Architecton: Proceedings of Higher Education №1 (33) March, 2011
Theory of architecture
Schaufler Viktor G.
Dr.-Ing. Heilbronn, Federal Republic of Germany
,
CITY CENTRES, RETAIL TRADE, THE "RIGHT" AND THE "LEFT" IN THE CITY Based on analysis of Western European experiences
УДК: 72.01
Шифр научной специальности: 85.110
Abstract
The Western European approach is based on regulation of retail trade through administrative restrictions imposed on the range of goods sold and shopping floor area depending on where the shopping centre is located in the city. The closer to the centre, the broader the range of the goods that are more attractive for shoppers (textiles, footwear, domestic electronics, books, etc.). The tool of such regulation is the Concept of Retail Trade Centres, which is realised in town-planning regulations. Each potential investor has an opportunity to familiarize him/herself with the centres concept and get a comprehensive understanding of what goods and in what quantities s/he can sell at shopping areas planned.
Essentially, this approach is nothing short of a socially justified "intervention" of the public domain into private property. With regard to interaction between private business and city authorities, we can formulate two social and economic gradients:
- L-GRADIENT: public social (the left side);
- R-GRADIENT: private capital (the right side).
The component that integrates the "right" and the "left" into a single whole is the «IMAGE OF THE CITY», or the factor that characterizes the general status of the city in the region, in the country, and in the world. The creation and maintenance of the city image is a purely town-planning issue, i.e. pertaining to the social domain or the L-gradient. The image of the city determines the appeal of the city for private capital, i.e. the extent and direction of action of the R-gradient. Social and economic life in the city may thus be presented in the form of the following model of interests and related financial flows:
A city’s low image is indicative of weak public authority and domination of the R-gradient over the L-gradient. Cities of this category find themselves to be practically under the diktat of private capital with all of its implications: ruined infrastructure, uncontrolled trade, "ambitious" architecture to the detriment of improvements, omnipresent advertising in the city space, etc. An excessive influence of the L-gradient on city life leads, in turn, to strong restrictions on the principal sponsor of city life – private capital and, hence, to reduced finance available to the city.
Maintaining an optimal balance to ensure stability and development for the city organism is a big challenge for city authorities. It is stability that makes it possible to regulate shopping business by administrative means and, thus, is a prerequisite to the creation of an optimal spatial infrastructure in the city.
Keywords: town-planning, city infrastructure, shopping centres, image of city, concept of retail shopping centres
Система розничной торговли города связывает экономику свободного рынка с пространственной ифраструктурой и предопределяет классический конфликт между частным капиталом и градостроительством [13]. Проблема центров и розничной торговли известна на Западе уже многие годы. Её основа – цена на землю. Чем ближе к центру города, тем земля дороже, тем проблематичнее становится для частного инвестора реализация крупного торгового проекта. Естественно, что частный бизнес заинтересован в размещении торговых площадей на дешёвых участках городских окраин, хорошо доступных сегодня, в эпоху всеобщей автомобилизации. Кроме того, строительство торгового комплекса на окраине не требует особой архитектурной выразительности объекта и, как правило, неизбежных для центра дорогих подземных автостоянок. В результате, на поле у городской черты или на заброшенной промышленной терриории появляется очередной несуразный жестяной «ангар» и несколько гектаров заставленной машинами стояночной площади.
Создание благоприятной почвы для массового размещения розничной торговли вне городских центров имеет глобальные последствия. Аналогично живой природе, где порой малейшие нарушения экологического равновесия влекут за собой вымирание целых видов, искажение инфраструктуры города изменяет его социальную среду. В первую очередь страдают исторические центры. Уход торговли из центров приводит к опустошению и деградации освободившихся пространств, которые тут же заполяются чуждыми центру элементами и объектами. Центр теряет имидж, а город увеличивается в размерах, захватывая всё больше и больше окружающих природных ладшафтов и задыхаясь при этом в своих транспортных проблемах.
