Жилая малоэтажная застройка в городе в последнее время становиться одним из самых массовых объектов архитектурной деятельности. С каждым годом в нашей стране расширяются масштабы и ускоряются темпы жилищного строительства, повышается качество проектирования и застройки жилых районов. В то же время продолжает оставаться актуальной задача совершенствования проектных решений, повышения их экономичности, архитектурной выразительности, обеспечения наилучшей архитектурно-планировочной организации жилых малоэтажных районов и микрорайонов.

Рассмотрим эти вопросы с позиций социально-экономических – проследим этапы преобразований во взглядах на экономику малоэтажного строительства и позиций архитектурно-планировочных – на примере богатого зарубежного и бедного отечественного опытов строительства малоэтажного жилья в городе.

В настоящее время проблема развития малоэтажного строительства в городах рассматривается как социально-политическая и экономическая задача первостепенной важности. К разработке вопросов экономики планировки городов надо подходить с широких государственных позиций, во всеоружии всех знаний, необходимых для определения реальных экономических условий и развития города на ближайшие и более отдалённые периоды. Между тем, вопросы экономики городского жилищного строительства наиболее слабо разработаны в проектах и в этом состоит один из недостатков работ по планировке городов. Основной - в крайне неэкономичном использовании городских территорий.

Одним из факторов, существенно влияющих на экономичность строительства и эксплуатацию жилых, коммунальных и культурно-бытовых зданий и сооружений города является этажность жилой застройки. Этажность – основополагающий элемент типологии жилых зданий, поэтому мы будем опираться на связанные с ней величины и признаки.

Рассмотрим характерные этапы и их черты формирования и преобразования городской малоэтажной застройки в городах РФ и бывшего СССР.

1 этап. Начальным этапом в формировании ГМЖЗ можно назвать предвоенный (1930-1940 гг.), в который процесс проектирования и строительства малоэтажного жилья имел наибольшую актуальность, сравнимую по актуальности может только с настоящим.

Первые шаги в советской архитектуре в сторону рационального использования преимуществ малоэтажной застройки в городах были сделаны в 1940 г. Задача создания удобного и экономичного жилья не может ограничиваться рамками квартиры или дома. Значительная доля хозяйственных и бытовых требований населения связана с кварталом. Встал вопрос необходимости разработки ряда дополнительных типов малоэтажного городского жилища: угловых секций, секций двухэтажных домов, допускающих возможность блокирования и т.п. Появились первые вопросы типологии малоэтажного жилища.

2 этап. В послевоенный восстановительный период застройка в большинстве случаев складывалась стихийно и неактивно. В 1950-1960 гг. удельный вес 1-2 этажной застройки в городах и рабочих посёлках составлял около 60%. Особенно большие территории отводились под индивидуальную застройку, что вызвано преувеличенными размерами участков (500-800 м2) и принятым высоким процентом индивидуальной застройки (15-20%). Насколько важное экономическое значение имеет повышение этажности для сокращения городской территории, показывают следующие расчётные параметры: при соотношении этажности 1-2 этажа – 40%, 3 этажа – 15%, 4-5 и выше – 25% потребная территория на 80% превышает потребную территорию при соотношении соответственно – 20%, 20% и 50%. В первом случае средняя плотность населения в кварталах составит около 170 человек на 1га, во втором около 315 человек на 1га.

3 этап. В начале 1970-х гг. стали рассматривать проблему этажности жилой застройки с новых позиций. Анализ технико-экономических показателей по жилой застройке различной этажности показал, что капитальные вложения, отнесённые к 1м2, колеблются в пределах 15-20%. Важность выбора этажности жилой застройки с точки зрения экономики градостроительства, определялась, с одной стороны, огромными в то время масштабами жилищного строительства в нашей стране, а с другой значительным влиянием, которое оказывает этажность зданий на строительные и эксплуатационные затраты, на удельную стоимость строительства и эксплуатации почти всех элементов городского хозяйства, жилых и общественных зданий, инженерного оборудования, инженерной подготовки и благоустройства территории, дорожной сети, общественного транспорта.

