Theory of architecture

Housing morphology dynamics in a large city in the period 2000-2022

УДК: 711.433:728
DOI: 10.47055/19904126_2023_1(81)_3

Abstract

Жилая застройка – наиболее распространенный тип урбанизированных пространств, и поэтому именно жилые здания являются значимым фактором формирования архитектурно-планировочной структуры и художественного образа городов [1 – 5]. Объемы жилищного строительства в мире и России постоянно возрастают [6 – 9]. Для понимания процессов трансформации жилищного строительства требуется изучение характеристик новейших архитектурных морфотипов жилых зданий, что особенно актуально для крупных городов, где, в отличие от крупнейших городских населенных пунктов, проблема морфологического разнообразия исследована менее подробно и требует изучения.

Настоящая статья является продолжением работы по исследованию морфотипов застройки, ранее нами была изучена морфология жилья, возведенного в ХХ в. в крупных городах [8, 10].

Методика исследований включает:

• графоаналитическое рассмотрение проектных и картографических материалов на предмет выявления функциональных территорий разных типов жилой застройки и маркирования зон морфологически идентичных жилых зданий;
• натурные обследования городской жилой территории с анализом жилых объектов капитального строительства для определения их характеристик, позволяющих выделить морфологический тип застройки;
• интервьюирование по специально разработанному опросному листу экспертов, в состав которых вошли 17 высококвалифицированных специалистов, включая кандидатов и докторов наук в области архитектуры, градостроительства, социологии, истории, краеведения, а также сотрудников Управления градостроительства и архитектуры администрации г. Пензы;
• изучение архивных документов Управления градостроительства и архитектуры администрации г. Пензы: градостроительных планов земельных участков; разрешений на строительство жилых зданий и ввод их в эксплуатацию, а также данных от управления ЖКХ г. Пензы об объемах строительства различных типов жилища на территории города.

Понятийно-категориальный аппарат исследования потребовал введения термина «морфотип жилых зданий».

Морфотип жилых зданий – это комплексная характеристика зданий жилого назначения, которые возводились на определенном этапе развития социума, соответствуют конкретному социальному заказу и (в связи с этим) являются идентичными по формальным архитектурно-объемно-планировочным характеристикам их структурной организации: период строительства, этажность, состав и площади квартир и внеквартирных помещений, конструктивная схема зданий и материалы их возведения, наличие и объемы встроенных и/или встроенно-пристроенных помещений общественного назначения, и др.

Научная новизна работы состоит в том, что:

– впервые в результате исследований выявлены новейшие морфологические типы жилых зданий, присутствующих в Пензе в ХХI в.;
– дана оценка выявленных морфотипов в динамике их развития: показаны периоды формирования, дана оценка потенциалов экспансии объемов строительства;
– определены детерминанты развития каждого из морфотипов;
– выполнен сравнительный анализ морфологии современных жилых зданий относительно жилья ХХ в.;
– выявлены градостроительные тенденции развития морфотипов застройки в ХХI в.

Практическая значимость исследования состоит в возможности применения полученных выводов и рекомендаций при формировании жилищной политики в крупных городах РФ, а также при разработке градостроительной документации: генеральных планов и правил землепользования и застройки городских округов, проектов планировки и проектов межевания кварталов и микрорайонов.

Географические границы исследования охватывают территорию крупного города Пензы, расположенного в средней полосе Европейской части Российской Федерации, имеет население в 524 тыс. жителей и является региональным центром Пензенской области. Наблюдаемые здесь градостроительные тенденции жилищного строительства представляются типичными для многих регионов России и стран СНГ, поэтому положения настоящей статьи излагаются и в применении к крупным городам России в целом.

Хронологические границы исследования включают период с 2001 г. по настоящее время. Для выявления специфики выявленных в работе морфотипов жилья ХХI в. рассматриваются здания, введенные в эксплуатацию до 2000 г. Выявленные морфотипы жилых зданий, возведенных за последнее двадцатилетие, представлены в табл. 1.

Таблица 1
Морфотипы жилых зданий, возведенных в Пензе после 2000 г.

Примечание к табл. 1:

1. В графе (столбце) 1 аббревиатура МКД означает «многоквартирные дома».
2. В графе 1, позиция 3, аббревиатура АО и ГВС – автономное отопление и горячее водоснабжение.
3. В графе 3 приняты обозначения: Ц – центр города, С – срединная зона, О – окраина, П – пригород
4. В графе 5 сроки развития указаны ориентировочно.
5. В графе 7 показатели доли площади жилья данного морфотипа в общей площади жилого фонда города (в %) даны по состоянию на 01.01.2022.
6. В графе 8 рост или уменьшение объемов, плюс или минус, даны относительно совокупных объемов жилищного строительства города.
7. В графе 8 приняты следующие обозначения классов комфортности жилища: Э – эконом (или социальное жилье), С – стандарт, Б – бизнес, П – премиум (или элит) по состоянию на 01.01.2022.
8. Указанный в графе 1 термин «апарты» означает нежилую недвижимость в виде квартир в многоэтажном здании.