Основа западноевропейского подхода заключается в общественном регулировании и в управлении развитием инфраструктурных компонентов. И этот подход давно уже доказал свою жизнеспособность. Так, к примеру, транспортные проблемы (пробки) возникают здесь по большей части на автобанах. То есть на междугородних направлениях. В то время как европейские города исторически обладают более узкими улицами, нежели города, построенные в советский период. Крупный город, конечно же, подвергается время от времени транспортному хаосу, но это скорее исключение из правил, вызванное некими экстремальными условиями, например, футбольным матчем высокого уровня. Не удивительно, когда в доме всё лежит на своих местах: хлеб – на кухне, постельное бельё – в спальне, инструменты – в мастерской, то у хозяев и не возникает потребности в хаотических передвижениях.
Сегодняшние российские теории организации городских систем обслуживания предлагают широкий спектр идей: от размещения центров в транспортных узлах до полного отказа от иерархии и равномерного “размазывания” объектов обслуживания по территории города. Концепции синергетического характера, представляющие город в виде самоорганизующейся системы, вселяют некоторую надежду на будущее, однако, опыт последних десятилетий говорит скорее об обратном. Разрушенные инфраструктуры не восстанавливаются сами по себе.
Прежде чем изложить теоретическую базу европейского подхода к проблеме центров и розничной торговли, остановимся поподробнее на главных движущих силах, определяющих городскую жизнь.
Рассматривая современный город как социально-экономическую систему, положим в её основу два взаимосвязанных друг с другом социально-экономических градиента движения:
- L-GRADIENT: общественно-социальный (левая сторона);
- R-GRADIENT: частно-капиталистический (правая сторона).
Наличие этих двух сил – и, в первую очередь, их оптимально сбалансированное взаимодействие – основа стабильного состояния системы. Это своего рода ИНЬ и ЯАНЬ города, представляющие собой две противоположности, не способные существовать отдельно друг от друга и предопределяющие жизнь городского организма.
В качестве третьего компонента, определяющего жизнь города и связывающего в единый узел „правое“ и „левое“ в городе, назовём имидж города.
ИМИДЖ ГОРОДА, как феномен, включает в себя комплекс показателей, характеризующий общий статус города в регионе, стране, мире. Это и его архитектурный облик, и уровень благоустройства, и качество, а также работоспособность городской инфраструктуры, и наличие культурной, научной, политической сфер, и многое другое, что делает город привлекательным в первую очередь для инвестиций. Иными словами – всё то, что создаёт городу так называемый „бренд“ на региональном, национальном или мировом уровне. Отметим, что имидж города напрямую не зависит от его величины (сравните Вашингтон и Шанхай).
Создание и поддержание городского имиджа – задача чисто градостроительная, то есть относящаяся к общественно-социальной сфере или L-градиенту. Сам же имидж города предопределяет привлекательность города для частного капитала, то есть величину и направление действия R-градиента. Вся социально-экономическая жизнь в городе может быть представлена в виде замкнутого круга интересов и связанных с этим финансовых потоков:
Рис. 1
Три представленные на схеме сферы находятся между собой в тесной взаимосвязи и взаимозависимости. Снижаются инвестиции в имидж – падает привлекательность города, что снижает активность частного бизнеса вплоть до переезда фирм и предприятий в другие города и уменьшения налоговых поступлений в городскую казну, a это, в свою очередь, предопределяет дальнейшее снижение инвестиций в имидж. Таким образом, круг интересов и финансовых потоков города замыкается. Отметим, что круг этот может быть стабильным в течение времени, то есть, как бы пульсировать, уменьшаться (деградация) или увеличиваться (процветание).
Рассматривая причинно-следственные связи в представленной схеме, можно сделать вывод о доминирующей роли именно «левого» общественного градиента в процессе стабилизации потоков. Именно “добрая воля” городской власти, ее изобретательность и успешность в области городского менеджмента прокладывают дорогу к процветанию или к деградации.
Поясним вышесказанное на примере немецкого города Хайльбронн. Город Хайльбронн находится в экономически развитой земле Баден-Вюртемберг на пересечении крупных транспортных артерий Германии: широтного автобана А6 и меридионального А81, а также железнодорожных линий регионального значения. Город Хайльбронн является региональным центром. Исторически в городе возникли и развивались частные компании мирового уровня: KNORR, TELEFUNKEN, AEG, немецкое представительство итальянского автоконцерна ФИАТ.
