поданному Комбанку Заводоуправлением и ФЗК списку индивидуальных застройщиков Комбанк непосредственно выдает ссуду. В 1929 году выдана ссуда 17-ти рабочим в размере 8300 рублей, тогда как потребность в ссуде гораздо больше»³⁷.

1928 год

План первой пятилетки предполагал постепенный рост жилых площадей, вводимых в эксплуатацию индивидуальными застройщиками, с 21 900 кв. м., намеченных на 1927/28 год, до 42 900 кв. м. к 1932 году. Однако при одновременном росте жилищного строительства Горкомхоза, госорганов и кооперации доля частников должна была сократиться с 44,6% в 1927 г. до 26,8% в 1932 г. Площадь «частновладельческих» жилых домов должна была возрасти с 313,1 тыс. кв. м. в 1928 г. до 444,3 тыс. кв. м. в 1932 г., что вполне сопоставимо с площадью обобществленного жилья, которое в Свердловске соответственным образом планировали с 352 тыс. кв. м. довести до 667,1 тыс. кв. м. К 1932 году было намечено достигнуть соотношения 60 к 40% в пользу обобществленного (муниципализированного) жилья. Одновременно предполагалось постепенно переходить к каменному строительству и повышать долю частных средств, вкладываемых в жилищную кооперацию [Нейштадт, 1928a, с. 33].

Обещанный в прошлом году Уральской области кредит на 200 тыс. для частников был утвержден в январе 1928 года. Кредит распределялся Облисполкомом «по линии металлургии и <…> горной промышленности»³⁸ или же «по заводам»³⁹. Наиболее крупному на тот момент заводу Свердловска – ВИЗу – было выделено 25 тыс. руб., а остальная сумма разошлась по области.

Свердловский Комбанк, рассматривая возможность кредитования индивидуальных застройщиков, отдавал приоритет такому строительству, «которое не требует больших затрат и дает быстрый хозяйственный эффект»⁴⁰. Для индивидуальных застройщиков это очевидным образом означало высокую степень готовности постройки при запросе кредита и срубный характер этой постройки. Кроме ссуды, отпущенной центром, в этом году кредитование частного строительства шло из разных источников:

Свердловский Комбанк – 140 тыс. руб.;
КОМСОД – 40 тыс. руб.;
НКВД и ВЦСПС – 40 тыс. руб. (для железнодорожников);
Уралпрофсовет – 22 тыс. руб.⁴¹

При этом индивидуальные застройщики, 90% которых на тот момент относились к рабочим и служащим [Нейштадт, 1928b, с. 33], пользовались кредитом «недостаточно интенсивно». Летом 1928 года Свердловский Комбанк обратился в Уральский исполком с предложением «о том, чтобы из числа намеченных на индивидуальное жилстроительство 200 000 руб. выделить 30 000 руб. для дополнительного кредитования жилкооперации, которая весьма остро нуждается в кредите⁴². Таким образом, областные заводы и организации, через которые Облисполком и Свердловский Комбанк предполагали осуществить разассигнование кредита по индивидуальным застройщикам, по каким-то причинам не смогли его распределить, и деньги вернулись обратно.

Кроме заводоуправлений и предприятий в этом операционном году Свердловский Комбанк впервые «привлек к делу кредитования индивидуальных застройщиков профсоюзы, обратившись в Уралпрофсовет с просьбой распределить намеченные к отпуску <…> 100 000 р. между союзами и обязать их составить списки рабочих и служащих, которым каждый союз считает необходимым выдачу ссуд на достройку домов» [Казанцев, 1928, с. 53]. Железнодорожникам Свердловска было выдано 33 100 руб., металлистам – 20600, совторгслужащим – 7240, просвещенцам – 2740, печатникам – 2000 и т. д. При этом, если год назад ставка по такому кредиту составлял 10%, то с этого года – 3% годовых [Казанцев, 1928, с. 54]. На наш взгляд, размер кредитов и упоминание о «списках» говорит о том, что в данном случае речь идет о финансировании строительства силами будущих жильцов.

На основе приведенных данных можно утверждать, по крайней мере, что сумма кредитов для индивидуальных застройщиков Свердловска в этот год была более 300 тыс. рублей. Кредит этот доходил до конкретных строителей двумя путями: через Свердловский Комбанк и профсоюз; через Областной исполком и администрацию предприятия. Застройщики из числа «нетрудового элемента», таким образом, не имели доступа к этим кредитам. Для понимания размеров данного кредита опять воспользуемся данными по кооперативам. В 1928 году два ведущих ЖСКТ Свердловска «Пионер» и «Опытстрой» (в числе других кредитов) получили через Жилсоюз по 200 тыс. руб.⁴³

26 марта 1928 года Малый президиум ОБЛИКа утвердил инструкцию Уралкомбанка по кредитованию индивидуального строительства. Она, в частности, предусматривала создание специальной комиссии из представителей городского либо поселкового совета, заводоуправления и профсоюза, которая формировала списки распределения кредита по отдельным застройщикам. Эта же комиссия контролировала расход средств и ход строительства. Использование ссуд на надворные постройки и подобные сооружения воспрещалось⁴⁴.