В 1970-е годы удельный вес малоэтажного строительства оставался всё ещё большим (на конец 50-х гг. 1-2 этажные жилые дома занимали в общем объёме государственного жилищного строительства 45%). В результате территории жилых районов большинства городов оказались застроены крайне экстенсивно. Плотность жилого фонда по различным городам в большинстве случаев не превышал 400-700 м2/га (против 1100-1500 м2/га по нормам для 4-6 этажной застройки).

4 этап. Градостроительная политика за последний 25 летний период для всех категорий городов от больших до малых характеризуется значительным увеличением объёмов жилищного строительства при повышении этажности жилых домов. Такая политика, как мы рассматривали выше, предусматривала в городах развитие в основном многоэтажного жилищного строительства, свёртывание малоэтажного – как нерентабельного, в том числе индивидуального и прямые его запреты.

Критерием выбора этажности жилой застройки должна стать её социально-экономическая эффективность, заключающаяся в максимальном уровне социально-экономического результата, приходящегося на единицу приведённых затрат. Для оценки комфортных условий проживания в жилых домах были поставлены цели, ранжируемые путём экспертной оценки. Наибольшая величина совокупного эффекта была достигнута в экспериментальных жилых домах двухэтажных блокированных и одноэтажных индивидуальных с участками, обладающих повышенной степенью комфортности (обеспеченность комнатами, подсобными помещениями, наличие участка и др.)

Таким образом, была выявлена социально-экономическая эффективность малоэтажной застройки. Вместе с тем высокие затраты и значительная потребность в территории по отдельным типам малоэтажной застройки не позволяют рекомендовать её повсеместно в городах, поэтому важно установить целесообразные районы её размещения в структуре городов РФ.

Неоценимую помощь в проектировании и строительстве жилых малоэтажных комплексов может оказать зарубежный опыт, особенно, если он основан на изучении этих вопросов в странах с развитой экономикой. Наиболее полный спектр примеров можно увидеть в США. Начиная с 30-х годов многоэтажное строительство в Америке занимало сравнительно небольшое место в общем объёме жилищного строительства, а основным типом жилища являлось одно- или двухквартирный домик – коттедж. Исторические источники указывают, что внимание американских архитекторов и экономистов-жилищников привлекал многолетний опыт Англии – типичной страны коттеджей.

Наиболее интересным и ценным достижением американских архитекторов-планировщиков является применение системы суперблоков (сверхкварталов) – больших длинных кварталов, лишённых сквозного транспортного движения, с внутренней озеленённой зоной для отдыха, игр и спорта

Рис.1

В сравнении с традиционной геометрической сеткой улиц (типа «решётки») с небольшими короткими кварталами суперблоки дают ряд преимуществ в экономическом и в архитектурном отношениях и в смысле безопасности пешеходного движения.

Так, помимо обычной планировки городских жилых кварталов в целях экономии расходов по водопроводу, канализации, газовой и электрической сети, применяли тупиковую застройку (приём, заимствованных у английских планировщиков). Ответвление узеньких дорожек от основной транспортной артерии в глубь жилого квартала с застройкой жилыми домами вдоль обеих сторон этих дорожек придаёт американским посёлкам архитектурную привлекательность, уют, тишину, обеспечивает в жилой зоне безопасность уличного движения наряду со значительным удешевлением строительства

Рис. 2

Подобные схемы применяются до настоящего времени и пользуются у жителей таких «сверхкварталов» одобрением.

Основанные главным образом на массовом строительстве стандартных домов индустриальными и полуиндустриальными методами американские посёлки представляют в то же время разительный пример того, насколько понятие стандартизации не противоречит принципу архитектурного разнообразия. К сожалению, в отечественном строительстве индустриальный способ возведения жилища нашёл своё применение в очень сдержанном виде, без каких либо усовершенствований.

Но даже имея за плечами столь обширный экономический и социальный опыт в отечественной практике, и архитектурно-планировочный опыт зарубежной, мы до сих пор не можем прийти к более менее цельному и гармоничному решению по размещению и архитектуре малоэтажных жилых образований в крупном городе. Стоит лишь перечислить некоторые составляющие проблемы и всё становиться понятно.