В течение времени бренд вышеназванных фирм перерос в бренд города. То есть, имидж города перестал производить достаточную привлекательность для частных инвесторов высшего звена. В результате этого, невзирая на выгодное макроинфраструктурное положение города, Хайльбронн вышеназванные фирмы потерял. Соответственно, исчезли и серьёзные отчисления в городской бюджет в виде промышленных налогов. Сами же фирмы переехали в города с более высоким имиджем (Фиат – во Франкфурте-на-Майне, KNORR – в Гамбург, AEG – в Нюрнберг). И это притом, что стоимость земли и услуг в городах высшего имиджа в несколько раз выше, чем в городе Хайльбронн. Итак, фактор ИМИДЖ ГОРОДА сыграл в данном случае определяющую роль в решении о местоположении фирмы.
Завершая тему „левого“ и „правого“, приведём график, иллюстрирующий нахождениe оптимального баланса между городскими L- и R-градиентами:
Рис. 2
Ось X показывает условный рост инвестиций городской власти в имидж города или рост активности городской власти (L-GRADIENT). Ось Y – условную привлекательность города для частного капитала и, одновременно, отчисления промышленных налогов в городской бюджет (R-GRADIENT). Последнее допущение оправдано в силу того, что величина налоговых поступлений напрямую связана с привлекательностью города для инвесторов. Кривая А показывает рост привлекательности города, основанный на росте городского имиджа. Кривая B характеризует обратную тенденцию, а именно – потерю привлекательности в связи со сложностями, возникающими у частного бизнеса из-за растущего L-градиента или всё большей «зарегулированности» частного предпринимательства «слева». Очевидно, что две представленные тенденции имеют место в общей схеме городского развития. Классическое математическое местоположение оптимума определяется сложением двух кривых и местоположением экстремума на суммарной кривой C.
Зона в области экстремума характерна некоторой гармонией между всеми тремя сферами: L-градиентом, R-градиентом и имиджем города. Это наиболее сбалансированное и стабильное состояние, предопределяющее процветание и развитие города.
Зона слева от центра – зона доминирующего влияния частного бизнеса на городское развитие и слабой муниципальной власти. Характерными чертами такого состояния являются в первую очередь следующие:
- разрушенная инфраструктура с хаотически разросшейся розничной торговлей;
- «вседозволенность» в архитектуре, вплоть до полной потери архитектурно-пространственного облика города;
- низкий уровень благоустройства городской среды на фоне отдельных амбициозных архитектурных объектов;
- безграничное агрессивное господство внешней рекламы в городском пространстве;
- слабые социальные программы.
Зона справа от центра – зона доминирующего влияния общественно-социального градиента с сильной муниципальной властью и сильным ограничивающим регулированием частного бизнеса. Это состояние наиболее благоприятно для городского населения и города в целом, однако, оно и особо нестабильно, и даже утопично, в силу всё снижающегося интереса к городу со стороны основного спонсора городской жизни - частного капитала.
В качестве результирующей кривой на графике представлена кривая D. По сути – это тенденция взаимозависимости между инвестициями городской власти в имидж города и налоговыми отчислениями в городской бюджет. Кривая D иллюстрирует нам три вышеописанные фазы состояния городского организма.
Для того что бы решить проблему центров и розничной торговли, город должен по своему социально-экономическому статусу находиться в зоне стабильности или в зоне доминирования L-градиента (рис. 2). Только в этих случаях возможно эффективное использование правового инструментария, регулирующего розничную торговлю и, стало быть, ограничивающего частный бизнес.
Рассматривая опыт богатой историческими и социальными традициями Западной Европы, следует особо подчеркнуть развитость социально-экономических структур европейских городов и, возвращаясь к нашим примерам, доминирующую роль L-градиента в городской жизни.
Западная Европа решает задачу регулирования структуры центров и розничной торговли через ограничение ассортиментов товаров и торговых площадей в зависимости от местоположения торгового предприятия в городе. Разработанная специалистами «Концепция центров» утверждается городским парламентом и превращается на дальнейшие 5 – 10 лет в коммунальный закон для служб, выдающих разрешение на строительство и использование земли. Каждый потенциальный инвестор, ознакомившись с коцепцией центров, имеет возможность принять решение об объёме и местоположении планируемых им инвестиций в розничную торговлю.