Как уже отмечалось, условия получения кредита на индивидуальное строительство жилья в Свердловском коммунальном банке предполагали малые затраты и быструю отдачу. Было необходимо «поставить на место сруб, застропилить его и покрыть железом» [Чирков, 1928]. В Новом поселке, где застройка велась на месте соснового леса, застройщики по закону имели возможность пользоваться древесиной с отведенного им участка. Эта благоприятная возможность, однако, омрачалась тем, что им приходилось либо строить из сырого, только что сваленного леса, и, не дожидаясь усадки, ставить стропила, выполнять другие работы, либо откладывать на год получение кредита.

Пока нельзя сказать, каким образом разрабатывалось большинство проектов малоэтажного жилья, по которым до 1928 года работали частники. В описях фонда Уралстройконтроля встречается множество указаний на то, что подобные проекты выполнялись как безвестными техниками, так и лучшими архитекторами города (К.Т. Бабыкин, С.В. Домбровский), лично окружным инженером (Березовским). В условиях острой нехватки тщательно выполненных проектов⁴⁵ каждый застройщик решал ситуацию по-своему.

Чтобы избежать ненужного удорожания строительства вследствие неизбежных переделок, Уральский Облсовнархоз в начале 1928 года провел конкурс типовых проектов жилых домов. Среди прочих в нем приняли участие Г.А. Симонов, Н.А. Фомин, А.З. Гринберг, Н.В. Марковников, А.К. Иванов. Из 50 проектов типового жилья 7 было подано на дом для индивидуального застройщика. Основной целью конкурса была рационализация и удешевление жилищного строительства, своевременное получение проектов, «разработанных с точки зрения экономической, технической, санитарной, противопожарной, архитектурной» к первому строительному сезону пятилетки [Тищенко, 1928].

Общим правилом конкурса стало размещение люфт-клозетов у наружных стен зданий рядом с кухонным очагом. Так удавалось сохранить естественное освещение уборных и их круглогодичную вентиляцию [УР 1928 № 57]. По результатам конкурса часть проектов была одобрена Цекобанком для кредитования малоэтажного жилищного строительства уральской промышленности [Тищенко, 1928].

Есть основания предполагать, что вплоть до строительства 1928 года власти не контролировали процесс проектирования индивидуальных жилищ, и разрешали застройщикам самостоятельно решать этот вопрос тем или иным способом. Фотография фрагмента улицы Уральской в Новом поселке (рис. 5), опубликованная в Уральском Рабочем⁴⁶, несмотря на плохое качество, позволяет увидеть и процесс строительства, и вполне традиционный для Среднего Урала пятистенок, крытый на 4 ската. Присутствие наличников на постройке может быть свидетельством того, что дом срублен, по крайней мере, за пару лет до момента съемки, и усадка закончилась. Вместе с тем кромка густого леса на заднем плане может свидетельствовать, что на изображении – фрагмент застройки восточной стороны ул. Уральской между улицами Учителей и Советской, восточнее которых долгое время находился парк.

Рис. 5. Наводнение на ул. Уральской. Постройка на переднем плане – традиционный для Среднего Урала рубленый пятистенок с кровлей на 4 ската. Источник: Уральский рабочий. – 1928.– 4 апреля.

Территория, удобная для размещения усадебной застройки, оказалась практически исчерпана. С юга жилые кварталы еще год назад уперлись в Бойни, летное поле аэродрома Уктус, и резервные парковые территории. С запада город был ограничен обширным Московским торфяником и уже застроенной территорией ВИЗа. С севера находились обширные владения Пермской железной дороги, а за ней – Машинострой. К востоку от исторического центра активно развивался Новый поселок. Часть территорий южнее его резервировалась для развития городского центра [Нейштадт, 1928b, c. 37].

Число желающих строиться самостоятельно тем временем только росло. Во второй половине апреля 1928 в горсовете скопилось «до 1000» заявок на участки. Намеченный для них «южный участок» практически был весь занят, и было «решено отводить участки около Уктуса, в Новом поселке и, в последнюю очередь, около бывшей Горнозаводской линии»⁴⁷ (одна из веток железной дороги на север от центра). Чуть позже 400 участков было нарезано в разных местах города. В пределах Юга центра⁴⁸ исхитрились выкроить еще 200. По восточной стороне современной ул. 8 Марта, в непосредственной близости от скотобойни, продолжавшей работать и сваливать тут же останки животных, еще 50 участков⁴⁹, которые к сентябрю уже были частично застроены и заселены⁵⁰. По Березовскому тракту на окраине Нового поселка (совр. ул. Блюхера) для рабочих, «работающих в районе железной дороги», выделили 150 участков⁵¹.

Такое стремительное, всего за пять лет строительства, исчерпание обширных территорий вызывало у горсовета опасения. Благоустройство города во вновь сложившихся границах (мощение улиц, устройство тротуаров и рынков, прокладка водопровода, канализации, трамвайных линий) на тот момент оценивалось в 30 млн. руб. [Нейштадт, 1928b, c. 37].

