Тown planning

PLANNING TENDENCIES IN THE DEVELOPMENT OF ALLOTMENT HOLDERS ASSOCIATIONS WITHIN THE STRUCTURE OF PENZA AGGLOMERATION

УДК: 711
Шифр научной специальности: 85.11

Abstract

Садоводческие товарищества на территории Российской Федерации получили широкое распространение и занимают обширные территории. В настоящее время численность садовых участков в стране более 15 млн [1]. Массовое развитие СНТ приводит к изменению характера функционирования агломераций и систем расселения: трансформируется структура землепользования пригородных территорий [2]; возрастает интенсивность трафика от городов к садоводческим товариществам и в обратном направлении; увеличивается численность горожан, предпочитающих проводить отпуск на садово-дачных участках [3] и др. Несмотря на интенсивное распространение садоводческого движения, градостроительные тенденции его развития до настоящего времени рассматривались недостаточно и требуют изучения.

Методика исследований включает:

• натурные обследования территорий садоводческих товариществ Пензенской области с фотофиксацией их застройки;

• графоаналитическое рассмотрение проектных и картографических материалов садоводческих товариществ Пензенской области с использованием сервисов «Яндекс карты», «Google карты», «Публичная кадастровая карта»;

• интервьюирование по специально разработанному опросному листу с использованием сервиса «Google Формы» 19 экспертов, в качестве которых выступили архитекторы, экономисты в области строительства (кандидаты наук), общественные деятели, риэлторы по организации сделок купли-продажи жилых зданий (включая садовые и жилые дома в границах садоводческих товариществ), ученые-градостроители (кандидаты наук) архитектурного факультета ПГУАС, председатели садоводческих товариществ Пензенской области.

Понятийный аппарат исследования

Настоящее исследование потребовало введения термина «садоводческий массив» в силу того, что садоводческие товарищества располагаются в большинстве случаев не по отдельности, а группами. Садоводческий массив (СМ) – группа товариществ, расположенных на смежных участках в границах общей территории.

Результаты исследований

Анализ статистических данных показал, что темпы роста числа садовых участков жителей города Пензы в целом совпадают с темпами их увеличения по стране (рис. 1, 2).

По рис. 1 и 2 видно, что график прироста численности садовых домов в Пензе (рис. 2) относительно средних показателей по России в целом (рис. 1) имеет несовпадение: в Пензе до середины 80-х гг. ХХ в. темпы прироста отставали, а в 1985–2000 гг. наблюдалось опережение.

Рис. 1. Динамика количества садовых участков в Российской Федерации. Данные Росстата

Наибольший наклон кривой графика на рис. 1 отражает наивысшие темпы освоения садовых участков, что приходится на 1980–2000 гг.

15 мая 1986 г. принято Постановление Совета Министров СССР N 562 «О мерах по дальнейшему развитию коллективного садоводства и огородничества», которым вменялось в обязанность союзным республикам, входившим в Советский Союз, выделять количество садовых участков не меньше обозначенного постановлением числа. Функционирование садоводческих товариществ поощрялось в качестве одной из мер решения продовольственной проблемы страны [4; 5].

В 90-х гг. ХХ в. основной причиной роста численности садовых участков в стране явилась смена социально-экономической формации, что повлекло галлопирующую инфляцию, сокращение сельскохозяйственного и промышленного производства, рост безработицы, снижение уровня доходов большинства населения и, как результат, угрозу голода. В таких условиях приобретение садовых участков для выращивания продуктов питания для многих семей оказалось жизненной необходимостью [6; 7]. До 40–45% пензенских семей приобретали более одного садового участка, один из которых отводился для выращивания картофеля, другой – под сад и бахчевые культуры.

Рис. 2. Динамика количества садовых участков в структуре Пензенской агломерации. Данные Управления статистики по Пензенской области. Наибольший наклон кривой графика на рис. 2 показывает наивысшую интенсивность освоения садовых участков, что приходится на 1985–1998 гг.

Из рис. 2 видно, что число садовых участков жителей Пензы составляет около 170 тыс. единиц. При этом число семей жителей города – 163 тыс. Более 75% жителей многоквартирной застройки и 9–22% семей коттеджной и усадебной застройки города имеют садовые участки, около 26% семей имеют в собственности более одного садового участка. В период экономической стабилизации 2000-х гг., наступившей после лихих 90-х гг ХХ в., до 40% садовых участков, приобретенных в 90-х гг., оказались невостребованными, брошенными, бесхозными.