При разработке вышеназванных концепций и механизма регулирования розничной торговли в городе специалисты руководствуются принципом классификации всего ассортимента товаров и услуг. Товары классифицируются на так называемые «центрорелевантные» (или важные для городского центра) и «центронерелевантные», т.е. допустимые для продажи в любой точке города. В соответствие с таким разделением в центрах различной иерархии административными документами устанавливается допустимый торговый ассортимент и допустимая величина торговой площади.
Какие же товары относятся к категории наиболее важных для центров и попадают, таким образом, под понятие «центрорелевантных»? Это, в первую очередь: текстиль, одежда, обувь, подарочный ассортимент, сувениры, ювелирные изделия и часы, электронные носители информации, видеофильмы, музыкальные диски, кассеты, игрушки, книги. Одним словом, те товары, которые наиболее привлекают и развлекают посетителей центров и не провоцируют при этом поездку на автомобиле [5,7,8,9,10]. Продукты питания также являются центрорелевантным ассортиментом, заслуживающим особого внимания при разработке концепции центров [7,8,13]. К примеру, крупные продуктовые супермаркеты, размещённые на периферийных участках вне жилых зон, представляют собой особую угрозу для городской инфраструктуры.
К «центронерелевантным» товарам, то есть к таковым, которые пригодны для продажи за пределами городских центров, в особо отведённых транспортных узлах относятся все тяжёлые и крупногабаритные товары. Это мебель, это холодильники и стиральные машины, это строительно-ремонтный и садовый ассортимент, автомототехника и запчасти всех видов, крупная бытовая электроника и компьютеры. Одним словом, всё то, за чем покупатель целенаправленно едет на автомобиле [13].
Отметим, что размещение предприятий торговли «центрорелевантным» ассортиментом вне центров, то есть на периферии, запрещается категорически. В то время как торговля «центро-нерелевантными» товарами в городских центрах в припципе допустима. В последнем случае разрешение на строительство зависит от архитектурно-пространственных факторов и от наличия в центре уже сложившейся «торговой темы».
В качестве меры регулирования ассортимента выступают квадратные метры торговой площади. В концепциях центров устанавливаются допустимые квадратные метры для «центрорелевантных», «центронерелевантных», так называемых «сопутствующих» товаров торгового комплекса, и, конечно же, продуктов питания. В крупных периферийных торговых комплексах с «центронерелевантным» ассортиментом допускается, к примеру, 3 – 5 % площадей для продажи «центрорелевантных» товаров в качестве «сопутствующего» ассортимента. Это могут быть подарки, сувениры, открытки, музыкальные диски, видеокассеты и т.п., размещаемые на стендах в кассовой зоне комлекса.
Потребность в квадратных метрах торговой площади применительно к тому или иному ассортименту товаров для центра того или иного уровня вычисляется довольно просто. В основе этого расчёта лежат район обслуживания центра, а также статистические экономические показатели по удельной производительности квадратного метра торговой площади и удельной покупательной способности населения обслуживаемого района.
Говоря о районах обслуживания, следует особо подчеркнуть важность иерархии центров. Аналогично теориям советского градостроительства, концепции центров европейских городов выделяют, как минимум, A-, B- и C-центры, характеризующие трёхступенчатую систему культурно-бытового обслуживания города [2,7,8,11]. В этой системе наиболее дифференцированы районы обслуживания для так называемых C-центров (повседневное обслуживание). C-центры чаше всего представлены продуктовыми дискаунтерами с 800 – 1000 м² торговой площади, имеющими радиусы обслуживания не более 600 – 700 м (пешеходная доступность) [2,5].
Радиусы обслуживания B-центров, или по советской классификации – центров жилых районов, определить формально несколько сложнее. Здесь играет роль исторически сложившиеся архитектурно-пространственные особенности городской среды. Однако и для B-центров существует правило определения их районов обслуживания. Чаше всего речь идёт о 5 – 10-минутной доступности на автомобиле [2]. В составе B-центра обязательно присутствуют так называемые «полносортиментные» продуктовые супермаркеты с торговой площадью от 1000 м² до 8000 м², а иногда и более [13].
А-центр, или центр города, вообще «освобождён» от необходимости определения его радиуса обслуживания. Центры этого уровня, как правило, обслуживают не только город в целом, но и весь регион, тяготеющий к городу как к т.н. баллунг-центру. Соответственно, и состав А-центров представлен широчайшей палитрой элементов культурно-бытового обслуживания с полным ассортиментным рядом [13].