В начале апреля коммунальная секция Горсовета приняла решение об уплотнении индивидуального жилищного строительства в связи с «нерациональным расширением окраин города… Число участков ограничено; в сезон 1927/28 гг. будет удовлетворено 600 заявок, не считая заявок жителей «нахаловки»… Для уплотнения секция сочла целесообразным объединить нескольких застройщиков в один коллектив, чтобы они строили не лачуги, а дома стандартного типа, удовлетворяющие санитарно-гигиеническим требованиям»⁵², укрупненные постройки на 2 или 4 квартиры [Нейштадт, 1928b, с. 38]. Именно такие парные дома были выявлены нами в ходе натурного обследования Пионерского поселка и кварталов юга центра (рис. 1–3).

Решение впервые было опробовано на застройщиках Нового поселка уже в апреле 1928 года, однако типовой проект такой постройки в тот момент Горкомхоз еще не разработал. В то же время для упорядочения ведения застройки Горкомхоз начал проводить разбивку всех построек на отведенном участке в натуре. Застройщикам из рабочих эта услуга обходилась в 2 рубля, прочим – 5 рублей⁵³.

На третьем году застройки Нового поселка городская власть осознала, что у этой части города, отрезанной от центра Свердловска железной дорогой, но уже весьма населенной, накопилась масса проблем. В это время впервые заходит разговор об организации здесь хотя бы пожарного поста. Вместе с тем, Горкомхоз приступает к упорядочению нумерации домов по улицам Нового Поселка⁵⁴, а затем и на других окраинах⁵⁵. Подключившийся к обследованию новых кварталов Окрздрав, выявил, что большинство колодцев, обустроенных частниками, заражены стоками нечистот вследствие близкого расположения к выгребным ямам уборных⁵⁶. В Новом поселке обострилась и транспортная проблема. Проехать в него на автотранспорте тогда было возможно только через один переезд Пермской железной дороги – по Шарташскому тракту (по оси ул. Первомайской), а остальные улицы были заблокированы⁵⁷.

1929 год

Несмотря на масштабное строительство предыдущих годов, жилая норма в Свердловске на начало 1929 года по данным всесоюзной переписи составляла 4,7 кв. м/чел. Сказался рост населения. Ожидалось, что частники в сезоне 1929 года окончат строительством 20 тыс. кв. м. жилья, кооперация - 8 000 кв. м, а Горкомхоз – 18 200. При этом для удержания нормы в условиях постоянно растущего населения всем участникам процесса надо было строить по крайней мере в два раза больше [Нейштадт, 1929]. А при нехватке участков это было возможно только за счет многоэтажных построек.

Вероятно, что подобные тенденции наметились и в ряде крупных городов СССР, поскольку в первой половине 1929 года НК РКИ создает рабочую программу, для проверки «проведения в жизнь мероприятий по поощрению строительства жилищ за счет частного капитала, согласно постановления СНК СССР от 17.04.28 г.»⁵⁸. Данное постановление⁵⁹, в отличие от упоминавшихся нами ранее, было направлено на поддержку частных акционерных обществ, обществ взаимного кредита и строительных контор. Таким образом, акцент явно стал смещаться с небольших одно-двухэтажных построек на крупные, многоквартирные.

Тем не менее, ССт малоэтажного жилья продолжалось. В ГАСО сохранился типовой проект на одноэтажный жилой дом, за подписью архитектора Горкомхоза С.Д. Домбровского (рис. 6). В начале июня 1929 года проект был утвержден к постройке в Новом поселке на углу улиц Июльской и Садовой. Несмотря на заявленное в 1928 году намерение городских властей разрешать частникам строительство только парных домов, данный проект был предназначен для одного застройщика – пенсионера и командарма запаса РККА, Михаила Герасимовича Кутьина. На основании официального предписания ВЦИК от 13-го мая 1929 года он был освобожден горкомхозом от уплаты 3-х рублей за предоставленный проект⁶⁰.

Рис. 6. Типовой проект. Дом командарма запаса М.Г. Кутьина в Свердловске по ул. Садовой № 2/15, арх. С.В. Домбровский, 1929. Фундамент – каменный, стропила – бревенчатые.
Источник – ГАСО. Ф. Р-191. Оп. 1. Д. 6015. Л. 2.

В материалах дела не сказано, сколько было членов семьи у гр. Кутьина, но жилая площадь дома – 80 кв. м., что при одном жильце в 10 раз больше существовавшей тогда нормы. По своей конструкции постройка – это рубленый четырехстенок 10,65 х 8,5 метров в плане. Фундамент в проекте обозначен схематично, но, вероятнее всего, предполагался традиционный для этого времени ленточный фундамент из бутового камня.

В мае же 1929-го на волне мер экономии Уралстройконтроль принял решение о применении облегченных конструкций в строительстве. Предлагалось, в частности, «кладку фундаментов и стен производить на известковом растворе и только в исключительных случаях на сложном или цементном растворах; фундаменты под деревянные здания возводить отдельными столбами с заполнением между ними бутовой кладкой по песчаному основанию» [Кузнецов, 1929, с. 50]. Кроме того, предлагалось устраивать облегченные дощатые стропила вместо традиционных бревенчатых. Данные меры были адресованы строительным организациям и частников, вероятно, почти не коснулись.