Анализ развития морфотипов

Монолитные высотные МКД начинают интенсивно развиваться на рубеже веков и к сегодняшнему дню, как видно из табл. 1, имеют доминирующую долю на рынке жилой недвижимости. Основной причиной экспансии монолитного жилья является их превосходство по критерию маржинальности строительства относительно других морфотипов массового жилья. Высота монолитных зданий – от 17 этажей и выше, к настоящему времени в городе присутствуют 22-, 25-этажные дома и строятся 30-этажные. Рост этажности позволяет разместить на одном земельном участке максимум продаваемой площади. До 2012 г. девелоперы предпочитали строить односекционные (или башенные) здания, позднее появляются многосекционные высотки, называемые населением «человейники».

Кирпичные МКД, которые представляли основной морфотип жилья в ХХ в. [10, 11, 12], в настоящее время охватывают пятую часть вводимого в эксплуатацию жилья. Кирпичные здания возводятся до 14, реже до 16, этажей, при бóльшей этажности экспонентно возрастает их себестоимость: чрезмерно толстыми становятся стены нижних этажей, требуется армирование кладки, увеличивается вес стен и нагрузка на фундаменты, которые нуждаются в усилении, – возрастают затраты на строительство. Поэтому доля кирпичного домостроения снижается.

Кирпичные МКД с автономным поквартирным отоплением и горячим водоснабжением согласно нормам советского периода возводились высотой до пяти этажей. Бытовые газовые двухконтурные котлы устанавливались на кухнях, продукты сгорания природного газа выводились через дымоходы во внутренних стенах на кровлю здания. Современные нормативы не ограничивают этажность для автономизации энергоснабжения жилья при условии соответствующих обоснований и расчетов. Продукты сгорания выводятся от каждого бытового котла по трубе горизонтального дымоотвода наружу в пристроенную к фасаду дымовую шахту с выпуском дыма выше уровня кровли. Наличие автономного отопления и ГВС позволило выделить отдельный морфотип МКД. Квартиры в домах такого морфотипа пользуются повышенным спросом из-за независимости температурного режима в жилых помещениях от городских источников тепло- и горячего водоснабжения [8; 12].

Крупнопанельные МКД, которые во многом сняли остроту жилищной проблемы в СССР, в настоящее время теряют свою актуальность в силу отсутствия гибкости планировки квартир, в отличие от монолитных зданий, где каждый дом может иметь индивидуальные планировочные решения. Конструкции панелей выполняются трехслойными с учетом современных норм энергосбережения, что увеличивает стоимость панельного строительства относительно зданий советского времени и современного монолитного домостроения.

«Дома для переселенцев» – еще один современный морфотип МКД. Его появление инициировано действием федеральной программы по переселению граждан из аварийного жилья. Каждой переселяющейся семье предоставляется новое жилье в размере занимаемой ею (до момента переселения) площади в сносимых домах. Как правило, подлежащие сносу объекты являются зданиями барачного типа и «хрущевками» с малогабаритными квартирами [8, 12]. Новое, предоставляемое переселенцам бесплатно, жилье имеет те же малогабаритные площади, и поэтому представляет собой современный аналог «хрущевок». Дома относятся к классу социального жилья, возводятся по повторно применяемым проектам на свободных от застройки территориях на окраинах города, образуют типовую жилую среду строчной 5-этажной застройки. Как и в любых районах-новостройках социального жилья, требуемые нормами объекты общественного обслуживания возводятся с некоторым опозданием, благоустройство выполняется на низком уровне, присутствуют проблемы с общественным транспортом. Позитив представляют хорошая экология и аттрактивные естественно-природные ландшафты, что обусловлено размещением зданий на городской периферии (рис. 1).

Рис. 1. Застройка 2018-2022 гг. для переселения граждан из аварийного и ветхого жилья.
Расположена на окраине города, относится к классу «эконом» или социальное жилье.
Жилая площадь в таких домах предоставляется строго в соответствии с занимаемой семьей площадью в снесенном здании.
Так как подлежащий сносу ветхий фонд представлен в основном бараками и «хрущевками»,
то новые здания для переселенцев являются современным аналогом «хрущевок». Фото авторов

Коттеджи – морфотип, развитие которого началось в последнее десятилетие ХХ в. После 2000 г. морфология коттеджей получила значительные трансформации [8, 11– 13], которые отражены в табл. 2.