Действительно, почему инвесторы вкладывают фантастические средства в фантастические же проекты по застройке территорий в черте города малоэтажными домами, а в результате не всегда получают даже ста процентов отдачи от реализации оного. Ответ на этот вопрос кроется не только в экономических аспектах. Большую роль в данной ситуации играют факторы, связанные в первую очередь с планированием и реализацией вопросов, связанных с потребностями поселенцев во всех необходимых элементах проживания в условиях крупного города. Речь в первую очередь идёт о бытовой сфере, экологии и некоторых градостроительных моментах. Целью нашего разговора является формирование некой модели идеального жилого малоэтажного образования для использования её настоящими строительно-инвестиционными компаниями, которые в свою очередь могут сделать посильный вклад в формирование комфортного, самодостаточного и устойчивого городского (пригородного) пространства.

Бытовая сфера интересов человека, выбирающего себе место для проживания в отдалении от центральный районов города, а соответственно пытающегося выбраться в наиболее благополучный с точки зрения экологии район, как правило очень узка. Он ограничиваться только набором основных элементов, типа супермаркета, аптеки, больницы. И даже наличие на территории поселения школы и детского дошкольного учреждения не решает часто тех проблем, которые в будущем могут поставить человека перед выбором: «Жить ему здесь или нет?».

А ведь ещё на стадии выбора участка можно провести анализ основных элементов для благополучного проживания. Один из них коммуникационный. Заметим, что в Екатеринбурге существует проблема телефонизации из-за низкого пропускного качества сетей; компьютерные коммуникации находятся в стадии зарождения, но уже сегодня должны включаться в планы по развитию города. Спутниковые системы – вообще вещь далёкая для обывателя, а ведь мало кто знает, что при помощи таких систем может осуществляться высококачественная связь, охранные функции и даже автомобильная навигация.

Самой тяжёлой проблемой для решения в черте города пожалуй является транспортная. Растущее с каждым годом количество автомобилей создаёт проблему парковки, уменьшает мобильность человека, и создаёт неблагоприятный экологический и шумовой эффект. С нашей точки зрения, правильное проектирование генпланов новых малоэтажных поселений позволяет решить эти проблемы на нескольких уровнях. Во-первых, при индивидуальной застройке почти полностью отпадает надобность в больших стоянках. Следует предусматривать лишь небольшие буферные зоны для «гостевого» и «технического» транспорта. Во-вторых, меньшая по количеству загруженности движущимся транспортом территория малоэтажной застройки позволяет повысить безопасность и скорость движения. В третьих, большие объёмы озеленения и газонов позволяют говорить о достаточном снижении экологических и шумовых нагрузок на застройку.

Нельзя забывать и о транспортных связях пригородных самодостаточных, с точки зрения быта, малоэтажных жилых образований с деловым центром города. Большинство людей предпочитают жить в непосредственной близости от места работы или, в худшем случае, в 30 минутах езды от неё. Но на практике оказывается, что даже те, кому сегодня удалось поселиться в черте города в элитном жилье, «просиживают» в собственном автотранспорте в пробках по часу, тогда как их зачастую опережают люди, живущие дальше, но пользующиеся общественными видами транспорта (пример: Уралмаш – Центр, Химмаш - Центр).

Вопросы эстетической ответственности при проектировании жилья в целом всегда интересовали как продавцов, так и покупателей жиля. При покупке квартиры в многоэтажном доме мало кто из людей задаёт себе вопрос: «Красивый ли у меня дом?». Поэтому эстетические качества высокоэтажного жилья, строящегося в нашем городе, можно подвергать большим сомнениям. Причина этого явления состоит в том, что масштабность подобной застройки предполагает её непосредственную связь с общегородским внешним видом, который в свою очередь не всегда гармоничен.

Малоэтажная застройка чаще всего не является типом застройки формирующей композиционный силуэт городской среды. И требования к каждому строящемуся дому, даже в блокированной застройке, покупатель жилья может предъявлять индивидуальные. Такой подход часто приводит к интересным результатам. Применяя для какого либо посёлка состоящего из сотен стандартных домов, всего один, два или три типа планов и конструкций, можно стремиться при этом устранить возможность архитектурной монотонности. Вводятся десятки вариантов в расположение и форму окон, в обработку входных портиков (крылец), форму крыши, расстановку зданий на участках генерального плана, применяют «зеркальное» расположение планов, размещают дома по районам этажности (низкие на периферии, высокие в центре) и т. д. Применяется даже широкое введение цвета в наружное оформление