В проекте дома Кутьина мы имеем дело со старой схемой, где врубки элементов бревенчатых стропил усилены металлическими скобами. Натурное обследование жилого дома по ул. Омской (рис. 3) выявило наличие бревенчатых стропил и столбчатого фундамента.

Характерным признаком «городской» архитектуры того времени стало наличие парадного входа с улицы в сени, а не через калитку в воротах и надворное крыльцо. Чьими руками возводился данный объект и какой облик он приобрел в итоге, сказать сложно. Однако стандартное извещение о начале строительных работ и о принятии на себя ответственности за их проведение подписано гр. Кутьиным. Участок был полностью реконструирован в 70-е годы ХХ века, постройка не сохранилась.

Кредитование частников, как и ранее, предполагало высокую степень готовности постройки. Ссуды выдавались «преимущественно на достройку новых жилых домов, а также и тем застройщикам, которые имеют уже заготовленные стройматериалы с тем, чтобы каждая ссуда отдельно обеспечивала возведение законченной постройки». При этом Комбанку было предложено заключить с застройщиками договоры не позднее 1 декабря⁶¹, чтобы определенные результаты были уже в первой половине 1930-го.

В октябре Облисполком возбудил перед СНК РСФСР ходатайство о финансировании в размере 600 000 руб. на долгосрочное кредитование индивидуального рабочего строительства в области⁶². Уралкомбанк, в свою очередь, летом 1929 года обратился в Облисполком и Уралпрофсовет за помощью в осуществлении контроля за правильностью использования кредита частными застройщиками в населенных пунктах, где нет представительства банка⁶³. Хотя Свердловск и не являлся таким населенным пунктом, это говорит о том, что нецелевое использование кредита было достаточно распространено.

Есть основания предполагать, что в 1929 году индивидуальное строительство испытывало серьезные сложности со строительными материалами. Уже в конце строительного сезона этого года заместитель председателя Уралплана Истомин в своем письме в ОблРКИ отмечал, что в текущем году для частных строителей на рынке городов области полностью отсутствовали «основные строительные материалы (круглый и пиленый лес, кирпич, известь, алебастр, кровельное железо, толь, гвозди и проч.)…». Это, безусловно, привело к снижению частного строительства сравнительно с предыдущим годом и дальнейшему падению обеспеченности жильем⁶⁴.

Обсуждение

Таким образом, полученные на данном этапе исследования результаты не позволяют пока еще составить четкую картину строительства, предпринятого в 20-х гг. в Свердловске силами индивидуальных застройщиков. Вместе с тем они отражают целый пласт архитектурной истории Свердловска–Екатеринбурга, до сегодняшнего дня остававшийся практически неизвестным научным кругам. Приведенные сведения позволяют сделать ряд существенных замечаний.

Прежде всего, становится понятен значительный масштаб этой стройки, в результате которой территория Свердловска (без учета ВИЗа) увеличилась с 1922 до начала 30-х годов, по крайней мере, наполовину. Крупное общественное строительство (школы, клубы, бани, пожарные депо, трамвайный парк и т. п.), как и многоэтажное жилищное, в эти годы в обозначенных на схеме районах застройки (рис. 4) еще не велось. Создание инженерной и транспортной инфраструктуры, благоустройство новых районов началось здесь уже после окончания масштабного жилищного строительства. Тем не менее, эти районы (Пионерский и Юг центра) на долгие годы стали своеобразным резервом для уплотнения ткани Свердловска–Екатеринбурга, города-миллионера, известного своими компактными размерами.

Наибольшие масштабы ССт в Свердловске приняло к 1927–1929 годах, когда ежегодно ими строилось 20–23 тыс. кв. м. жилых площадей. При этом доля частников в ежегодном объеме жилищного строительства города достигла 45–50%. В этой связи данные Харриса [1999] о 60–70% доле частного строительства в период с 1923 по 1926 говорят, скорее, о том, как мало строили горкомхозы и предприятия. Таким образом, данная форма организованного ССт показала себя эффективнее жилкооперации, которая получала строительные материалы централизованно через Жилсоюз, привлекала к работе сезонников и профессиональных десятников⁶⁵, кредитование которой было масштабнее раз в десять. При этом кооперация строила меньше и на 30–40% дороже индивидуальных застройщиков.

В силу того, что Уралкомбанк выдавал частнику кредит под залог имущества, тот был вынужден силами домохозяйства довести постройку до определенной степени готовности, после чего уже обращаться за ссудой и быстро завершать строительство. При том что застройщики закупали стройматериалы на рынке, а не получали их на льготных условиях от Жилсоюза, применение собственного труда оставалось единственной возможностью для снижения себестоимости постройки. Примечательно, что такая же разница стоимости в 30% между коммерческим и самодеятельно возведенным жильем описана ранее на зарубежном материале [Harris, 1999, с. 883]. Указанные факты еще раз подтверждают тезис [Harris, 1991] о принципиально более высокой экономической доступности жилья, возведенного самодеятельно, для широких кругов населения.