Выявленные в развитии садоводческих товариществ в структуре Пензенской агломерации основные градостроительные тенденции можно условно разделить на три группы:

• структурно-планировочные;
• природно-экологические;
• социально-экономические.

Структурно-планировочные тенденции

1. Большинство садоводческих товариществ (СНТ) локализованы в структуре Пензенской агломерации, в качестве границы которой в настоящем исследовании принята изохрона 30-минутной транспортной доступности центра города Пензы – рис. 3. Данная изохрона охватывает территорию, включающую поселения, не менее 80% жителей которых совершают ежедневные маятниковые миграции в областной центр с трудовыми и культурно-бытовыми целями. Пензенская агломерация охватывает более 25 садоводческих массивов (рис. 3).

2. Расстояния от центра ядра агломерации до территорий размещения садовых участков составляют от 5,7 до 31 км. Затраты времени (трудность сообщений) на транспортные передвижения по автомагистралям от железнодорожного вокзала Пенза-1 до наиболее крупных СМ составляют от 13 до 31 мин.

Рис. 3. Садоводческие товарищества и массивы в структуре Пензенской агломерации

Основные градостроительные характеристики локаций садоводческих массивов приведены в табл.1, 2.

Таблица 1
Локационные характеристики садоводческих массивов и товариществ в структуре ядра Пензенской агломерации

Примечания:
1. В графе 4 обозначено: МТД – минут транспортной доступности.
2. В графе 5 ячейки с числом участков от 1000 до 3000 единиц выделены серым фоном и полужирным шрифтом, ячейки со значениями более 3000 ед. выделены крупным жирным шрифтом; в графе 1 наименования массивов с числом садовых участков более 5000 ед. выделены крупным жирным шрифтом.
3. В таблице данные по СМ вписаны прямым шрифтом, по – СНТ выделены курсивом.

Из данных табл. 1 следует, что:
• в границах ядра агломерации (г. Пенза) расположены 6 СМ и 4 СНТ;
• наиболее крупный массив включает 12 324 участка, его площадь составляет 972,36 га;
• суммарное число садовых участков равно 35 560;
• в границах ядра агломерации расположено 10 садоводческих массивов.

Таблица 2
Локационные характеристики садоводческих массивов и товариществ вне ядра Пензенской агломерации

Примечания:
1. В графе 4: МТД – минут транспортной доступности.
2. В графе 5 ячейки с числом участков от 1000 до 3000 единиц выделены серым фоном и полужирным шрифтом, ячейки со значениями более 3000 ед. выделены крупным жирным шрифтом; в графе 1 наименования массивов с числом садовых участков более 5000 ед. выделены крупным жирным шрифтом.
3. Данные по СМ вписаны прямым шрифтом, по СНТ выделены курсивом.

Из данных табл. 2 следует, что:
• вне ядра агломерации (вне г. Пенза) расположены 8 СМ и 19 СНТ;
• наиболее крупный массив включает 12 120 участков, его площадь составляет 1246,88 га;
• суммарное число садовых участков – 38 182;
• вне границ ядра агломерации сосредоточено 12 садоводческих массивов и 14 товариществ.

Сравнение величин показателей табл. 1 и 2 позволяет выявить различия в развитии садоводческих товариществ в ядре и вне ядра агломерации:

– количество СНТ вне ядра равно 14, что в 3,5 раза больше числа СНТ в границах ядра – 4 СНТ;
– количество СМ вне ядра агломерации превосходит в 2 раза количество СМ в ее ядре: 12 и 6 СМ соответственно;
– присутствуют существенные отличия в суммарных величинах следующих показателей:
– количество садовых участков вне ядра агломерации незначительно (в 1,07 раза) превосходит число участков в ее ядре. В агломерации в целом присутствует 73 742 садовых участка, или 100% их количества, в ядре – 35 560 участков, или 48%, вне ядра – 38 182 участка, или 52% их совокупного числа;
– общая площадь территории садоводческих массивов и товариществ в рамках агломерации равна 6721,31 га, что составляет 23,17% площади земель областного центра, равной 290 кв. км;
– средневзвешенная трудность сообщений от центра Пензы до садовых участков составляет: вне ядра агломерации 26 мин., в ядре – 17,4 мин.