Таблица 2
Трансформация морфологии коттеджей в крупных городах России за период с 1990 по 2022 гг.

Примечания к табл. 2:
1. В графе 1, позиция 3.1: в качестве дополнительных помещений имеются в виду гардеробные, кабинеты.
2. Графы 3, 4, позиция 1.1: согласно рекомендациям отдела народонаселения ООН ядром семьи считаются родители – муж + жена.
3. В графе 4, позиция 3.1: принцип «соблюдение меры» подразумевает компактность планировки дома с расчетом на отдельное проживание семей второго и третьего поколений.
4. Графа 4, позиция 2.3: площадь приусадебных участков до 3 тыс. м² (30 соток) обусловлена тем, что в настоящее время коттеджно-усадебная застройка развивается в основном в пригородных зонах крупных городов в поясе 30-минутной доступности ядер городских агломераций.

Блокированные дома, или таунхаусы, не получили массового распространения, возведены на отдельных площадках в основном на окраинах города (рис. 2). Причиной низкого спроса на здания такого морфотипа является их промежуточное положение между квартирой и отдельным односемейным домом при их стоимости выше уровня цен на многоквартирное жилье в 1,3–1,7 раза. Площади приусадебных участков блокированной застройки составляют 300–400 кв. м, что значительно меньше сравнительно с земельными наделами для коттеджного строительства и не устраняет проблем продовольственного самообеспечения, создания автономно-приватной зоны на приусадебном участке, а также развития второго жилища: до 20% семей блокированной застройки в крупных городах приобретают загородные садовые и огородные участки [3, 4, 9, 14, 15].

 
Рис. 2. Морфотип «Блокированные жилые дома».
Видно, что на приквартирных участках размещаются гаражи, беседки, теневые навесы, мастерские, хозпостройки.
Площадь приусадебного участка не позволяет разбить полноценный сад и огород для продуктового самообеспечения,
поэтому до трети семей, проживающих в блокированных домах, приобретают загородное второе жилище.
Фото авторов

Пентхаус – квартира над верхним типовым этажом высотного здания, правообладателю которой принадлежит также часть эксплуатируемой кровли, используемой (с некоторыми ограничениями) как приквартирный участок. Пентхаус, строго говоря, не является зданием, а представляет его часть, но может быть выделен в качестве самостоятельного морфотипа, поскольку пентхаусы отвечают критериям, указанным в выше приведенном определении морфотипов. Появление первых пентхаусов в Пензе отмечено после 2010 г., к их главным конкурентным преимуществам относятся открывающиеся с верхних уровней высотных домов очаровывающие виды высокоурбанизированных городских ландшафтов, постоянно меняющихся в зависимости от времени суток, погоды и сезонов города.

Клубный дом – морфотип, представляемый многоквартирным зданием, характеризующимся: а) наличием, помимо квартир, общественных пространств для обслуживания жильцов данного дома и гостей по приглашениям; б) ограничением этажности 7-8-ю этажами; в) расположением в наиболее престижных районах крупного города; г) ментально приемлемыми затратами времени транспортной доступности центра города, не более 15–20 минут; д) хорошими экологическими условиями места расположения здания; е) наличием в зоне 15-минутной пешеходной доступности аттрактивного ландшафтно-природного объекта: река, озеро, лес, парк; ж) широким составом и пешеходной доступностью объектов соцкультбыта. Дома клубного типа – новейший морфотип последнего десятилетия. Стоимость жилья здесь кратно больше относительно морфотипов уровня «комфорт» [10, 11, 12].

Студии – морфотип дома с квартирами минимальной площади, 11–30 м². Пик спроса на данный вид жилья отмечен в 2010–2016 гг. Студии востребованы молодыми семьями и рассматриваются как временное жилье, в перспективе планируется его замена на более просторное жилище.

Апарты – морфотип, развивающийся в крупных городах в основном после 2010 г. Апарты представляют собой квартиры в МКД и де-факто являются жилой недвижимостью, но де-юре таковой не считаются. Поэтому для зданий данного морфотипа отсутствует необходимость обеспечения сопутствующей жилью инфраструктуры: площадки, стоянки, состав и доступность объектов соцкультбыта, из-за чего апарты считаются экономичным видом жилья. Большей популярностью они пользуется у молодого поколения, которое еще не обзавелось детьми. Дома с апартаментами в крупных городах не получили широкого распространения и возведены в единичных количествах.