В связи с общей малоизученностью и вновь открытыми данными⁶⁶ из материалов ГАСО о кустарном изготовлении кирпича частными застройщиками вопрос об источнике строительных материалов в ССт требует дальнейшего изучения.

Говоря о процедурной стороне вопроса, необходимо отметить невероятную скорость, с которой происходило оформление документов на строительство: от нескольких дней до месяца. В современных российских реалиях это выглядит фантастикой. Применительно к процедуре оформления договора застройки остался невыясненным до конца вопрос, каким образом публиковались точные данные о вновь выделяемых участках под застройку? В использованных источниках обнаружены упоминаниях о «заявках на отведение участков под застройку», извещения о том, что «в таком-то районе будет нарезано столько-то участков», а не анонсы, с точным указанием адресов, количества и площадей.

Описанный в результатах факт оформления договоров застройки задним числом должен быть принят во внимание для исследования стихийного ССт Свердловска, которое вплоть до начала 50-х годов имело значительный размах. Подобная практика институализации незаконного строительства имела место в странах Европы и Америки в период между двумя мировыми войнами [Harris, 1999].

Таким образом, описанное нами явление, очевидно, требует более подробного изучения, однако уже сейчас его можно сравнить с аналогичным зарубежным опытом.

В довоенных программах организованного ССт в странах Европы обеспечение застройщиков строительными материалами, как правило, брали на себя правительственные организации [Harris, 1999, c. 286; Henderson, 1999, с. 316; Foster, n/d]. В отношении частных застройщиков Свердловска мы таких фактов не выявили.

Использование традиционных и суррогатных технологий строительства в германских программах имело место лишь в 1920–1924 [Henderson, 1999, с. 324-325], а шведская программа строительства «Волшебных домов» изначально была основана на заводском производстве домокомплектов [Harris 1999, c. 290]. В Свердловске в 20-е годы мы наблюдаем гораздо более долгий процесс изживания традиционной срубной технологии.

Фактов проведения технических консультаций застройщиков со стороны Уралстройконтроля или Горкомхоза не выявлено. Самим процессом строительства долгое время интересовались лишь представители Комбанка, и то лишь по той причине, что существовала вероятность нецелевого использования кредита. Горкомхоз лишь в 1928 году стал принимать участие в разбивке построек на участках. Не было выявлено и попыток госорганов каким-либо образом вести образовательную работу среди застройщиков, обучать их элементарным строительным навыкам.

Также не выявлено фактов участия строительных организаций в возведении наиболее ответственной части здания – фундамента. Данная процедура не часто была предусмотрена и в зарубежных программах ССт, в то время как технические консультации застройщиков, присутствие на площадке грамотных десятников, обучение застройщиков были распространены достаточно широко [Harris, 1999, с. 299]. В СССР такая помощь оказывалась только кооперативам.

Практически повсеместное отсутствие в кварталах индивидуальной застройки инженерных сетей в целом повторяет зарубежный опыт.

Важным отличием отечественного ССт стало само право застройки. Если за рубежом одной из ключевых трат застройщиков и организаторов программы было приобретение земельных участков в собственность, то здесь участок можно было получить бесплатно, но на условиях долгосрочной аренды. С одной стороны, это уменьшало затраты, с другой – являлось источником неуверенности за будущее выстроенной собственными руками недвижимости. По данным Гущиной [2008, с. 37,195], этот риск себя оправдал, когда в 1937 году дома ЖАКТов и ЖСКТ были муниципализированы, а дома отдельных граждан, возведенные на праве застройки, были оставлены за ними.

Существенным качеством программ ССт жилья зарубежные исследователи считали возможность снизить внутриполитическую напряженность [Harris, 1999, с. 283–287]. Поскольку никакой самостоятельной политики отечественные профсоюзы не проводили, в данном случае можно говорить лишь о том, что советская власть выгодно использовала организованное ССт для смягчения жилищного кризиса в период первоначального становления народного хозяйства после гражданской войны. Частная инициатива в течение первой половины 20-х годов оставалась практически единственным способом жилищного строительства.

Приведенные факты, как и данные других исследователей, указывают на то, что социальный состав застройщиков менялся на протяжении указанного периода. Если в начале 20-х годов существенная часть их представляла «нетрудовой элемент», то к концу – до 90% были рабочими и служащими, выходцами из сельскохозяйственных районов области [Журавлева, 2007, с. 23]. Более подробное знакомство с архивными документами, на наш взгляд, позволит описать практику постепенного отстранения «нетрудового элемента» от строительства жилья на праве застройки. Вместе с тем, это позволит проследить постепенный переход от застройки городского типа к традиционной для сельских регионов манере. Наличие типового проекта способно было изменить традиционное народное зодчество лишь в объемно-планировочном отношении. Декоративные его качества, которые проект не нормировал, воспроизводились бывшими крестьянами в соответствии с характерной для районов их проживания спецификой. Подобная ситуация была очевидным образом характерна для всех промышленных городов СССР того времени. В этой связи самодеятельное строительство исследуемого периода представляет собой любопытный конгломерат разнообразных вернакулярных стилей и является перспективным полем культурологических исследований.