3. Садоводческие массивы во многих случаях занимают территории, сопоставимые с размерами жилых районов города, например, СМ «Барковка», «Каланча», «Победа», «Чемодановка» (табл. 3).

Таблица 3
Соотношение площади территорий садоводческих массивов с площадью жилых районов ядра агломерации

Из данных табл. 3 следует, что:

• Наибольшую территориальную долю в ядре агломерации имеет садоводческий массив «Чемодановка» – 2,56%.
• Площади, занимаемые наиболее крупными садоводческими массивами «Чемодановка», «Каланча», «Барковка», «Победа», сопоставимы с площадями крупных жилых районов города: «Ближнее Арбеково», «Заводской», «Шуист», «Кривозерье» и др.
• Общая площадь, занимаемая садоводческими массивами, составляет 8,97% от всей территории города.

4. Выявлена зависимость: по мере удаления локаций СМ и СНТ от границ города увеличивается доля бесхозных (неиспользуемых, брошенных) садовых участков в структурах СМ и СН. Так, в СМ «Победа», расположенном на расстоянии 16 км от центра Пензы, доля нефункционирующих садовых участков составляет 19%, а в СМ «Анновка» на расстоянии 33 км от центра ядра агломерации – 42%.

5. Плотность сети СМ и СНТ снижается по мере удаления от ядра агломерации.

6. Наряду с садовыми участками, принадлежащими пензенцам, в структуру Пензенской агломерации входят СМ и СНТ, принадлежащие жителям сельских поселений области.

7. Садоводческие товарищества и массивы концентрируются на территориях вдоль межселенных автомагистралей, что говорит о взаимосвязи развития садово-дачного строительства с транспортной инфраструктурой системы расселения [8] (рис. 4).

Рис. 4. Локации садоводческих товариществ на территориях вдоль межселенных магистралей

Природно-экологические тенденции

1. Локации участков СМ и СНТ на территориях с аттрактивными ландшафтами с наличием таких природных компонентов, как реки, озера, пруды, водохранилища, леса, живописный холмистый рельеф и др. [9–12]. Расположение участков вблизи водоемов позволяет организовать ловлю рыбы, пляжный отдых, забор воды из водоемов для полива насаждений на садовых участках и для противопожарных целей. Размещение участков вблизи лесов позволяет реализовывать сбор грибов, ягод, хвороста для отопления и разведения костров, сбор гумуса и перегноя для использования в качестве удобрений.

2. Садоводческие товарищества – элемент экологического каркаса агломерации. Позитивные экологические эффекты возникают, когда садоводства формируются на землях, где городское жилищное и промышленное строительство нецелесообразно из-за неприемлемых экономических затрат: пересеченная местность с эрозийным состоянием почвы, овраги, большие уклоны рельефа, болота, золоотвалы коммунальных предприятий, пустыри и т.д. Бросовые территории и неудобья обустраиваются садоводами, возникает культурное растениеводство, животноводство, появляются рекреационные пространства [13–15].

3. Имеются случаи землеотвода под садоводство части территорий лесов и лесопарков, что является нарушением положений лесного законодательства РФ [16–18]. Например, в СНТ «Сосны», «Искра» участки расположены в хвойном лесу. СНТ «Полянка», «Романтик» в районе Сурского водохранилища – в лиственном и смешанном лесах. СНТ «Черемушки» в районе Арбеково, СДТ «Дизелист», «Сосенки», «Зодчий» у поселка «Победа» частично расположены в хвойных и лиственных лесах.

4. В связи с выделением территорий для организации новых СМ и СНТ вблизи водоемов и лесных массивов обостряется природоохранная проблема несанкционированного освоения территорий в водоохранных зонах и прибрежных полосах, а также самовольной вырубки зеленых насаждений в лесах, также возникает проблема ограничения доступа людей и животных к водоемам и лесным массивам.

Социально-экономические тенденции

1. Отмечается зависимость стоимости садовых участков и строений на них от следующих факторов:

– уровень аттрактивности ландшафта; участки, расположенные вблизи водоемов, лесов и находящиеся в живописной местности, имеют более высокую стоимость по сравнению с участками, расположенными на экологически невыгодных территориях (табл. 4);
– близость магистралей с маршрутами городского общественного транспорта («Победа», «Барковка», «Засека», «Лесное», «Каланча»);
– удаленность города основного проживания правообладателей садовых участков (табл. 4).