Рис. 3

Наша модель не будет полной, если мы не вспомним о ещё одной её составляющей. Социальный аспект – сегодня и в условиях развивающейся в нашей стране рыночной экономики, показывают нам чёткое разделение аборигенов на «крутых» и «простых». Об этом нельзя забывать и на стадии проектирования жилья в городе, особенно малоэтажного – а значит наиболее приближенного для восприятия всеми проходящими и проезжающими мимо людьми. В ближайшие годы проблема изоляции малоэтажных застроек должна рассматриваться внимательнейшим образом

Рис. 4

Ведь отсутствие даже лёгкой металлической ограды вокруг группы из 20-30 малоэтажных домов, находящихся в окружении 100-200 многоэтажных, может вызывать психологический дисбаланс в социальной атмосфере района. За примером далеко ходить не надо – это малоэтажный квартал на пересечении улиц Амундсена – Волгоградская в г. Екатеринбурге. Так же мы может столкнуться с проявлением «социального расизма», так как у жителей малоэтажных новостроек, скорее всего возникнет желание отдать своих детей в специализированные дошкольные и школьные учебные заведения на территории собственной застройки, в которые доступ «простых» будет ограничен или вообще закрыт.

Экология участка застройки во многом связана с его историей и планами на перспективное использование. Часто мы являемся свидетелями того, что из-за нехватки свободных и чистых территорий в городской черте происходит выделение участков, которые в определённых кругах известны как неблагоприятные с экологической точки зрения. А ведь располагая застройку на территории бывшей свалки отходов химического завода нет гарантии, что дети, играющие в специально построенном для них комплексе развлечений, не раскопают в песочнице ампулу с каким либо реактивом. Вывод прост – необходим полный и подробный экологический мониторинг всех возможных для застройки районов, а на уже выбранных участках проведение активных профилактических дезактивационных мер.

В этом докладе мы перечислили малую толику проблем, связанных социально-экономическими, архитектурными и градостроительными аспектами формирования малоэтажной застройки. Наша цель – дать направление для взглядов и поиска решений на заданные вопросы.

References

1. Архитектура жилища в условиях Урала / Под общ. ред. С.А. Дектерёва. – Екатеринбург: Изд-во Урал. архит.-худож. ин-та, 1992. – 258 с.

2. Боберко В. Проектирование жилых кварталов в новых городах // Архитектура СССР. – 1940. – №9. – С.7-13.

3. Бурденкова Н.Н. Социально-экономическая эффективность применения малоэтажной застройки в малых городах // Жилищное строительство. – 1990. – №4. – С.9-12.

4. Вайнберг М.С. Экономика этажности жилой застройки. – М.: ЦНИИП градостроительства, 1970. – 47 с.

5. Гольденберг П.И. Квартал в новой Москве // Архитектура СССР. – 1935. – №11. – С.59-63.

6. Дектерёв С.А. Климат и архитектура народного жилища. – Свердловск: Изд-во Урал. ун-та, 1989. – 208 с.

7. Коган Б., Гроссман В. Экономика жилищного строительства в США // Архитектура СССР. – 1937. – №12. – С.62-65.

8. Крашенинников А.В. Социально-пространственные аспекты формирования жилой среды города: автореф. дисс. …канд. архитектуры. – М., 1985. – 24с.

9. Мазаев Г.В. Градостроительные аспекты развития индивидуального жилищного строительства // Строй комплекс среднего Урала. – 1999. – №5. – С. 15-16.

10. Меренков А.В., Янковская Ю.С. Малоэтажный жилой дом. – Екатеринбург: Архитектон, 2002. – 102 с.

11. Смакула С.А. Маллоэтажное индивидуальное жилище в структуре города (с учётом образа жизни горожан): автореф. дисс. …канд. архитектуры. – М., 1996. – 23с.

Citation link

Громада В.В. СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ЭФФЕКТИВНОСТЬ МАЛОЭТАЖНОГО ЖИЛЬЯ В КРУПНОМ ГОРОДЕ [Электронный ресурс] /В.В. Громада //Архитектон: известия вузов. – 2004. – №1(6). – URL: http://archvuz.ru/en/2004_1/9

Лицензия Creative Commons
Это произведение доступно по лицензии Creative Commons "Attrubution-ShareALike" ("Атрибуция - на тех же условиях"). 4.0 Всемирная

Receipt date: 29.06.2004