Выводы

Таким образом, в предпринятом нами исследовании сделана первая попытка хронологического описания явления, впервые были описаны масштабы ССт в Свердловске в 20-е годы ХХ века – до 23 тыс. кв. м. жилья в период наибольшей активности частников в 1927–1929 гг. Установлены границы вновь сформированных за счет ССт районов города – Пионерского поселка и юга центра. Описан ряд льгот, направленных на стимуляцию ССт, и способы распределения кредита индивидуальным застройщикам через Уральский коммунальный банк, профсоюзы и администрации предприятий.

Несмотря на недостаток фактических данных, описан общий характер построек. Натурным обследованием выявлены сохранившиеся объекты. Возможность самодеятельного строительства жилья на 30% дешевле государственного и кооперативного подтверждена историческими данными. Это позволяет подтвердить выводы зарубежных исследователей о принципиально бóльшей экономической доступности жилья, возводимого описанным способом. Полученные данные свидетельствуют, что степень организованности ССт в Свердловске в 20-е гг. ХХ века была намного ниже, чем в европейских программах ССт этого же периода.

---

¹ Свердловск – столица Урала // Уральский рабочий. – 1928. № 236. – 10 октября.

² ГАСО. Ф. Р-88. Оп. 6. Д. 16. Л. 26. Список ЖСКТ в Свердловске и Свердловском округе.

³ Декрет СНК РСФСР от 08.08.1921 «О предоставлении кооперативным объединениям и отдельным гражданам права застройки городских участков». [Электронный ресурс] // Библиотека нормативно-правовых актов СССР. – URL: http://www.libussr.ru/doc_ussr/ussr_1045.htm

⁴ Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. Электронный ресурс // История гражданского права в России. – URL: http://civil-law.narod.ru/wist/gk22/

⁵ Инструкция НКВД СССР и НКЮ СССР от 5 февраля 1923 г. № 381 «По применению Постановления Совнаркома от 14 августа 1922 года». [Электронный ресурс] // Библиотека нормативно-правовых актов СССР. – URL: http://www.libussr.ru/doc_ussr/ussr_1512.htm

⁶ ГАСО. Ф. Р-88. Оп. 1. Д. 1888. Л. 99. Письмо из Уралместхоза Ирбитскому горкомхозу.

⁷ ГАСО. Ф. Р-88. Оп. 1. Д. 1888. Л. 102. Письмо из Наркомата Юстиции в президиум Уральского облисполкома.

⁸ Там же.

⁹ ГАСО. Ф. Р-88. Оп.1. Д. 1888. Л. 99. Письмо из Уралместхоза Ирбитскому горкомхозу.

¹⁰ ГАСО. Ф. Р-88. Оп. 1. Д. 1888. Л. 98. Письмо из Пермского горотдела Местхоза в Уралместхоз.

¹¹ ГАСО. Ф. Р-88. Оп. 1. Д. 1888. Л. 96. Письмо из отдела местного хозяйства Уральского Облисполкома Кизеловскому горсовету и Комбанку.

¹² Застройка города // Уральский рабочий. – 1925. № 12. 15 января.

¹³ ГАСО. Ф. Р-241. Оп. 1. Д. 1243. Л. 9-13.

¹⁴ Там же.

¹⁵ Там же.

¹⁶ Частное строительство // Уральский рабочий. – 1924. № 262. 18 ноября.

¹⁷ См. прим. 5

¹⁸ Свердловский коммунальный банк // Уральский рабочий. – 1925. № 56. 8 марта.

¹⁹ См. прим. 16

²⁰ См. прим. 12

²¹ Жилищному строительству будет оказана поддержка // Уральский рабочий. – 1924. № 223. 1 октября.

²² Там же.

²³ Прирезка земли к городу // Уральский рабочий. – 1925. № 12. 15 января.

²⁴ ГАСО. Ф. Р-191. Оп. 1. Д. 5870. Разбивка участков в квартале № 189.

²⁵ Льгота застройщикам // Уральский рабочий. – 1925. № 282. 9 декабря.

²⁶ Там же. № 163. 21 июля.

²⁷ Городское хозяйство // Свердловский рабочий. – 1926. № 67. 23 июля.

²⁸ В жилкооперации // Свердловский рабочий. – 1926. № 8. 12 мая.

²⁹ Частный застройщик растет // Свердловский Рабочий. – 1926. № 83. 12 августа.

³⁰ ГАСО. Ф. Р-88. Оп. 6. Д. 16. Л. 23. Форма предоставления статистических данных кооперативами.

³¹ Коммунальное хозяйство // Округ. – 1928. № 2 (61), с. 6-8.

³² Там же.

³³ ГАСО. Ф. Р-88. Оп. 1. Д. 1888. Л. 60-61. Сводка по учету частного строительства по гор. Свердловску за 1926/27 год.

³⁴ ГАСО. Ф. Р-241. Оп. 1. Д. 1273. Л. 6-7. Сведения о фактической стоимости жилстроительства за 1928, 1929 и 1930 годы по Уральской области.

³⁵ ГАСО. Ф. Р-241. Оп. 1. Д. 1278. Л. 7. Письмо в Уралсовет от представительства Уралобласти в Москве, 7 декабря 1927 г.