Таблица 4
Рыночные цены земельных участков и садовых домов в зависимости от уровня аттрактивности ландшафтов мест локаций и удаленности СМ и СНТ

Примечания :
В графе 3 оценка степени аттрактивности ландшафта дана в баллах методом экспертных оценок по шкале от 1 до 10.
В графе 4 доступность в МТД (минут транспортной доступности) определялась из рачета расстояния от центра Пензы до въезда в садоводческий массив.
В графах 5, 6 даны величины показателей средней рыночной стоимости, определенной методом опроса экспертов-риэлторов и анализа ценовой конъюнктуры рынка продаж садовых участков в разных СМ.

Из данных табл. 4 видно, что наибольшая стоимость недвижимого имущества фиксируется в товариществах с высокой оценкой прилегающих ландшафтов и малой временной доступностью областного центра. Рыночно-ценовая конъюнктура садовых домов сопоставима с уровнем цен на основное жилье как в пригородных зонах, так и в границах ядра агломерации: 1 м² общей стоимости жилья в Пензе составляет 30–60 тыс. руб., в пригородах в 30-минутной доступности ядра агломерации – 15–50 тыс. руб.

2. В поселках вторых жилищ, включая СМ и СНТ, в пределах 30-минутной доступности областного центра происходит трансформация садовых домов в основное жилье. Это обусловлено распространением на поселения ближних пригородов цивилизационных благ крупного города: противопожарное обеспечение, скорая медицинская помощь, развитый общественный транспорт, доступность объектов общественного обслуживания и мест приложения труда [19– 21].

Выводы

1. Массовое распространение садовых участков, организованных в садоводческие товарищества и массивы, отражая высокую степень потребности населения в загородных домах с приусадебными участками, представляет собой объективно необходимое и неотъемлемое явление современной градостроительной практики большинства регионов Российской Федерации.

2. Градостроительные параметры садоводческих массивов сопоставимы с характеристиками жилых районов и микрорайонов: габаритные территориальные размеры массивов во многих случаях больше по сравнению с районами жилой застройки; число садовых домов массива может достигать десятков единиц и превышать число усадебных домов и коттеджей многих малых и средних городов и сельских поселений. Расположенные в ближних пригородах крупных и крупнейших городов садовые участки и строения на них по критерию сметной стоимости соизмеримы с жилыми объектами капитального строительства жилой застройки в городах и пригородных зонах. Прослеживается корреляционная зависимость между стоимостью объектов в СНТ и СМ и их удаленностью от областных центров – ядер агломераций. В последние десятилетия усиливается тенденция трансформации садовых домов, локализованных в зоне 30-минутной транспортной доступности крупных и крупнейших городов, в жилища для постоянного проживания семей их правообладателей.

3. Градостроительное развитие садоводческих товариществ, садовые дома в которых являются одним из видов второго жилища, происходит в контексте тенденций, характерных для территориально-пространственной экспансии второго жилища не только в России, но и во всем мире: локализация вторых жилищ во взаимосвязи с транспортными коммуникациями; тяготение поселков вторых жилищ, садоводческих массивов и товариществ к территориям с аттрактивными ландшафтами; тренд к переформатированию поселков для временного пребывания, расположенных в границах изохроны 30-минутной транспортной доступности, в поселения для постоянного проживания.

References

1.  Ziyatdinov, Z.Z. and Ziyatdinov, T.Z. (2019) Juxtaposition Analysis in Urban Planning Studies of Second Home Development. Architecton: Proceedings of Higher Education, No. 1 (65).  Available at: http://archvuz.ru/en/2019_1/14   (in Russian)

2. Tereshina, S.A., Molchanov, V.M. (2018) Architectural and planning features of housing development in territories intended for dacha and gardening construction (on the example of Novosibirsk and Rostov-on-Don). Bulletin of TGASU, Vol. 20, No. 3. pp. 86-99. (in Russian)

3. Druzhinina, I.E.  (2018) A study housing types Irkutsk. Proceedings of Higher Education. Investments. Construction. Real Estate, Vol. 8, No. 4 (27), pp. 193-217. (in Russian)

4. Hoogendoorn, G., Fitchett, J.M. (2018) Perspectives on Second Homes, Climate Change and Tourism in South Africa. African Journal of Hospitality, Tourism and Leisure, Volume 7 (2), pp. 77-85.