Для реализации концепции центров и розничной торговли необходим некоторый юридический «инструментарий», предписывающий величину торговой площади и ассортимент предлагаемых на ней товаров для каждого определённого генпланом города местоположения центра. Естественно, что этот «инструментарий» является прерогативой конкретной национальной юридической системы и не может быть формально перенесён из одной страны в другую. В российской практике таким юридическим инструментом вполне мог бы быть принятый городским парламентом и, тем самим превращённый в муниципальный закон, план градостроительных регламентов территории города.
Осмысливая круг задач, которые ещё предстоит решить российскому градостроительству на пути создания собственной теории инфраструктуры центров, особо отметим важность понимания взаимодействия «левого» и «правого» в городе. Важность перевода социально-экономической структуры общества в положение стабильного баланса между частным и общественным.
References
1. Zentrenkonzept für den Einzelhandel der Stadt Bad Homburg v.d. Hohe Fachbereich Stadtplanung 2005.
2. Zentrenkonzept des Bezirkes Pankow von Berlin Abteilung Stadtentwicklung Dezember 2005.
3. Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Region Bonn/Rhein-Sieg/Ahrweiler als Baustein einer nachhaltigen Regionalentwicklung. Rothkirch und Partner Planquadrat Dortmund Büro Ursula Stein November 2002.
4. Einzelhandels und Zentrenkonzept der Stadt Brühl. Erläuterungsbericht. Herausgeber: Stadt Brühl, Der Bürgermeister, Fachbereich Stadtentwicklung, August 2006.
5. Stadt Hameln. Der Oberbürgermeister. Märkte- und Zentrenkonzept 2005 (Fortschreibung von 1997). Fachbereich Planen und Bauen, Abteilung Stadtentwicklung und Planung. Hamelner Schriften zur Stadtentwicklung Heft7, Mai 2005.
6. Gutachten als Grundlage für ein Märkte- und Zentrenkonzept für die Stadt Titisee-Neustadt. Dr. Donato Acocella Stadt und Regionalentwicklung Lörrach, 22.10.2009.
7. Märkte- und Zentrenkonzept für den Einzelhandel und Ladenhandwerk sowie ausgewählte Komplimentärnutzungen im Oberzentrum Heilbronn. GMA 2006.
8. Märkte- und Zentrenkonzept für den Einzelhandel und das Ladenhandwerk in der Stadt Reutlingen. Fortschreibung der GMA-Markt- und Standortanalysen für die Stadt Reutlingen aus den Jahren 1993 und 1998 unter besonderer Berücksichtigung der Innenstadt und der Nahversorgungslagen. August 2002.
9. Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Paderborn strategisch-konzeptioneller Teil Endbericht. Junker und Kruse Stadtforschung und Planung. Markt 5 44137 Dortmund. April 2009.
10. Märkte- und Zentrenkonzept Osnabrück der GfK Prisma Institut GmbH - Zusammenfassung - Bearbeitung: Stadt Osnabrück Fachbereich Städtebau WFO Wirtschaftsförderung Osnabrück GmbH. Dezember 2001.
11. Zentrenkonzept für die Universitätsstadt Heidelberg. GMA, Ludwigsburg, März 2006.
12. Шауфлер В.Г. Актуальные тенденции развития городской розничной торговли и потребительского рынка / В.Г. Шауфлер // Пятая международная науч.-практ. конф. Московского института коммунального хозяйства и строительства : сб. тр. – М., 2007.
13. Шауфлер В.Г. Розничная торговля и инфраструктура городских центров / В.Г. Шауфлер // Жилищное строительство. – 2006. – №6
Citation link
Schaufler V.G. CITY CENTRES, RETAIL TRADE, THE "RIGHT" AND THE "LEFT" IN THE CITY. Based on analysis of Western European experiences [Online] //Architecton: Proceedings of Higher Education. – 2011. – №1(33). – URL: http://archvuz.ru/en/2011_1/8
Лицензия Creative Commons
Это произведение доступно по лицензии Creative Commons "Attrubution-ShareALike" ("Атрибуция - на тех же условиях"). 4.0 Всемирная