³⁶ ГАСО. Ф. Р-241. Оп. 1. Д. 1278. Л. 1-6. Переписка по кредитованию жилкооперации в 28/29 году.

³⁷ ГАСО. Ф. Р-245. Оп. 1. Д. 452. Л. 12. Капитальное строительство Верх-Исетского завода Красная Кровля треста Уралмет.

³⁸ Кредитование индивидуального рабочего жилстроительства // Уральский рабочий. – 1928. № 86. 11 апреля.

³⁹ Ссуды на индивидуальное строительство // Уральский рабочий. – 1928. № 110. 13 мая.

⁴⁰ Комбанк кредитует строительство // Уральский Рабочий. – 1928. № 40. 16 февраля.

⁴¹ См. прим. 37

⁴² ГАСО. Ф. Р-241. Оп. 1. Д. 1278. Л. 45. Письмо в Уральский Облисполком от Свердловского Коммунального Банка.

⁴³ 580 тысяч рублей на жилкоопстроительство // Уральский рабочий. – 1928. № 16. 19 января.

⁴⁴ ГАСО. Ф. Р-88. Оп. 1 Д. 1888. Л. 25. Копия циркулярного письма от Свердловского окружного исполкома в адрес городских, поселковых и фабричных советов.

⁴⁵ Пока имеется только половина проектов // Уральский рабочий. – 1928. № 55. 4 марта.

⁴⁶ Наводнение на Уральской улице // Уральский рабочий. – 1928. № 80. 4 апреля.

⁴⁷ Места под новые застройки // Уральский рабочий. – 1928. № 91. 19 апреля.

⁴⁸ Хроника // Уральский рабочий. – 1928. № 111. 15 мая.

⁴⁹ Там же. № 155. 6 июля.

⁵⁰ Уберите свалку // Уральский рабочий. – 1928. № 209. 8 сентября.

⁵¹ Хроника // Уральский рабочий. – 1928. № 154. 5 июля.

⁵² Уплотнение мелкого жилстроительства // Уральский рабочий. – 1928. № 88. 13 апреля.

⁵³ Укрупнение частного жилстроительства // Уральский рабочий. – 1928. № 93. 21 апреля.

⁵⁴ См. прим. 49.

⁵⁵ Хроника // Уральский рабочий. – 1928. № 278. 30 ноября.

⁵⁶ См. прим. 46.

⁵⁷ Включить в наказ Горсовету // Уральский рабочий. – 1928. № 295. 20 декабря.

⁵⁸ ГАСО. Ф. Р-88. Оп. 1. Д. 1888. Л. 32. Рабочая программа РКИ по проверке проведения в жизнь мероприятий по поощрению строительства жилищ за счет частного капитала, согласно постановления СНК СССР от 17.04.28 г.

⁵⁹ Постановление СНК РСФСР от 17 апреля 1928 года «О мерах поощрения строительства жилищ за счет частного капитала». [Электронный ресурс] // Библиотека нормативно-правовых актов СССР. - URL: http://www.libussr.ru/doc_ussr/ussr_3364.htm

⁶⁰ ГАСО. Ф. Р-191. Оп. 1. Д. 6015. Типовой проект дома и служб по адресу: Ул. Садовая 215.

⁶¹ ГАСО. Ф. Р-88. Оп.1. Д. 1888. Л. 24(об). Выписка из Протокола № 16-17 заседания Малого Президиума Уральского Исполкома от 26 августа 1929 года.

⁶² ГАСО. Ф. Р-88. Оп. 1. Д. 1888. Л. 22. Письмо жилсекции Облтруда в Нижне-Тагильский окрисполком, от 7 октября 1929.

⁶³ ГАСО. Ф. Р-88. Оп. 1. Д. 1888. Л. 45. Письмо из Свердловского Коммунального банка в Уралоблисполком и Уралпрофсовет.

⁶⁴ ГАСО. Ф. Р-88. Оп. 1. Д. 1888. Л. 28. Письмо из Уралплана в Промсекцию ОблРКИ.

⁶⁵ ГАСО. Ф. Р-191. Оп. 7. Д. 18. Л. 54. Анкета работника в «Уралпромстрой».

⁶⁶ ГАСО. Ф. Р-88. Оп. 1. Д. 1344. Л. 114. Потребность Уральского строительства в кирпиче в сезоне 1927-28 г.

References

1. Alferov, N.S., Belyankin, G.I., Kozlov, A.G. and Korotkovsky A.E. (1980) Sverdlovsk (construction and architecture). Moscow: Stroyizdat.

2. Andrusz, G. (1992) Housing co-operatives in the Soviet Union. Housing Studies, 7(2), pp. 138-153.

3. Bakunin, A.V. (ed.) (1973) The essays on the history of Sverdlovsk. Sverdlovsk: Sredne-uralskoe knizhnoe izdatelstvo.

4. Berdnikov, N.N. (1976) The city in two dimensions. Sverdlovsk: Sredne-uralskoe knizhnoe izdatelstvo.

5. Birenberg (1926) Quantity and quality of construction. Okrug, 25, pp. 39-41.

6. Block, A. (1951) Soviet housing the historical aspect: some notes on problems of policy. Soviet Studies, 3(1), pp. 1-15.