Тенденции морфологии жилья крупного города

В ХХI в. в крупных городах формируются новейшие морфотипы жилья, отражающие социальные заказы капиталистического общества.

Возрастает дифференциация жилья по площади и уровню комфорта квартир в соответствиии с отсутствием присущего социализму равенства доходов и разделения общества на слои с различными уровнями богатства: в ХХI в. появились так называемые квартиры-студии для малообеспеченных граждан, а также пентхаусы и клубные дома для наиболее обеспеченных слоев населения.

Согласно классификации риэлторов принято 5 уровней комфортности жилища: социальное жилье, эконом-класс, стандарт или комфорт-класс, бизнес или элит, а также премиум-класс [14, 16]. Принятая в СП 42.13330.2016 классификация не соответствует современным реалиям, поскольку ограничивается рассмотрением 4 классов (бизнес, эконом, муниципальный, специализированный) и использует в одной классификации разные классификационные признаки: уровень комфортности, вид собственности, социальная функция.

Возрастает этажность вводимого в эксплуатацию жилья. До 2000 г. строились в основном кирпичные здания высотой до 14 этажей. Технология монолитного домостроения позволила увеличить этажность: в Пензе в 2013–2018 гг. возведен жилой комплекс из десяти 22-этажных точечных зданий в микрорайоне ГПЗ. В настоящее время в микрорайоне Спутник возводятся 30-этажные здания.

Крупные города перенимают московские приемы планировки и фасадного оформления МКД. Например, распространяется мода на фасады, построенные по принципам «решетки» и «цвето-мозаики».В планировке квартир объединяются кухня с общей комнатой, балконы не выносятся на фасады и как таковые отсутствуют, их полностью убирают внутрь квартиры и включают в ее общую площадь.

Выводы

1. В ХХI в. в крупных городах России фиксируется перманентно ускоряющееся развитие морфологии жилья: дополнительно к существующим в городах морфотипам зданий, возведенных в ХХ в., появляются новые (отражающие социальные заказы сегодняшней эпохи) морфотипы, такие как клубные дома, коттеджи класса «премиум», пентхаусы, апарты, квартиры-студии.

2. Развивается новейший, до настоящего времени малоизученный, морфологический феномен «многофункциональный жилой комплекс», в котором жилые дома «сращиваются» с полифункциональными пространствами для общественного пользования при четком функциональном зонировании и обеспечении возможности автономной деятельности помещений каждой из присутствующих в комплексе функциональных групп.

3. Наблюдается территориальная экспансия локаций жилых зданий-новостроек на окраины крупных городов и их пригородные зоны. В центральных и срединных зонах крупных городов свободные участки под застройку исчерпываются. Новое строительство требует сноса ветхих многоквартирных зданий и сохранившейся усадебной и дачной застройки, а также освоения свободных от застройки площадок на периферии города и его ближних пригородов, – в обоих случаях возрастают затраты: либо на компенсацию сносимого ветхого фонда, либо на создание транспортной инфраструктуры и сетей инженерно-технического обеспечения.

4. Исчерпание свободных от застройки площадок на фоне стремления девелоперов повысить маржинальность строительства способствует росту средней этажности и плотности жилой застройки и плотности населения в районах-новостройках, а также осознанию социумом несовершенства и неприятия «человейников», пониманию необходимости переориентации политики жилищного строительства на более интенсивное развитие малоэтажной застройки в крупных городах и их ближних пригородах.

5. На рынке жилищного строительства крупных городов обостряется проблема растущего разрыва между спросом и предложением: объемы строительства жилья увеличиваются по экспоненциальной траектории, при этом население крупных городов имеет стабильную или слабоотрицательную динамику [13; 17].

References

1. Moiseev, Yu.M. (2022). Development challenges and changing horizons of urban planning. [online]. Architecture and Modern Information Technologies, No. 4(61), pp. 280-291. Available at: https://marhi.ru/AMIT/2022/4kvart22/PDF/19_moisseev.pdf  [Accessed 1 January 2022]. (in Russian).

2. Salman, A., Li, B. (2018) Evaluating the Impact of the Morphological Transformation of Urban Sites on the Urban Thermal Microenvironment. Buildings, V. 8, pp. 182-197.

3. Ziyatdinov, Т.Z. (2021). Methodological prerequisites for urban planning response to global challenges. [online] Architecton: Proceedings of Higher Education, No. 1(73). Available at: http://archvuz.ru/en/2021_1/12/ . doi: 10.47055/1990-4126-2021-1(73)-12 [Accessed 1 Apr. 2021]. (in Russian).