5. Ziyatdinov, Z.Z. (2018) The Influence of the Second Home on Housing Construction Efficiency. Proceedings of Higher Education. Construction, No. 11 (719), pp. 106-116. (in Russian)

6. Ziyatdinov, Z.Z. (2018) Dependence of Second Home Development on Residential Housing Types. [Online]. Architecton: Proceedings of Higher Education, No. 3 (63). Available from: http://archvuz.ru/en/2018_3/7  (in Russian).

7. Tereshina S.A. (2019) Modern architectural and typological structure of housing in dacha and gardening allotment areas (on the example of Rostov-on-Don). Bulletin of TGASU, No. 3, pp. 86-98. (in Russian)

8. Ziyatdinov, Z.Z. and Ziyatdinov, T.Z. (2918) Development of the Transport System in Penza in the 21st Century [Online] Architecton: Proceedings of Higher Education, No. 3 (63). Available at: http://archvuz.ru/en/2018_3/6  (in Russian)

9. Teh, B.C. (2018) Retirement migration: The Malaysia My Second Home. Program and the Japanese retirees in Penang. International Journal of Asia Pacific Studies (IJAPS), No. 14 (1), pp. 79-106.

10. Zhukovsky, R.S. (2019) Primary analysis of the spatial configuration of the system of centers in the Barnaul agglomeration. Bulletin of TGASU, No. 3, pp. 47-66. (in Russian)

11. Mendez, L.A. (2017) Second homes in Mexico: An exploration of the social connections of international residents in the city of Merida. University of Waterloo. Waterloo, Ontario, Canada.

12. Hoogendoorn, G., Fitchett, J. M. (2018) Perspectives on Second Homes, Climate Change and Tourism in South Africa. African Journal of Hospitality, Tourism and Leisure, Volume 7 (2), pp. 1-18.

13. Ziyatdinov, Z.Z. (2018) Town-Planning Assessment of the Phenomenon of “Second Home”. Bulletin of PNIPU. Civil Engineering and Architecture, Vol. 9, No. 2, p. 59-77. (in Russian)

14. Kozyreva, E.A. (2019) The near estates of the top nobility as a phenomenon of historical and town-planning life of St. Petersburg (on the example of A.S. Stroganov's dacha). Bulletin of TGASU,  No. 3, pp. 67-76. (in Russian)

15. Ovsyannikov, Yu.A. (2018) Characteristics of nutrition in different social groups of the population in Sverdlovsk region. Agrarian Bulletin of the Urals, No. 2 (169), pp. 13. (in Russian)

16. Hilbert, C., Schöni, J. (2016) The Housing Market Impacts of Banning Second Home Investments. London School of Economics, Centre for Economic Performance & Spatial Economics Research Centre. May 29, 2016.

17. Ziyatdinov, Z.Z. (2019) The influence of second home on housing operation and maintenance efficiency.  [Online] Architecton: Proceedings of Higher Education, No. 1 (65). Available at: http://archvuz.ru/en/2019_1/15   (in Russian)

18. Ziyatdinov, Z.Z. (2019) A comparative analysis of alternative housing taking into account second homes. Academic Bulletin of UralNIIproyekt of RAASN, No. 1(40), pp. 39-44. (in Russian)

19. Abrahão, C. S., Tomazzoni, E. L. (2018) Second Home Tourism on the South Coast of Brazil: a Discussion about Its Dimension and Relevance for Contemporary Tourism Activity. Revista Brasileira de Pesquaise emTurismo. (Brazilian Journal of Tourism Research). São Paulo, Jan./Apr. 2018, No 12(1), pp. 80-101.

20. Ursic, S., Misetic, R., Misetic, A. (2016) New perspectives on sustainable development of second homes in Croatia: strategic planning or proliferation of building? Urban Planning and Architecture Design for Sustainable Development, UPADSD 14-16 October 2015. Procedia - Social and Behavioral Sciences 216, No 216, pp. 80 - 86.

Citation link

Ziyatdinov T.Z. PLANNING TENDENCIES IN THE DEVELOPMENT OF ALLOTMENT HOLDERS ASSOCIATIONS WITHIN THE STRUCTURE OF PENZA AGGLOMERATION [Online] //Architecton: Proceedings of Higher Education. – 2019. – №3(67). – URL: http://archvuz.ru/en/2019_3/14 

Лицензия Creative Commons
Это произведение доступно по лицензии Creative Commons "Attrubution-ShareALike" ("Атрибуция - на тех же условиях"). 4.0 Всемирная