7. Burtsev, A.G. (2014) Self-help housing in Sverdlovsk in 1924-25. Cooperatives and owner-builders. Architecton: Proceedings of Higher Education, 48. Available from: http://archvuz.ru/en/2014_4/10

8. Bykov, V.M. (1924) Sverdlovsk – the capital of Ural. A Guide. Ekaterinburg: Uralkniga.

9. Crane, J.L., McCabe, R.E. (1950) Programmes in aid of family housebuilding. «Aided Self-Help Housing». International Labour Review, 61 (4), pp. 367-384.

10. Didkovsky, B.V. (1925) The project of primary city construction. Uralsky Rabochi, 1 February.

11. Foster, W. 80 years of social housing in Vienna. Available from: https://www.wien.gv.at/english/housing/promotion/pdf/socialhous.pdf 

12. Grekov, P. (1926) The Needs and the Perspectives of Ural’s housing construction. Property of Ural, 12, pp. 61-70.

13. Gushchina, T.N. (2008) The juridical framework of Soviet state housing policy in the NEP period (on materials of Tula region province). PhD thesis in jurisprudency. Moscow: Russia’s Juridical Academy.

14. Harris, R. (1991) Self-building in the urban housing market. Economic Geography, 67 (1), pp. 1-21.

15. Harris, R. (1999) Slipping through the Cracks: The Origins of Aided Self-help Housing, 1918-53. Housing Studies, 14, pp. 281-309.

16. Kazantsev, I. (1928) The work of Sverdlovsk Communal Bank on maintenance of Sverdlovsk area in 1927-28. Okrug, 43(102), pp. 51-54.

17. Kirienko, S. (ed.) (1966) Sverdlovsk. Handbook guide. Sverdlovsk: Middle Urals Publishing house.

18. Konysheva, E.V. (2011) City block planning evolution at the end of 1920-s – beginning of 1930-s (an example of Urals cities). South-Urals State University Herald, 9(226), pp. 102-105.

19. Kuznetsov, A. (1929) With what we are approaching the building season. Okrug, 17-18(121-122), pp. 49-51.

20. Meerovich, M.G. (2003) The Authority and the Housing (housing policy in USSR in 1917 – 1940). Eurasia Herald, 1(20) pp. 5-66.

21. Meerovich, M.G. (2008) Punishment with the housing: Housing policy in the Soviet Union as a means of managing people: 1917-1937. Moscow: ROSPEN.

22. Meerovich, M.G. (2014) Soviet Garden-city and the departmental workers town. City-planning policy in USSR in 1917 – 1929. Unpublished.

23. Mekler, L. (1926) Existing housing and perspective construction in Urals. Property of Urals, 10-11, pp. 88-91.

24. Neishtadt, A.I. (1928a) About enlarging of a private construction. Okrug, 17(76), pp. 35-38.

25. Neishtadt, A.I. (1928b) Housing construction in Sverdlovsk city. Okrug, 36-37(95-96), pp. 31-36.

26. Neishtadt, A.I. (1929) Housing space in Sverdlovsk in the nearest two years. Okrug, № 10-11(114-115), pp. 46-47.

27. Neishtadt, A.I. (1931) Summer construction preparations in Sverdlovsk and the city’s housing space. Property of Urals, 2, pp. 67-76.

28. Neishtadt, A.I. (1934) Industrial Sverdlovsk. Sverdlovsk: Uralgiz.

29. Neverov, L.P. (1956) Sverdlovsk. Sverdlovsk: Sverdlovsk publishing house.

30. Ozeransky, M.I. (1925) Materials to be procured jointly. Uralski Rabochi, 212, 16 September.

31. Sosnovy, T. (1959) The soviet housing situation today. Soviet Studies, 11(1), pp. 1-21 Sverdlovsk (1929) Handbook – guide. Sverdlovsk: Sverdlovsk city council Publishing.

32. Tchernykh, A.I. (1995) Housing redivision. Housing policy of 20th. Sociological Studies, 10, pp. 71-78.

33. Tchirkov, M. (1928) Worker-builders needs an immediate aid. Uralski Rabochi, 28 February.

34. Tishenko, E. (1928) Urals has the standard housing projects. Uralski Rabochi, 7 March.

35. Vilesov, A.I. (2010) The origins, formation and development of the public creative architects organization in Sverdlovsk. 1923-1961, Ekaterinburg: TATLIN.

36. Zhuravleva, V.A. (2007) Town-planning in Urals in 20-30th of XX c. Chelyabinsk: South-Ural’s State University Publishing House.

Citation link

Burtsev A.G. CONSTRUCTION OF LOW-RISE DETACHED HOUSING IN THE CITY OF SVERDLOVSK IN 1923-1929 [Online] //Architecton: Proceedings of Higher Education. – 2015. – №3(51). – URL: http://archvuz.ru/en/2015_3/13 

Лицензия Creative Commons
Это произведение доступно по лицензии Creative Commons "Attrubution-ShareALike" ("Атрибуция - на тех же условиях"). 4.0 Всемирная