4. Bokov, A.V. (2018). About spatial development strategy. [online]. Architecture and Modern Information Technologies, No. 4(45), pp. 13-37. Available at: http://marhi.ru/AMIT/2018/4kvart18/01_bokov/index.php  [Accessed 1 January 2019]. (in Russian).

5. Shubenkov, M.V., Shubenkova, M.Yu. (2021). The search for a balanced interaction of urbanized and natural territories: the concept of urban-biocenosis zoning. [online]. Architecture and Modern Information Technologies, No. 4(57), pp. 296-312. Available at: https://marhi.ru/AMIT/2021/4kvart21/PDF/18_shubenkov.pdf  [Accessed 1 January 2022]. (in Russian)

6. Krasheninnikov, А.V. (2018). Social integration in urban environment models [online] Architecture and Modern Information Technologies, No. 4(45), pp. 329-338. Available at: http://marhi.ru/AMIT/2018/4kvart18/23_krasheninnikov/index.php  [Accessed 1 January 2029]. (in Russian).

7. Zeiler, W. (2018) Morphology in conceptual building design. Technological Forecasting and Social Change, V. 126, pp. 102-115.

8. Ziyatdinov, Z.Z., Mikhalcheva, S.G., Kheruvimova, I.A., Ziyatdinov, Т.Z. (2020). Morphotypes of residential development in the structure of a large city. [online]. Architecton: Proceedings of Higher Education, No. 2(70). Available at: http://archvuz.ru/en/2020_2/10  [Accessed 1 July 2020]. (in Russian).

9. Moisseev, Yu.M. (2022). Challenges of development and evolution of urban planning cultures. Architecture and Construction of Russia, No. 1(241), pp. 98-105.

10. Ziyatdinov, Z.Z., Mikhalcheva, S.G. (2022). Club houses in a large city: definition, philosophy, reasons. [online]. Architecton: Proceedings of Higher Education, No. 4(80). Available at: http://archvuz.ru/en/2022_4/22/  – doi: 10.47055/1990-4126-2022-4(80)-22 [Accessed 1 January 2023]. (in Russian).

11. Zinnurova, D.R., Ismagilova, A.D., Gafurova, S.V. (2022). Morphological analysis of multi-apartment residential development in Naberezhnye Chelny. [online]. Architecton: Proceedings of Higher Education, No. 4(80). Available at: http://archvuz.ru/en/2022_4/25/  – doi: 10.47055/1990-4126-2022-4(80)-25 [Accessed 1 January 2023]. (in Russian).

12. Ziyatdinov, Z.Z. (2022). Typology of buildings. Penza: Penza State University of Architecture and Construction. (in Russian)

13. Moisseev, Yu.M., Ziyatdinov, Т.Z. (2022). Agglomerations of large cities: dynamics of the periphery. Problems of modern urbanization: continuity and innovations: Proceedings of the International Conference (Moscow: Moscow State University (MSU), March 22-23, 2022). Moscow: Faculty of Geography MSU, pp. 78-85. (in Russian)

14. Ziyatdinov, Z.Z. (2018). The second dwelling in urban planning systems. Penza: Penza State University of Architecture and Construction.

15. Ziyatdinov, Z.Z. (2018). Dependence of the development of the second dwelling on the types of residential development. [online]. Architecton: Proceedings of Higher Education, No. 3(63). Available at: http://archvuz.ru/en/2018_3/7  [Accessed 1 January 2021]. (in Russian).

16. Ziyatdinov, Z.Z. (2015). Urban planning classification of the second dwelling. Scientific Bulletin of the Voronezh State University of Architecture and Civil Engineering. Construction and Architecture, Issue No. 2 (38), pp. 131-141.

17. Moisseev, Yu.M., Ziyatdinov, Т.Z. (2021). Agglomeration potential of large cities: analysis tasks. The diversity of Urban Worlds: History, Theory, Practice: Proceedings of the International Conference (Moscow: Moscow State University (MSU), March 23-24, 2021). Moscow: Faculty of Geography MSU, pp. 15-22. (in Russian)

Citation link

Ziyatdinov, Z.Z., Mihalcheva, S.G. Housing morphology dynamics in a large city in the period 2000-2022 [Online] //Architecton: Proceedings of Higher Education. – 2023. – №1(81). – URL: http://archvuz.ru/en/2023_1/3/  – doi: 10.47055/19904126_2023_1(81)_3

Лицензия Creative Commons
Это произведение доступно по лицензии Creative Commons "Attrubution-ShareALike" ("Атрибуция - на тех же условиях"). 4.0 Всемирная